Володіння будинком мало стати абсолютною перемогою. Однак для сотень тисяч сімей це перетворюється на фінансову пастку. Іпотечне стягнення (форкlosures) – це не просто модне слівце; це юридичний механізм, за допомогою якого кредитори забирають ваше майно, коли ви припиняєте платежі. Вони продають його, щоби повернути свої гроші. Все починається з одного пропущеного платежу. Потім слідує інший. І тоді годинник починає відраховувати час, що йде з вашого капіталу.
Масштаби цього хаосу вражають. У 2008 році Асоціація іпотечних банкірів (MBA) зафіксувала рекордну кризу. Понад 900 тисяч сімей стояли на порозі втрати будинку. Це на 71% більше, ніж у попередньому році. Приблизно 2 відсотки всіх іпотечних кредитів у США перебували у стані дефолту. Це найвищий рівень прострочення, який MBA спостерігав останні 36 років.
Це не дає вам спати ночами? Мабуть. Або, можливо, ви просто у ступорі. Ви можете думати, що це вам не загрожує. Ймовірно, ви вважаєте, що криза була викликана безвідповідальними позичальниками, які купували будинки, які не могли собі дозволити. Але незалежно від того, налякані ви чи зарозумілі, питання залишається тим самим: чому ці люди втрачають свої будинки?
Довгий час простою відповіддю були субстандартні іпотечні кредити (субпрайм). Ці кредити часто заманюють покупців низькими початковими ставками. Потім, за кілька років, ставка переглядається до захмарних значень. Люди, які отримують такі кредити, зазвичай мають низькі кредитні рейтинги. У них часто не вистачає грошових резервів, щоб упоратися з раптовим шоком збільшення платежу.
Але річ лише у субстандартних кредитах? Наприкінці 2007 року субстандартні іпотечні кредити викликали 42 відсотки нових випадків примусового стягнення. Це величезний відсоток. Але подивіться більш широку картину. Темпи примусового стягнення зростають повсюдно.
У 2007 році кількість випадків стягнення як за субстандартними, так і стандартними іпотечними кредитами подвоїлася. Рівень стягнень за субстандартними кредитами зріс із 2,7 відсотка до 5,29 відсотка. За стандартними іпотечними кредитами, які традиційно вважаються безпечними, рівень стягнень підскочив з 0,41 до 1,06 відсотка.
Якщо стандартні позичальники також опиняються під тиском, то відбувається щось ще. Це падіння вартості будинків, що знищує капітал? Спільна економічна депресія? Особисті трагедії, такі як розлучення чи смерть?
Головна причина втрати будинку через примусове стягнення варіюється в залежності від штату та регіону. Ми лише поверхово торкаємося цієї теми тут. Нам потрібно глибше розібратися в економічних теоріях, які керують цим кризовим ринком. Далі ми уважно побачимо, як субстандартні іпотечні кредити вписуються у загальну картину.
Фактори стягнення: субстандартні іпотеки чи вартість будинків?
Домовласники, які покладалися на субстандартні іпотечні кредити в Массачусетсі, стикалися з обтяженням майже 20% випадків. Ця цифра у шість разів вища, ніж для тих, хто мав кредити з першокласними умовами. Математика пропонує просте рішення заборонити субстандартне кредитування. Припиніть видачу поганих кредитів – припиняться й обтяження.
Федеральний уряд погодився із цим підходом. У березні 2008 року міністр фінансів Генрі Полсон представив план фінансової реформи. Якою була мета? Суворіші банківські регулювання та посилення обмежень на ризиковані іпотечні кредити. План передбачав створення федерального наглядового комітету контролю над видачею іпотечних кредитів. Намір був очевидним: запобігти ситуації, коли люди опиняються у пастці кредитів, які вони спочатку не могли собі дозволити.
Це звучало логічно. Але то була не вся картина.
