Zwangsvollstreckungen nehmen zu. Hier erfahren Sie, warum Hausbesitzer ihre Schlüssel verlieren

Ein Haus zu besitzen sollte der ultimative Gewinn sein. Stattdessen wird es für Hunderttausende Familien zu einer finanziellen Falle. Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein Schlagwort; Dabei handelt es sich um den rechtlichen Mechanismus, den Kreditgeber nutzen, um Ihr Eigentum zu beschlagnahmen, wenn Sie mit der Zahlung aufhören. Sie verkaufen es, um ihr Geld zurückzubekommen. Es beginnt mit einer versäumten Zahlung. Dann noch einer. Dann beginnt die Uhr für Ihr Eigenkapital zu ticken.

Das Ausmaß dieses Chaos ist atemberaubend. Im Jahr 2008 meldete die Mortgage Bankers Association (MBA) eine rekordverdächtige Krise. Mehr als 900.000 Haushalte standen vor der Zwangsvollstreckung. Das ist ein Anstieg von 71 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Etwa 2 Prozent aller Hypotheken in den USA waren in Verzug. Dies ist die höchste Kriminalitätsrate, die der MBA seit 36 ​​Jahren gesehen hat.

Hält Sie das nachts wach? Es sollte. Oder vielleicht sind Sie einfach nur gelähmt. Sie denken vielleicht, Sie seien immun. Sie glauben wahrscheinlich, dass die Krise durch rücksichtslose Kreditnehmer verursacht wurde, die Häuser kauften, die sie sich nicht leisten konnten. Aber ob Sie Angst haben oder arrogant sind, die Frage bleibt dieselbe: Warum verlieren diese Menschen ihr Zuhause?

Lange Zeit war die einfache Antwort Subprime-Hypotheken. Diese Kredite locken Käufer oft mit niedrigen Einführungszinsen. Dann, ein paar Jahre später, erreicht die Rate wieder einen himmelhohen Wert. Die Menschen, die diese Kredite erhalten, haben in der Regel eine niedrige Kreditwürdigkeit. Ihnen fehlen oft die Bargeldreserven, um diesen plötzlichen Zahlungsschock zu bewältigen.

Aber handelt es sich nur um Subprime-Kredite? Ende 2007 waren Subprime-Hypotheken für 42 Prozent aller neuen Zwangsvollstreckungen verantwortlich. Das ist ein riesiger Brocken. Aber schauen Sie sich das Gesamtbild an. Die Zwangsvollstreckungsraten steigen auf breiter Front.

Im Jahr 2007 verdoppelten sich die Zwangsvollstreckungen sowohl für Subprime- als auch für Prime-Hypotheken. Die Subprime-Zinsen stiegen von 2,7 Prozent auf 5,29 Prozent. Bei Prime-Hypotheken, die traditionell als sicher gelten, stieg die Zwangsvollstreckungsrate von 0,41 Prozent auf 1,06 Prozent.

Wenn auch erstklassige Kreditnehmer unter Druck geraten, ist etwas anderes im Gange. Vernichten sinkende Immobilienwerte das Eigenkapital? Eine allgemeine Wirtschaftsdepression? Persönliche Tragödien wie Scheidung oder Tod?

Der häufigste Grund für Wohnungsverlust durch Zwangsvollstreckung variiert je nach Bundesstaat und Region. Wir kratzen hier nur an der Oberfläche. Wir müssen uns mit den Wirtschaftstheorien befassen, die diesen notleidenden Markt antreiben. Als nächstes werden wir uns genau ansehen, wie Subprime-Hypotheken in das größere Puzzle passen.

Faktoren der Zwangsvollstreckung: Subprime-Hypotheken oder Eigenheimwerte?

Hausbesitzer, die in Massachusetts auf Subprime-Hypotheken angewiesen waren, sahen sich in fast 20 Prozent der Fälle mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert. Dieser Wert ist sechsmal höher als bei denjenigen mit erstklassigen Krediten. Die Rechnung legt eine einfache Lösung nahe: Verbot der Subprime-Kreditvergabe. Stoppen Sie die faulen Kredite, stoppen Sie die Zwangsvollstreckungen.

