Posiadanie domu miało być absolutnym zwycięstwem. Jednak dla setek tysięcy rodzin staje się to pułapką finansową. Przejęcia kredytów hipotecznych to nie tylko modne hasło; Jest to mechanizm prawny, dzięki któremu wierzyciele zajmują Twoją nieruchomość, gdy przestaniesz dokonywać płatności. Sprzedają, żeby odzyskać pieniądze. Wszystko zaczyna się od jednej utraconej płatności. Potem następuje kolejny. A potem zegar zaczyna tykać w Twojej stolicy.
Skala tego chaosu jest porażająca. W 2008 roku Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych (MBA) odnotowało rekordowy kryzys. Ponad 900 000 rodzin było o krok od utraty domu. To o 71 proc. więcej niż w roku poprzednim. Około 2 procent wszystkich kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych było niespłacanych. To najwyższy wskaźnik przestępczości, jaki MBA zaobserwował w ciągu ostatnich 36 lat.
Czy nie pozwala ci zasnąć w nocy? Powinno. A może po prostu jesteś oszołomiony. Możesz myśleć, że nie jesteś zagrożony. Pewnie myślisz, że kryzys wywołali nieodpowiedzialni kredytobiorcy, którzy kupili domy, na które ich nie było stać. Ale niezależnie od tego, czy się boisz, czy jesteś arogancki, pytanie pozostaje takie samo: dlaczego ci ludzie tracą domy?
Przez długi czas prostą odpowiedzią było kredyty hipoteczne subprime (subprime). Pożyczki te często przyciągają kupujących niskimi stawkami początkowymi. Następnie, po kilku latach, stawka zostaje zrewidowana do niebotycznie wysokich wartości. Osoby, które otrzymują te pożyczki, zwykle mają niską ocenę kredytową. Często nie mają wystarczających rezerw gotówkowych, aby poradzić sobie z nagłym szokiem związanym ze wzrostem płatności.
Ale czy chodzi tylko o kredyty subprime? Na koniec 2007 r. kredyty hipoteczne typu subprime stanowiły 42% nowych przejęć. To ogromny procent. Ale spójrz na szerszy obraz. Poziom egzekwowania prawa wszędzie rośnie.
W 2007 r. podwoiła się liczba przejęć zarówno kredytów hipotecznych typu subprime, jak i konwencjonalnych. Ściągalność kredytów subprime wzrosła z 2,7 proc. do 5,29 proc. W przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych, które tradycyjnie uważa się za bezpieczne, współczynnik przejęć wzrósł z 0,41% do 1,06%.
Jeżeli standardowi kredytobiorcy również znajdują się pod presją, dzieje się coś innego. Czy to spadek wartości domów niszczy kapitał własny? Ogólny kryzys gospodarczy? Osobiste tragedie, takie jak rozwód lub śmierć?
Główna przyczyna utraty domu w wyniku przejęcia różni się w zależności od stanu i regionu. Zarysowujemy tutaj jedynie powierzchnię tego tematu. Musimy głębiej zagłębić się w teorie ekonomiczne napędzające ten kryzysowy rynek. Następnie przyjrzymy się bliżej, jak kredyty hipoteczne subprime wpisują się w szerszy obraz sytuacji.
Czynniki wykluczenia: kredyty hipoteczne typu subprime czy wartość domu?
Właściciele domów korzystający z kredytów hipotecznych subprime w Massachusetts doświadczyli obciążeń w prawie 20% przypadków. Liczba ta jest sześciokrotnie wyższa niż w przypadku osób, które posiadały kredyty na korzystnych warunkach. Matematyka sugeruje proste rozwiązanie: zakazać udzielania kredytów subprime. Przestań udzielać złych kredytów, a obciążenia ustaną.
Rząd federalny zgodził się z tym podejściem. W marcu 2008 roku sekretarz skarbu Henry Paulson przedstawił plan reform finansowych. Jaki był cel? Zaostrzone regulacje bankowe i zaostrzone ograniczenia w zakresie ryzykownych kredytów hipotecznych. Plan przewidywał utworzenie federalnej komisji nadzoru, która miałaby nadzorować wydawanie kredytów hipotecznych. Zamiar był jasny: przede wszystkim zapobiec wpadnięciu ludzi w pułapkę pożyczek, na które nie było ich stać.
Brzmiało to logicznie. Ale to nie był cały obraz.
Badanie przeprowadzone w 2007 roku przez Bank Rezerw Federalnych w Bostonie wskazało na inny powód: koszty nieruchomości. Dane pokazały, że wielu kredytobiorców, którzy nie spłacali kredytów subprime, pierwotnie zaciągnęło kredyty hipoteczne na warunkach subprime. Od pierwszego dnia nie byli złymi pożyczkobiorcami. Stali się ofiarami utraty kapitału (kapitału własnego).