Дослідження 2007 року, проведене Федеральним резервним банком Бостона, вказало на іншу причину: вартість нерухомості. Дані показали, що багато позичальників, які припустилися дефолту за субстандартними кредитами, спочатку брали іпотечні кредити з першокласними умовами. Вони були поганими позичальниками з першого дня. Вони стали жертвами втрати капіталу (еквіті).
Дослідження виявило чітку кореляцію. Домовласники, чия вартість нерухомості знизилася на 20% і більше, були в 14 разів більш схильні до обтяження, ніж ті, чиї будинки подорожчали на 20%. Бостонський ФРБ пояснив сплеск обтяжень у Массачусетсі у 2006 та 2007 роках зниженням цін, яке почалося у 2005 році.
Пастка капіталу
Субстандартне кредитування відіграло свою роль. Але рушійною силою була не загороджувально висока ставка при перегляді умов. Втрата капіталу стала ключовим чинником. Коли вартість будинку падає нижче за суму заборгованості за кредитом, домовласник виявляється в ситуації негативного капіталу (underwater).
Людина з субстандартним іпотечним кредитом зазвичай відчуває брак коштів. Будинок часто є єдиним значимим активом. За низької вартості будинку він не має важелів впливу. Він неспроможна рефінансувати кредит. Він не може продати будинок. Він опиняється у пастці.
Субстандартні кредити необов’язково створювали погані іпотечні кредити. Вони створювали домовласників, які не могли дозволити собі зниження вартості свого будинку.
Але що сталося раніше? Обтяження чи падіння цін? Управління нагляду за федеральними житловими підприємствами (OFHEO) говорить, що це петля зворотного зв’язку. Їхнє дослідження 2007 року підтвердило високу кореляцію між зниженням цін і зростанням дефолтів.
Низькі ціни провокують обтяження, бо домовласники відмовляються від будинків, коли їхній капітал зникає. Але обтяження також призводять до зниження цін. На ринок виходить надмірна пропозиція будинків. Більше пропозиції. Менше від попиту. Ціни падають ще сильніше.
Каліфорнійський зв’язок
У Каліфорнії найвищий рівень субстандартних іпотечних кредитів у країні. Вона також страждає від надлишку будинків через житлового міхура, що лопнув.
Під час буму інвестори ринули на ринок. Вони будували будинки, коли ціни сягали історичних максимумів. Тепер ціни руйнуються. Ці оптимістичні інвестори що неспроможні продати свої об’єкти. Вони не можуть виплатити переглянутий платіж за кредитами з плаваючою процентною ставкою. Вони відмовляються від будинків.
Чи допоможуть федеральні плани? Сказати важко.
Посилення стандартів видачі субстандартних кредитів може спровокувати порочне коло. Якщо схвалення одержують менше людей, продається менше будинків. Ціни падають. Заявники, які намагаються рефінансувати субстандартний кредит, можуть не відповідати новим правилам. Вони залишаються з непосильним кредитом та можливими обтяженнями. Ціни продовжують падати, оскільки на ринок виходить більше будинків, що зазнали обтяження.
У деяких районах із високим рівнем обтяжень навіть немає великої кількості субстандартних іпотечних кредитів. Економічні чинники грають більшу роль, ніж тип кредиту.
Економічні та особисті фактори в обтяженні
Якщо дивитися на регіон Середнього Заходу, зокрема на Огайо та Мічиган, картина стає заплутаною, якщо фокусуватись лише на поганих кредитах. Ці штати постраждали від кризи конфіскації житла, але насправді не мали непропорційно великої кількості субстандартних іпотечних кредитів порівняно з іншими регіонами. Справжньою причиною стала втрата робочих місць.
З 2001 року у Мічигані зникло понад 340 000 робочих місць. Огайо втратив близько 200 000. Це величезний удар по місцевій економічній ефективності. Це доводить, що слабка місцева економіка так само небезпечна, як ризиковані іпотечні кредити. Коли люди перестають заробляти, будинки перестають оплачуватись.
