Ter uma casa deveria ser a vitória final. Em vez disso, para centenas de milhares de famílias, está a transformar-se numa armadilha financeira. A execução hipotecária não é apenas uma palavra da moda; é o mecanismo legal que os credores usam para confiscar sua propriedade quando você para de pagar. Eles vendem para recuperar o dinheiro. Tudo começa com um pagamento perdido. Depois outro. Então o relógio começa a contar sobre o seu patrimônio.
A escala desta bagunça é impressionante. Em 2008, a Mortgage Bankers Association (MBA) sinalizou uma crise recorde. Mais de 900.000 famílias enfrentavam o barril da execução hipotecária. Isso representa um salto de 71% em relação ao ano anterior. Aproximadamente 2% de todas as hipotecas nos EUA estavam inadimplentes. Esta é a maior taxa de inadimplência que o MBA já viu em 36 anos.
Isso mantém você acordado à noite? Deveria. Ou talvez você esteja apenas paralisado. Você pode pensar que está imune. Você provavelmente acredita que a crise foi causada por mutuários imprudentes que compraram casas que não podiam pagar. Mas quer estejamos aterrorizados ou arrogantes, a questão permanece a mesma: porque é que estas pessoas estão a perder as suas casas?
Durante muito tempo, a resposta fácil foi hipotecas subprime. Esses empréstimos geralmente atraem compradores com taxas introdutórias baixas. Então, alguns anos depois, a taxa volta a um número altíssimo. As pessoas que obtêm esses empréstimos geralmente têm baixa pontuação de crédito. Freqüentemente, eles não têm reservas de caixa para lidar com esse choque repentino de pagamento.
Mas serão apenas empréstimos subprime? No final de 2007, as hipotecas subprime desencadearam 42% das novas execuções hipotecárias. Isso é um pedaço enorme. Mas olhe para o quadro mais amplo. As taxas de execução hipotecária estão subindo em todos os níveis.
Em 2007, as execuções hipotecárias de hipotecas subprime e prime duplicaram. As taxas subprime saltaram de 2,7% para 5,29%. As hipotecas prime, tradicionalmente consideradas seguras, viram a sua taxa de execução hipotecária saltar de 0,41% para 1,06%.
Se os principais mutuários também estão sendo pressionados, algo mais está acontecendo. A queda dos valores das casas está destruindo o patrimônio? Uma depressão económica geral? Tragédias pessoais como divórcio ou morte?
O motivo número um para perda de casa devido à execução hipotecária varia de acordo com o estado e a região. Estamos apenas arranhando a superfície aqui. Precisamos de nos aprofundar nas teorias económicas que impulsionam este mercado em dificuldades. A seguir, examinaremos mais de perto como as hipotecas subprime se enquadram no quebra-cabeça maior.
Fatores de execução hipotecária: hipotecas subprime ou valores residenciais?
Os proprietários de casas que dependiam de hipotecas subprime em Massachusetts enfrentaram execução hipotecária quase 20% das vezes. Esse número é seis vezes maior do que aqueles com empréstimos de primeira linha. A matemática sugere uma solução simples: proibir os empréstimos subprime. Pare os empréstimos inadimplentes, pare as execuções hipotecárias.
O governo federal concordou. Em Março de 2008, o Secretário do Tesouro, Henry Paulson, lançou um plano de reforma financeira. O objetivo? Regulamentações bancárias mais rígidas e limites mais rígidos para hipotecas de risco. O plano propunha um comitê de supervisão federal para monitorar a originação de hipotecas. A intenção era clara. Evitar que as pessoas fiquem presas a empréstimos que não poderiam pagar em primeiro lugar.
Parecia lógico. Não foi toda a história.
Um estudo de 2007 do Federal Reserve Bank de Boston apontou para um culpado diferente: valores residenciais. Os dados mostraram que muitos mutuários que não pagaram empréstimos subprime tinham, na verdade, começado com hipotecas prime. Eles não foram maus tomadores de empréstimos desde o primeiro dia. Eles foram vítimas de perda patrimonial.
O estudo encontrou uma forte correlação. Os proprietários que viram o valor da sua propriedade cair 20% ou mais tinham 14 vezes mais probabilidade de entrar em execução hipotecária do que aqueles cujas casas valorizaram 20%. O Fed de Boston atribuiu o aumento nas execuções hipotecárias de Massachusetts em 2006 e 2007 a um declínio nos preços que começou em 2005.
A armadilha do patrimônio
Os empréstimos subprime desempenharam um papel. Mas a força motriz não foi uma redefinição escandalosa dos pagamentos. Foi a perda de patrimônio. Quando o valor de uma casa cai abaixo do saldo do empréstimo, o proprietário fica submerso.
Uma pessoa com uma hipoteca subprime geralmente tem pouco dinheiro. A casa é muitas vezes o seu único bem significativo. Com o baixo valor da casa, eles não têm com o que negociar. Eles não podem refinanciar. Eles não podem vender. Eles estão presos.
Os empréstimos subprime não criaram necessariamente hipotecas ruins. Eles criaram proprietários que não podiam permitir que o valor de suas casas caísse.