Die Bundesregierung stimmte zu. Im März 2008 stellte Finanzminister Henry Paulson einen Finanzreformplan vor. Das Ziel? Strengere Bankenregulierungen und strengere Grenzen für riskante Hypotheken. Der Plan sah einen Bundesaufsichtsausschuss zur Überwachung der Hypothekenvergabe vor. Die Absicht war klar. Verhindern Sie, dass Menschen in Krediten stecken bleiben, die sie sich überhaupt nicht leisten konnten.

Es klang logisch. Es war nicht die ganze Geschichte.

Eine Studie der Federal Reserve Bank of Boston aus dem Jahr 2007 wies auf einen anderen Übeltäter hin: Hauswerte. Die Daten zeigten, dass viele Kreditnehmer, die mit Subprime-Krediten in Verzug geraten waren, tatsächlich mit erstklassigen Hypotheken begonnen hatten. Sie waren vom ersten Tag an keine schlechten Kreditnehmer. Sie erlitten einen Eigenkapitalverlust.

Die Studie ergab einen starken Zusammenhang. Bei Hausbesitzern, deren Immobilienwert um 20 Prozent oder mehr sank, war die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung 14-mal höher als bei denen, deren Häuser um 20 Prozent an Wert gewannen. Die Boston Fed führte den Anstieg der Zwangsvollstreckungen in Massachusetts in den Jahren 2006 und 2007 auf einen Preisverfall zurück, der im Jahr 2005 einsetzte.

Die Eigenkapitalfalle

Subprime-Kredite spielten eine Rolle. Aber die treibende Kraft war nicht eine unverschämte Zahlungsrücksetzung. Es war der Verlust von Eigenkapital. Wenn der Wert eines Hauses unter den Kreditsaldo fällt, steht der Hausbesitzer unter Wasser.

Eine Person mit einer Subprime-Hypothek ist in der Regel knapp bei Kasse. Das Haus ist oft ihr einziger bedeutender Vermögenswert. Da der Hauswert niedrig ist, haben sie nichts zu verhandeln. Sie können sich nicht refinanzieren. Sie können nicht verkaufen. Sie sind gefangen.

Subprime-Kredite führten nicht unbedingt zu schlechten Hypotheken. Sie schufen Hausbesitzer, die es sich nicht leisten konnten, dass der Wert ihres Hauses sinkt.

Aber was war zuerst da? Zwangsvollstreckungen oder fallende Werte? Das Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) sagt, es handele sich um eine Rückkopplungsschleife. Ihre Studie aus dem Jahr 2007 bestätigte eine hohe Korrelation zwischen sinkenden Preisen und steigenden Zahlungsausfällen.

Niedrigere Preise führen zu Zwangsvollstreckungen, weil Hausbesitzer weggehen, wenn ihr Eigenkapital verschwindet. Aber Zwangsvollstreckungen führen auch zu niedrigeren Preisen. Ein Überangebot an Häusern kommt auf den Markt. Mehr Angebot. Weniger Nachfrage. Die Preise sinken weiter.

Die California Connection

Kalifornien hat die höchste Rate an Subprime-Hypotheken im Land. Es leidet auch unter einem Überangebot an Wohnungen aufgrund einer geplatzten Immobilienblase.

Während des Booms zogen Investoren ein. Sie bauten Häuser, während die Werte historische Höchststände erreichten. Jetzt stürzen die Werte ab. Diese optimistischen Anleger können nicht verkaufen. Sie können die Rückzahlung für ihre Hypotheken mit variablem Zinssatz nicht leisten. Sie gehen weg.

Werden Bundespläne helfen? Das ist schwer zu sagen.