Badanie wykazało wyraźną korelację. Właściciele domów, których wartość spadła o 20% lub więcej, byli 14 razy bardziej narażeni na obciążenie niż ci, których wartość domów wzrosła o 20%. Bostoński Fed przypisał wzrost opłat w Massachusetts w 2006 i 2007 r. spadkowi cen, który rozpoczął się w 2005 r.
Pułapka kapitału
Kredyty subprime odegrały pewną rolę. Siłą napędową nie był jednak zbyt wysoki wskaźnik renegocjacji. Kluczowym czynnikiem była utrata kapitału. Kiedy wartość domu spadnie poniżej kwoty zadłużenia z tytułu kredytu, właściciel domu znajduje się w sytuacji ujemnego kapitału własnego (pod wodą).
Osoba posiadająca kredyt hipoteczny subprime zwykle nie ma środków pieniężnych. Dom jest często jego jedynym znaczącym majątkiem. Przy niskiej cenie domu nie ma on żadnego wpływu. Nie może refinansować pożyczki. Nie może sprzedać domu. Znajduje się w pułapce.
Kredyty subprime niekoniecznie powodowały powstawanie złych kredytów hipotecznych. Stworzyli właścicieli domów, których nie było stać na zmniejszenie wartości swojego domu.
Ale co stało się najpierw? Obciążenia czy spadające ceny? Biuro Federalnego Nadzoru Przedsiębiorstw Mieszkaniowych (OFHEO) twierdzi, że jest to pętla sprzężenia zwrotnego. Ich badanie z 2007 r. potwierdziło wysoką korelację między spadającymi cenami a rosnącą liczbą niewypłacalności.
Niskie ceny powodują obciążenia, ponieważ właściciele domów porzucają swoje domy w związku ze spadkiem ich kapitału własnego. Ale obciążenia prowadzą również do niższych cen. Na rynku pojawia się nadpodaż domów. Więcej ofert. Mniejszy popyt. Ceny spadają jeszcze bardziej.
Połączenie z Kalifornią
Kalifornia ma najwyższy wskaźnik hipotecznych kredytów subprime w kraju. Kraj cierpi także z powodu nadmiaru domów spowodowanego pęknięciem bańki na rynku nieruchomości.
W okresie boomu na rynek zaczęli przybywać inwestorzy. Budowali domy, gdy ceny osiągnęły historyczne maksima. Teraz ceny spadają. Ci optymistyczni inwestorzy nie są w stanie sprzedać swoich nieruchomości. Nie mogą spłacić skorygowanej raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Oddają domy.
Czy plany federalne pomogą? Trudno powiedzieć.
Zaostrzenie standardów udzielania kredytów subprime może wywołać błędne koło. Jeśli mniej osób uzyska zgodę, mniej domów zostanie sprzedanych. Ceny spadają. Wnioskodawcy próbujący refinansować kredyt subprime mogą nie kwalifikować się do nowych zasad. Pozostają z nieosiągalnym kredytem i możliwymi obciążeniami. Ceny nadal spadają, ponieważ na rynku pojawia się coraz więcej przejętych domów.
W niektórych obszarach o wysokim obciążeniu nie ma nawet wielu kredytów hipotecznych typu subprime. Czynniki ekonomiczne odgrywają większą rolę niż rodzaj kredytu.
W grę wchodzą czynniki ekonomiczne i osobiste
Patrząc na region Środkowego Zachodu, szczególnie Ohio i Michigan, obraz staje się zagmatwany, jeśli skupisz się wyłącznie na złych pożyczkach. Stany te zostały dotknięte kryzysem egzekucyjnym, ale w rzeczywistości nie posiadały nieproporcjonalnej liczby hipotecznych kredytów hipotecznych typu subprime w porównaniu z innymi regionami. Prawdziwym powodem była utrata pracy.
Od 2001 roku w Michigan zniknęło ponad 340 000 miejsc pracy. Ohio straciło około 200 000 ludzi. To ogromny cios dla lokalnej efektywności ekonomicznej. To pokazuje, że słaba lokalna gospodarka jest tak samo niebezpieczna jak ryzykowne kredyty hipoteczne. Kiedy ludzie przestają zarabiać pieniądze, za domy przestają płacić.
Prawdziwe dane na temat przyczyn konfiskaty mieszkań
Badanie przeprowadziła firma Countrywide Financial, która była wówczas największym pożyczkodawcą hipotecznym w Stanach Zjednoczonych. Ich raport z 2007 r. obejmował około 80% wszystkich konfiskat. Ustalili, że w 58% przypadków główną przyczyną było zmniejszenie dochodów. Liczba ta znacznie przewyższa wszystkie inne wskaźniki.