Mas o que veio primeiro? Execuções hipotecárias ou queda de valores? O Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) afirma que é um ciclo de feedback. O seu estudo de 2007 confirmou uma elevada correlação entre a queda dos preços e o aumento dos incumprimentos.
Preços mais baixos levam a execuções hipotecárias porque os proprietários vão embora quando seu patrimônio desaparece. Mas as execuções hipotecárias também provocam preços mais baixos. Um excesso de oferta de casas chega ao mercado. Mais oferta. Menos demanda. Os preços caem ainda mais.
A Conexão Califórnia
A Califórnia tem a maior taxa de hipotecas subprime do país. Também está sofrendo com um excesso de oferta de casas devido ao estouro da bolha imobiliária.
Durante o boom, os investidores mudaram-se. Construíram casas enquanto os valores estavam em máximos históricos. Agora, os valores estão caindo. Esses investidores otimistas não conseguem vender. Eles não podem fazer o pagamento redefinido de suas hipotecas com taxas ajustáveis. Eles vão embora.
Os planos federais ajudarão? É difícil dizer.
O endurecimento dos padrões de crédito subprime poderá desencadear um ciclo vicioso. Se menos pessoas forem aprovadas, menos casas serão vendidas. Os valores caem. Os requerentes que tentam refinanciar um empréstimo subprime podem não se qualificar de acordo com as novas regras. Eles ficam com um empréstimo inacessível e uma possível execução hipotecária. Os preços continuam a cair à medida que mais casas hipotecadas chegam ao mercado.
Algumas áreas com elevadas execuções hipotecárias nem sequer têm muitas hipotecas subprime. Os factores económicos desempenham um papel mais importante do que o tipo de empréstimo.
Fatores econômicos e pessoais na execução hipotecária
Olhar para o Meio-Oeste, especificamente Ohio e Michigan, mostra um quadro confuso se você se concentrar apenas em empréstimos inadimplentes. Estes estados foram esmagados pela crise das execuções hipotecárias, mas na verdade não tinham um número desproporcionalmente elevado de hipotecas subprime em comparação com outras regiões. O verdadeiro culpado foi a perda do emprego.
Desde 2001, Michigan viu mais de 340 mil empregos desaparecerem. Ohio perdeu cerca de 200.000. Isso é um enorme impacto no desempenho econômico local. Prova que as fracas economias locais são tão perigosas como as hipotecas de risco. Quando as pessoas param de ganhar, as casas deixam de ser pagas.
Os dados reais por trás das causas de execução hipotecária
A Countrywide Financial, que era o maior credor hipotecário dos EUA na altura, investigou esta questão. O relatório de 2007 cobriu cerca de 80% de todas as execuções hipotecárias. Eles descobriram que a redução de renda foi o principal motivo em 58% dos casos. Esse número supera todo o resto.
Compare isso com outras razões pelas quais as pessoas perderam suas casas:
- Doenças ou problemas médicos representaram apenas 13%.
- O divórcio foi responsável por 8%.
- A incapacidade de vender a casa foi de apenas 6%.
É surpreendente que os ajustamentos no pagamento das hipotecas tenham sido citados como a razão em apenas 1,4% dos casos. Você pensaria que as hipotecas com taxas ajustáveis estariam no topo desta lista. Se os empréstimos subprime com taxas de redefinição fossem a principal causa, veríamos números mais elevados aqui. Mas lembre-se, os dados da Countrywide pararam em Julho de 2007. A pior das redefinições das taxas ainda não tinha acontecido.
Também devemos considerar esses dados com cautela. Na época, a Countrywide estava sob investigação federal por imprecisões em seus documentos de empréstimo. Portanto, os números podem não ser perfeitos.
Gatilhos pessoais tradicionais
Mesmo com dados incorretos, as questões pessoais continuam a ser um motivo constante de execução hipotecária. Isso acontece independentemente das taxas subprime ou dos valores das moradias. Aqui está o que realmente quebra a cadeia de pagamentos.
Perda de emprego e queda de renda
Perder o emprego é a maneira mais óbvia de parar de pagar. As estatísticas da Countrywide confirmam isso. Se sua renda parar, você não poderá pagar as contas.
Na verdade, você pode usar métricas econômicas para prever onde as execuções hipotecárias são prováveis. Observe as taxas de crescimento do emprego e os números do desemprego. Os mercados com baixo crescimento do emprego registam mais execuções hipotecárias. É um link direto.
Realocação e transferência de empregos
Às vezes você não perde seu emprego. Você simplesmente se emociona. Uma empresa pode solicitar que você se transfira para outro estado imediatamente.
Isso cria uma bagunça. Você pode não ter tempo para vender sua casa. Ou você pode deixar sua família para trás para que as crianças possam terminar o ano letivo. Agora você está pagando por duas casas. O segundo pagamento esgota seu dinheiro. O primeiro começa a escorregar.
Divórcio e divisão de finanças
O divórcio é caro. Também é confuso. Quando os casais se separam, fica difícil descobrir quem paga a hipoteca.