Eine Verschärfung der Subprime-Kreditvergabestandards könnte einen Teufelskreis auslösen. Wenn weniger Menschen eine Genehmigung erhalten, werden weniger Häuser verkauft. Die Werte sinken. Antragsteller, die versuchen, ein Subprime-Darlehen zu refinanzieren, qualifizieren sich möglicherweise nicht für die neuen Regeln. Ihnen bleibt ein unbezahlbarer Kredit und eine mögliche Zwangsvollstreckung übrig. Die Preise fallen weiter, da immer mehr zwangsversteigerte Häuser auf den Markt kommen.

In einigen Gebieten mit hoher Zwangsvollstreckung gibt es nicht einmal viele Subprime-Hypotheken. Wirtschaftliche Faktoren spielen eine größere Rolle als die Kreditart.

Wirtschaftliche und persönliche Faktoren bei der Zwangsvollstreckung

Betrachtet man den Mittleren Westen, insbesondere Ohio und Michigan, ergibt sich ein verwirrendes Bild, wenn man sich nur auf notleidende Kredite konzentriert. Diese Staaten wurden von der Zwangsvollstreckungskrise erschüttert, hatten aber im Vergleich zu anderen Regionen nicht wirklich eine unverhältnismäßig hohe Anzahl an Subprime-Hypotheken. Der wahre Grund dafür war der Verlust des Arbeitsplatzes.

Seit 2001 sind in Michigan über 340.000 Arbeitsplätze verschwunden. Ohio verlor etwa 200.000. Das ist ein massiver Schlag für die lokale Wirtschaftsleistung. Es beweist, dass eine schwache lokale Wirtschaft ebenso gefährlich ist wie riskante Hypotheken. Wenn Menschen kein Geld mehr verdienen, werden Häuser nicht mehr bezahlt.

Die wahren Daten hinter den Ursachen der Zwangsvollstreckung

Countrywide Financial, damals der größte Hypothekengeber in den USA, untersuchte dies. Ihr Bericht aus dem Jahr 2007 deckte etwa 80 % aller Zwangsvollstreckungen ab. Sie fanden heraus, dass in 58 % der Fälle Einkommenskürzungen der Hauptgrund waren. Diese Zahl stellt alles andere in den Schatten.

Vergleichen Sie das mit anderen Gründen, warum Menschen ihr Zuhause verloren haben:

• Krankheiten oder medizinische Probleme machten nur 13 % aus.
• Scheidung war für 8 % verantwortlich.
• Die Unfähigkeit, das Haus zu verkaufen, betrug nur 6 %.

Erstaunlich ist, dass lediglich in 1,4 % der Fälle Zahlungsanpassungen bei Hypotheken als Grund genannt wurden. Man könnte annehmen, dass Hypotheken mit variablem Zinssatz auf dieser Liste weiter oben stehen. Wenn Subprime-Kredite mit sinkenden Zinssätzen die Hauptursache wären, würden wir hier höhere Zahlen sehen. Aber denken Sie daran, dass die Daten von Countrywide im Juli 2007 eingestellt wurden. Die schlimmste Zinsanpassung hatte noch nicht stattgefunden.

Auch diese Daten sollten wir mit Vorsicht genießen. Zu diesem Zeitpunkt wurde Countrywide wegen Ungenauigkeiten in seinen Darlehensunterlagen von der Bundesregierung untersucht. Daher sind die Zahlen möglicherweise nicht perfekt.

Traditionelle persönliche Auslöser

Selbst bei schlechten Daten bleiben persönliche Probleme ein ständiger Auslöser für eine Zwangsvollstreckung. Dies geschieht unabhängig von Subprime-Zinsen oder Immobilienwerten. Hier erfahren Sie, was die Zahlungskette tatsächlich unterbricht.

Arbeitsplatzverlust und Einkommensrückgang

Der Verlust Ihres Arbeitsplatzes ist der naheliegendste Weg, die Bezahlung einzustellen. Die Statistiken von Countrywide bestätigen dies. Wenn Ihr Einkommen wegfällt, können Sie die Rechnungen nicht bezahlen.