Porównaj to z innymi powodami utraty domów:
- Choroby lub problemy zdrowotne stanowiły jedynie 13%.
- Rozwód był powodem w 8%.
- Niemożność sprzedaży domu wyniosła tylko 6%.
Co zaskakujące, jako przyczynę podano korekty spłaty kredytu hipotecznego jedynie w 1,4% przypadków. Można się spodziewać, że pożyczki o zmiennym oprocentowaniu będą zajmowały wyższą pozycję na tej liście. Gdyby głównym powodem były kredyty subprime z renegocjowanym oprocentowaniem, liczby te byłyby tutaj wyższe. Należy jednak pamiętać, że dane Countrywide przestały być aktualizowane w lipcu 2007 r. Najgorszy okres na rewizje stóp jeszcze nie nadszedł.
Dane te należy również traktować z przymrużeniem oka. Countrywide było wówczas objęte dochodzeniem federalnym w związku z nieścisłościami w dokumentach pożyczkowych. Dlatego liczby mogą nie być idealne.
Tradycyjne wyzwalacze osobiste
Nawet w przypadku niedokładnych danych kwestie osobiste pozostają stałym czynnikiem prowadzącym do konfiskaty. Występują niezależnie od stawek kredytów subprime czy wartości domów. To właśnie przerywa łańcuch płatności.
Utrata pracy i zmniejszenie dochodów
Utrata pracy jest najbardziej oczywistym sposobem na zaprzestanie płacenia. Potwierdzają to statystyki ogólnopolskie. Jeśli Twoje dochody ustaną, nie będziesz w stanie opłacić rachunków.
W rzeczywistości możesz wykorzystać wskaźniki ekonomiczne, aby przewidzieć, gdzie prawdopodobne są konfiskaty. Zwróć uwagę na dynamikę wzrostu zatrudnienia i stopę bezrobocia. Na rynkach o niskim wzroście zatrudnienia obserwuje się więcej przejęć przedsiębiorstw. To jest bezpośrednie połączenie.
Relokacja i oficjalne transfery
Czasem nie traci się pracy. Po prostu się przemieszczasz. Firma może poprosić Cię o natychmiastowe przeniesienie do innego stanu.
To stwarza problemy. Możesz nie mieć czasu na sprzedaż domu. Możesz też zostawić rodzinę, aby Twoje dzieci mogły dokończyć rok szkolny. Teraz płacisz za dwa domy. Druga płatność wyczerpuje Twoje środki. Pierwsza płatność zaczyna spadać.
Rozwód i separacja finansów
Rozwód dróg. Wiąże się to również z wieloma wyzwaniami. Kiedy pary się rozstają, ustalenie, kto spłaca kredyt hipoteczny, staje się trudne.
Jeżeli główny żywiciel rodziny wyprowadza się, musi opłacić nowy czynsz lub kredyt hipoteczny. Może przestać płacić za swój pierwszy dom. Czasami płatności wstrzymują się całkowicie, ponieważ były małżonek działa z zemsty. A może w chaosie po prostu „zapomina się” o płatnościach. Tak czy inaczej, bank nie przejmuje się dramatem. Chcą zdobyć pieniądze.
Śmierć i dług medyczny
Poważne urazy i choroby wiążą się z ogromnymi rachunkami. Wydatki na szpital mogą szybko pochłonąć Twoje oszczędności. Kiedy tak się stanie, Twoja spłata kredytu hipotecznego będzie opóźniona.
W przypadku śmierci głównego żywiciela rodziny rodzina traci główne źródło dochodu. Mogą nie mieć wystarczających środków na pokrycie swoich długów. Jeżeli zmarły mieszkał gdzie indziej, rodzina może znaleźć się w sytuacji, w której będzie musiała spłacać dwa kredyty hipoteczne. Do domu głównego i do pustych posesji.
Brak prostego modelu prognostycznego
Nie ma tu żadnej magicznej pigułki. Nie można przewidzieć przepadku na podstawie jednego czynnika. Powody te są ze sobą powiązane.
Możesz spotkać się z kredytem hipotecznym subprime i nieoczekiwanymi rachunkami za leczenie. Wtedy wartość Twojego domu spada. Teraz nie masz dokąd się zwrócić. Wszystko zaczyna się od jednego problemu. Potem przychodzi kolejny. Potem kolejny.
Rezultat jest taki sam. Dom jest stracony.
Aby lepiej zrozumieć mechanizmy tego procesu, zapoznaj się z sekcją Jak działają przepadki. Jeśli chcesz głębiej dowiedzieć się, jak uniknąć takiego wyniku, na następnej stronie znajdują się dodatkowe linki.