Реальні дані про причини конфіскації житла
Компанія Countrywide Financial, яка на той час була найбільшим іпотечним кредитором у США, провела дослідження. Їхній звіт за 2007 рік охоплював близько 80% усіх випадків конфіскації. Вони виявили, що скорочення доходів було основною причиною в 58% випадків. Ця цифра значно перевищує решту показників.
Порівняйте це з іншими причинами, через які люди втрачали свої будинки:
- Хвороба чи медичні проблеми становили лише 13%.
- Розлучення було причиною 8%.
- Неможливість продати будинок становила лише 6%.
Дивно, що коригування платежів за іпотекою було вказано як причину лише у 1,4% випадків. Можна було б очікувати, що кредити з плаваючою відсотковою ставкою займатимуть вище місце у цьому списку. Якби кредити субстандартного сегмента з переглядними ставками були головною причиною, ми побачили б тут вищі цифри. Але пам’ятайте, що дані Countrywide припинили оновлюватись у липні 2007 року. Найгірший період перегляду ставок ще не настав.
Також варто ставитися до цих даних із часткою скептицизму. Countrywide знаходилася під федеральним розслідуванням через неточності у своїх кредитних документах в той час. Тому цифри можуть бути не ідеальними.
Традиційні особисті тригери
Навіть за наявності неточних даних особисті проблеми залишаються постійним фактором, що призводить до конфіскації. Вони відбуваються незалежно від ставок за субстандартними кредитами чи вартістю житла. Ось що насправді розриває ланцюжок платежів.
Втрата роботи та зниження доходів
Втрата роботи — очевидний спосіб перестати платити. Статистика Countrywide це підтверджує. Якщо ваш прибуток припиняється, ви не можете платити за рахунками.
Можна фактично використовувати економічні метрики для прогнозування того, де можливі конфіскації. Зверніть увагу на темпи зростання зайнятості та показники безробіття. Ринки із низьким зростанням зайнятості спостерігають більше випадків конфіскації. Це прямий зв’язок.
Переїзд та службові переклади
Іноді ви не втрачаєте роботу. Ви просто рухаєтеся. Компанія може попросити вас негайно перевестись до іншого штату.
Це створює проблеми. У вас може бути часу на продаж будинку. Або ви можете залишити свою сім’ю, щоб діти могли закінчити навчальний рік. Тепер ви платите за два будинки. Другий платіж виснажує ваші кошти. Перший платіж починає прориватися.
Розлучення та поділ фінансів
Розлучення доріг. Він також пов’язаний з багатьма складнощами. Коли пари розходяться, з’ясувати, хто платить іпотекою, стає важко.
Якщо основний годувальник з’їжджає, він має платити за свою нову оренду чи іпотеку. Він може припинити платити за перший будинок. Іноді платежі повністю припиняються, тому що колишній чоловік діє з помсти. Або, можливо, платежі просто «забуваються» у хаосі. У будь-якому випадку банку немає справи до драми. Вони хочуть одержати гроші.
Смерть та медичні борги
Серйозні травми та хвороби супроводжуються величезними рахунками. Лікарняні витрати можуть швидко з’їсти заощадження. Коли це відбувається, платежі з іпотеки відкладаються.
Якщо основний годувальник вмирає, сім’я втрачає своє основне джерело доходу. У них може вистачити коштів на покриття боргів. Якщо померла людина жила в іншому місці, сім’я може опинитися в ситуації, коли їй потрібно платити за дві іпотеки. За основний будинок і за нерухомість, що пустує.
Відсутність простої моделі прогнозування
Тут немає чарівної пігулки. Ви не можете передбачити конфіскацію, спираючись на один фактор. Ці причини переплетені.
Ви можете опинитися з субстандартною іпотекою та раптовими медичними рахунками. Потім вартість вашого будинку падає. Тепер вам нема куди звернутися. Все починається із однієї проблеми. Потім слідує інша. Потім ще одна.
Результат однаковий. Будинок губиться.
Щоб краще зрозуміти механіку процесу, перегляньте розділ «Як працюють конфіскації». На наступній сторінці є додаткові посилання, якщо потрібно глибше розібратися в тому, як уникнути такого результату.