Mithilfe wirtschaftlicher Kennzahlen können Sie tatsächlich vorhersagen, wo Zwangsvollstreckungen wahrscheinlich sind. Schauen Sie sich die Beschäftigungswachstumsraten und die Arbeitslosenzahlen an. In Märkten mit geringem Beschäftigungswachstum kommt es häufiger zu Zwangsvollstreckungen. Es ist ein direkter Link.

Umzug und Jobübertragungen

Manchmal verliert man seinen Job nicht. Du wirst einfach bewegt. Ein Unternehmen könnte Sie auffordern, sofort in einen anderen Staat zu wechseln.

Dadurch entsteht ein Durcheinander. Möglicherweise haben Sie keine Zeit, Ihr Haus zu verkaufen. Oder Sie lassen Ihre Familie zurück, damit die Kinder das Schuljahr beenden können. Jetzt zahlen Sie für zwei Häuser. Die zweite Zahlung zehrt an Ihrem Geld. Der erste fängt an zu rutschen.

Scheidung und geteilte Finanzen

Eine Scheidung ist teuer. Es ist auch chaotisch. Wenn sich Paare trennen, wird es schwierig herauszufinden, wer die Hypothek zahlt.

Zieht der Hauptverdiener aus, muss er seine neue Miete oder Hypothek selbst bezahlen. Sie könnten die Zahlung für das erste Haus einstellen. Manchmal werden die Zahlungen ganz eingestellt, weil der Ex-Ehepartner Vergeltungsmaßnahmen ergreift. Oder vielleicht werden die Zahlungen im Chaos einfach „vergessen“. Wie dem auch sei, der Bank ist das Drama egal. Sie wollen das Geld.

Tod und medizinische Schulden

Schwere Verletzungen und Krankheiten sind mit hohen Rechnungen verbunden. Krankenhauskosten können die Ersparnisse schnell aufzehren. Wenn das passiert, sinken die Hypothekenzahlungen.

Stirbt der Hauptverdiener, verliert die Familie ihre Haupteinnahmequelle. Sie haben möglicherweise nicht genug, um ihre Schulden zu decken. Lebt die verstorbene Person woanders, muss die Familie möglicherweise zwei Hypothekenzahlungen leisten. Eine für das Haupthaus und eine für das leerstehende Grundstück.

Kein einfaches Vorhersagemodell

Hier gibt es kein Wundermittel. Sie können eine Zwangsvollstreckung nicht anhand eines einzigen Faktors vorhersagen. Diese Gründe sind verworren.

Am Ende könnte es zu einer Subprime-Hypothek und plötzlichen Arztrechnungen kommen. Dann sinkt der Wert Ihres Hauses. Jetzt können Sie sich nirgendwohin wenden. Es beginnt mit einem Problem. Dann noch einer. Dann noch einer.

Das Ergebnis ist das gleiche. Das Haus geht.

Um die Mechanismen besser zu verstehen, werfen Sie einen Blick auf die Funktionsweise von Zwangsvollstreckungen. Auf der nächsten Seite finden Sie weitere Links, wenn Sie tiefer in die Vermeidung dieses Ergebnisses einsteigen möchten.

Der Staub legt sich, aber das Chaos ist nicht beseitigt. Eine Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein rechtliches Verfahren. Es handelt sich um ein finanzielles Ereignis mit langfristigen Auswirkungen. Die meisten Reiseführer stoppen am Auktionsblock. Sie verpassen den Teil, in dem Sie versuchen, Ihre Kreditwürdigkeit von Grund auf wieder aufzubauen. Sie müssen die Mechanismen der Verschuldung und den Schatten der Immobilienblase verstehen.

Die Mechanismen des Ausfalls verstehen

Warum scheitern Kredite? Oft ist es nicht nur Pech. Es handelt sich um eine Kombination aus Subprime-Kreditvergabepraktiken und variablen Zinssätzen, die unerwartet zurückgesetzt werden. Wenn Hausbesitzer sich nicht refinanzieren können, geraten sie in Zahlungsverzug. Die Regierung beobachtet dies genau. Die Federal Reserve ändert die Zinssätze, um den Markt zu stabilisieren. Aber manchmal trifft die Rezession härter als die politischen Instrumente.