Kurz opadł, ale bałagan pozostał. Proces wykluczenia to nie tylko procedura prawna. Jest to wydarzenie finansowe o długoterminowych konsekwencjach. Większość przewodników zatrzymuje się na etapie aukcji. Pomijają etap, w którym próbujesz odbudować swoją zdolność kredytową od zera. Trzeba zrozumieć mechanizm zadłużenia i cień bańki na rynku nieruchomości.
Zrozumienie mechaniki niewypłacalności
Dlaczego pożyczki nie są obsługiwane? Często nie jest to tylko pech. Jest to połączenie praktyk w zakresie kredytów subprime i zmiennych stóp procentowych, które są nieoczekiwanie korygowane. Kiedy właściciele domów nie są w stanie refinansować swojej pożyczki, popadają w spłatę. Rząd uważnie to monitoruje. Rezerwa Federalna zmienia stopy procentowe, próbując ustabilizować rynek. Czasami jednak recesja jest silniejsza niż narzędzia polityki.
Dla właściciela domu bezpośrednią konsekwencją jest obniżona zdolność kredytowa. Ma to wpływ na przyszłe możliwości zaciągnięcia kredytu. Zwiększa to koszt ubezpieczenia. Ogranicza to możliwości zatrudnienia w niektórych sektorach. Nie jesteś już „głównym” kredytobiorcą. Stanowisz duże ryzyko.
Rola rządu i regulacji
Czy rząd przewidział taką sytuację? Wielu twierdzi, że tak. Zaproponowano plany reform mające na celu zaostrzenie przepisów. Sekretarz Paulson przedstawił plan reform regulacyjnych. Celem było zapobieżenie kolejnemu upadkowi. Ale wyniki były mieszane. Agencje takie jak OFHEO śledzą ceny domów. Kiedy ceny spadają, cały ekosystem się trzęsie.
Demokraci opowiadali się za szybkimi działaniami przeciwko wykluczeniu. Chcieli pilnych działań. Powód był prosty. Zastój na rynku mieszkaniowym powoduje upadek całej gospodarki. Krachy na giełdach można do pewnego stopnia kontrolować. Mieszkanie jest trudniejsze. To lokalne. To jest osobiste.
Inwestowanie w zagrożone aktywa
Nie każdy widzi stratę w procesie wykluczenia. Niektórzy widzą szansę. Inwestowanie w nieruchomości objęte procesem egzekucji może być opłacalne. Ale to ryzykowne. Potrzebujesz kapitału. Potrzebujesz wiedzy prawnej. Musisz zrozumieć wartość nieruchomości na spadających rynkach. Steve Berges napisał kompletny przewodnik na ten temat. Należyta staranność jest kluczem. Sprawdź nieruchomość. Sprawdź obciążenia. Nie zakładaj, że dom jest wart oferowanej ceny.
Gdzie znaleźć wiarygodne dane
Potrzebujesz dokładnych informacji. Nie szum. Nie sianie strachu. Sprawdź dane ekonomiczne Rezerwy Federalnej. Zapoznaj się z podziałem rodzajów kredytów hipotecznych na Bankrate. Przeczytaj raporty Banku Rezerw Federalnych w Bostonie na temat wyników kredytów subprime. Źródła te dostarczają konkretnych danych na temat ryzykownych kredytów hipotecznych i doświadczeń z posiadaniem domu.
Unikaj spekulacji. Trzymaj się źródeł pierwotnych. Biuro Federalnego Przedsiębiorstwa Mieszkaniowego (OFHEO) publikuje raporty kwartalne. RealtyTrac oferuje przegląd rynku wykluczenia. To są Twoje narzędzia podejmowania decyzji.
Idziemy do przodu
Cykl mieszkaniowy ulega zmianie. Ceny się zmieniają. Stopy procentowe są dostosowywane. Jeśli stracisz dom, zaczynasz od zera. Kupując, jesteś ostrożny. Lekcja jest jasna. Dług działa w złożony sposób. Kredyty hipoteczne są zobowiązaniami długoterminowymi. Zanim podpiszesz, zapoznaj się z zasadą ich działania.
Rynek w końcu się koryguje. Ale blizny pozostają. Dla inwestorów szansa jest realna. Dla właścicieli domów lekcja dotyczy dźwigni i ryzyka. Nie ignoruj znaków. Miej oko na stopy procentowe. Monitoruj wskaźniki recesji.
To jeszcze nie koniec. Dane wciąż napływają. Nowe badania koncentrują się na integralności danych kredytowych. Branża się zmienia. Powoli. Rozdzierający. Ale ona się zmienia. Bądź na bieżąco.