Se o principal ganha-pão se mudar, ele terá que pagar seu próprio aluguel ou hipoteca. Eles podem parar de pagar na primeira casa. Às vezes, os pagamentos são totalmente interrompidos porque o ex-cônjuge está retaliando. Ou talvez os pagamentos sejam simplesmente “esquecidos” no caos. De qualquer forma, o banco não se importa com o drama. Eles querem o dinheiro.
Morte e dívida médica
Lesões e doenças graves acarretam contas enormes. Os custos hospitalares podem consumir rapidamente as economias. Quando isso acontece, os pagamentos da hipoteca diminuem.
Se o principal ganhador morrer, a família perde a sua principal fonte de rendimento. Eles podem não ter o suficiente para cobrir dívidas. Se a pessoa falecida morasse em outro lugar, a família poderia ficar presa a dois pagamentos de hipoteca. Um para a casa principal e outro para o imóvel vago.
Nenhum modelo de previsão simples
Não há solução mágica aqui. Você não pode prever uma execução hipotecária com um único fator. Essas razões são confusas.
Você pode acabar com uma hipoteca subprime e contas médicas repentinas. Então o valor da sua casa cai. Agora você não tem para onde ir. Tudo começa com um problema. Depois outro. Depois outro.
O resultado é o mesmo. A casa vai.
Para entender melhor a mecânica, consulte Como funcionam as execuções hipotecárias. Há mais links na próxima página se você precisar se aprofundar para evitar esse resultado.
A poeira baixa, mas a bagunça não é resolvida. A execução hipotecária não é apenas um procedimento legal. É um evento financeiro com repercussões de longo prazo. A maioria dos guias para no leilão. Eles perdem a parte em que você tenta reconstruir seu crédito do zero. É preciso compreender a mecânica da dívida e a sombra da bolha imobiliária.
Compreendendo a mecânica do padrão
Por que os empréstimos falham? Muitas vezes, não é apenas azar. É uma combinação de práticas de empréstimos subprime e taxas de juro variáveis que são redefinidas inesperadamente. Quando os proprietários não conseguem refinanciar, eles ficam inadimplentes. O governo acompanha isso de perto. O Federal Reserve altera as taxas de juros para tentar estabilizar o mercado. Mas por vezes a recessão atinge mais duramente do que os instrumentos políticos.
Para o proprietário, o impacto imediato é uma pontuação de crédito prejudicada. Isto afecta o poder de endividamento futuro. Aumenta o custo do seguro. Limita as oportunidades de emprego em alguns setores. Você não é mais um mutuário “principal”. Você é de alto risco.
O papel do governo e da regulamentação
O governo previu isso? Muitos argumentam que sim. Planos de reforma foram propostos para tornar as regulamentações mais rígidas. O secretário Paulson delineou um plano para a reforma regulatória. O objetivo era evitar outro acidente. Mas os resultados foram mistos. Agências como a OFHEO monitoram os preços das casas. Quando os preços enfraquecem, todo o ecossistema estremece.
Os democratas pressionaram por ataques rápidos contra a execução hipotecária. Eles queriam uma ação urgente. A justificativa era simples. Um mercado imobiliário paralisado arrasta a economia em geral. As quebras do mercado de ações podem ser controladas até certo ponto. A habitação é mais difícil. É local. É pessoal.
Investindo em ativos problemáticos
Nem todo mundo vê a execução hipotecária como uma perda. Alguns veem uma oportunidade. Investir em execuções hipotecárias pode ser lucrativo. Mas é arriscado. Você precisa de capital. Você precisa de conhecimento jurídico. Você precisa entender os valores das propriedades em mercados em declínio. Steve Berges escreveu o guia completo sobre isso. A chave é a devida diligência. Inspecione a propriedade. Verifique se há garantias. Não presuma que a casa vale o preço de oferta.
Onde encontrar dados confiáveis
Você precisa de informações precisas. Não é exagero. Não é fomentador do medo. Verifique os dados econômicos do Federal Reserve. Veja a análise dos tipos de hipoteca do Bankrate. Leia os relatórios do Fed de Boston sobre os resultados do subprime. Estas fontes fornecem dados concretos sobre hipotecas de risco e experiências de aquisição de casa própria.
Evite especulações. Atenha-se às fontes primárias. O Office of Federal Housing Enterprise Oversight publica relatórios trimestrais. RealtyTrac oferece visões gerais do mercado de execução hipotecária. Estas são suas ferramentas para tomada de decisão.
Seguindo em frente
O ciclo habitacional gira. Os preços flutuam. As taxas de juros se ajustam. Se você perdeu sua casa, recomece. Se você está comprando, seja cauteloso. A lição é clara. A dívida funciona de maneiras complexas. As hipotecas são compromissos de longo prazo. Entenda como eles funcionam antes de assinar.
O mercado eventualmente se corrige. Mas as cicatrizes permanecem. Para os investidores, as oportunidades são reais. Para os proprietários, a lição é sobre alavancagem e risco. Não ignore os sinais. Observe as taxas de juros. Monitore os indicadores de recessão.
Não acabou. Os dados continuam chegando. Novas investigações concentram-se na integridade dos dados dos empréstimos. A indústria está mudando. Devagar. Dolorosamente. Mas está mudando. Mantenha-se informado.