Für den Hausbesitzer ist die unmittelbare Auswirkung eine verschlechterte Kreditwürdigkeit. Dies wirkt sich auf die zukünftige Kreditaufnahmefähigkeit aus. Es erhöht die Versicherungskosten. Es schränkt die Beschäftigungsmöglichkeiten in einigen Branchen ein. Sie sind kein „Primär“-Kreditnehmer mehr. Sie sind einem hohen Risiko ausgesetzt.

Die Rolle von Regierung und Regulierung

Hat die Regierung das kommen sehen? Viele argumentieren, dass sie es getan haben. Es wurden Reformpläne zur Verschärfung der Vorschriften vorgeschlagen. Minister Paulson skizzierte einen Entwurf für eine Regulierungsreform. Ziel war es, einen weiteren Absturz zu verhindern. Die Ergebnisse waren jedoch gemischt. Agenturen wie OFHEO überwachen die Immobilienpreise. Wenn die Preise sinken, gerät das gesamte Ökosystem ins Wanken.

Die Demokraten drängten auf schnelle Maßnahmen gegen die Zwangsvollstreckung. Sie forderten dringende Maßnahmen. Die Begründung war einfach. Ein ins Stocken geratener Immobilienmarkt belastet die Gesamtwirtschaft. Börsencrashs können bis zu einem gewissen Grad kontrolliert werden. Wohnen ist schwieriger. Es ist lokal. Es ist persönlich.

In notleidende Vermögenswerte investieren

Nicht jeder sieht eine Zwangsvollstreckung als Verlust an. Manche sehen darin eine Chance. Investitionen in Zwangsvollstreckungen können rentabel sein. Aber es ist riskant. Sie brauchen Kapital. Sie benötigen juristische Kenntnisse. Sie müssen die Immobilienwerte in rückläufigen Märkten verstehen. Steve Berges hat den vollständigen Leitfaden dazu geschrieben. Der Schlüssel liegt in der Sorgfaltspflicht. Besichtigen Sie die Immobilie. Suchen Sie nach Pfandrechten. Gehen Sie nicht davon aus, dass das Haus den gebotenen Preis wert ist.

Wo man zuverlässige Daten findet

Sie benötigen genaue Informationen. Kein Hype. Keine Panikmache. Überprüfen Sie die Wirtschaftsdaten der Federal Reserve. Schauen Sie sich die Aufschlüsselung der Hypothekenarten von Bankrate an. Lesen Sie Berichte der Boston Fed über die Entwicklung der Subprime-Krise. Diese Quellen liefern konkrete Daten zu riskanten Hypotheken und Wohneigentumserfahrungen.

Vermeiden Sie Spekulationen. Bleiben Sie bei Primärquellen. Das Office of Federal Housing Enterprise Oversight veröffentlicht vierteljährliche Berichte. RealtyTrac bietet Übersichten über den Zwangsvollstreckungsmarkt. Dies sind Ihre Entscheidungshilfen.

Weiter geht es

Der Immobilienzyklus dreht sich. Die Preise schwanken. Zinssätze passen sich an. Wenn Sie Ihr Zuhause verloren haben, beginnen Sie von vorne. Wer kauft, ist vorsichtig. Die Lektion ist klar. Schulden funktionieren auf komplexe Weise. Hypotheken sind langfristige Verpflichtungen. Verstehen Sie, wie sie funktionieren, bevor Sie unterschreiben.

Der Markt korrigiert sich irgendwann. Aber die Narben bleiben. Für Anleger sind die Chancen real. Für Hausbesitzer geht es in der Lektion um Hebelwirkung und Risiko. Ignorieren Sie die Zeichen nicht. Achten Sie auf die Zinssätze. Beobachten Sie die Rezessionsindikatoren.

Es ist noch nicht vorbei. Die Daten gehen immer weiter ein. Neue Untersuchungen konzentrieren sich auf die Integrität der Kreditdaten. Die Branche verändert sich. Langsam. Schmerzlich. Aber es verändert sich. Bleiben Sie informiert.