Пил осів, але безладдя не усунуто. Процедура звернення на майно — це не просто юридична процедура. Це фінансова подія із довгостроковими наслідками. Більшість посібників зупиняються на етапі аукціону. Вони упускають етап, коли ви намагаєтеся відновити свій кредитний рейтинг з нуля. Вам необхідно зрозуміти механіку боргів та тінь житлового міхура.
Розуміння механіки дефолту
Чому кредити не обслуговуються? Часто це не просто невдача. Це поєднання практики субстандартного кредитування та змінних процентних ставок, які несподівано переглядаються. Коли домовласники що неспроможні рефінансувати кредит, вони допускають дефолт. Уряд уважно слідкує за цим. Федеральна резервна система змінює відсоткові ставки, намагаючись стабілізувати ринок. Але іноді рецесія виявляється сильнішою за інструменти політики.
Для домовласника безпосереднім наслідком стає пошкоджений кредитний рейтинг. Це впливає на майбутні можливості запозичення. Це підвищує вартість страхування. Це обмежує можливості працевлаштування у деяких секторах. Ви більше не є позичальником першокласної якості. Ви – високий ризик.
Роль уряду та регулювання
Уряд передбачав це? Багато хто стверджує, що так. Було запропоновано плани реформ для посилення регулювання. Міністр Полсон виклав план регуляторних реформ. Метою було запобігання новому краху. Але результати були неоднозначними. Такі агенції, як OFHEO, відстежують ціни на житло. Коли ціни слабшають, вся екосистема трясеться.
Демократи виступали за швидкі заходи проти звернення на майно. Вони хотіли термінових дій. Обґрунтування було простим. Ринок житла, що застряг, тягне вниз всю економіку. Крахи фондового ринку можна певною мірою контролювати. Із житлом складніше. Це є локально. Це особисто.
Інвестування в проблемні активи
Не всі вбачають у процедурі звернення стягнення на майно втрату. Деякі бачать можливість. Інвестування об’єкти, що у процесі звернення стягнення, то, можливо прибутковим. Але це ризиковано. Вам потрібний капітал. Вам потрібні юридичні знання. Вам потрібно розуміти вартість нерухомості на ринках, що падають. Стів Бергес написав повне керівництво з цього питання. Ключом є належна обачність. Огляньте майно. Перевірте наявність обтяжень. Не припускайте, що будинок коштує ціни ставки.
Де знайти надійні дані
Вам потрібна точна інформація. Чи не хайп. Чи не нагнітання страху. Перевірте дані Федеральної резервної системи. Вивчіть розбивку типів іпотеки на Bankrate. Прочитайте звіти Федерального резервного банку Бостона про результати субстандартного кредитування. Ці джерела надають конкретні дані про ризиковані іпотечні кредити та досвід володіння житлом.
Уникайте спекуляцій. Дотримуйтесь первинних джерел. Управління федерального житлового підприємництва (OFHEO) оприлюднює щоквартальні звіти. RealtyTrac пропонує огляди ринку звернення на майно. Це ваші інструменти для ухвалення рішень.
Рух вперед
Житловий цикл змінюється. Ціни вагаються. Процентні ставки коригуються. Якщо ви втратили свій будинок, ви починаєте з нуля. Якщо ви купуєте, ви обережні. Урок зрозумілий. Борги працюють складним чином. Іпотечні кредити – це довгострокові зобов’язання. Зрозумійте, як вони працюють, перш ніж підписувати.
Ринок зрештою коригується сам. Але шрами залишаються. Для інвесторів можливості є реальними. Для домовласників урок стосується важелів та ризиків. Чи не ігноруйте ознаки. Слідкуйте за процентними ставками. Перевірте індикатори рецесії.
Це ще не кінець. Дані продовжують надходити. Нові розслідування зосереджені цілісності даних із кредитам. Промисловість змінюється. Повільно. Болісно. Але вона змінюється. Будьте в курсі подій.
