Possedere una casa avrebbe dovuto essere la vittoria finale. Invece, per centinaia di migliaia di famiglie, si sta trasformando in una trappola finanziaria. Il pignoramento non è solo una parola d’ordine; è il meccanismo legale utilizzato dai finanziatori per pignorare la tua proprietà quando smetti di pagare. Lo vendono per riavere i loro soldi. Si inizia con un mancato pagamento. Poi un altro. Quindi il tempo inizia a ticchettare sul tuo capitale.
La portata di questo pasticcio è sconcertante. Nel 2008, la Mortgage Bankers Association (MBA) ha segnalato una crisi da record. Più di 900.000 famiglie stavano fissando il barile del pignoramento. Si tratta di un aumento del 71% rispetto all’anno precedente. Circa il 2% di tutti i mutui negli Stati Uniti erano in default. Questo è il tasso di delinquenza più alto che l’MBA abbia visto in 36 anni.
Questo ti tiene sveglio la notte? Dovrebbe. O forse sei semplicemente paralizzato. Potresti pensare di essere immune. Probabilmente credi che la crisi sia stata causata da mutuatari sconsiderati che hanno acquistato case che non potevano permettersi. Ma che tu sia terrorizzato o arrogante, la domanda rimane la stessa: perché queste persone stanno perdendo la casa?
Per molto tempo, la risposta più semplice è stata i mutui subprime. Questi prestiti spesso attirano gli acquirenti con bassi tassi di lancio. Poi, qualche anno dopo, il tasso torna a un numero altissimo. Le persone che ottengono questi prestiti di solito hanno punteggi di credito bassi. Spesso non hanno le riserve di liquidità per gestire l’improvviso shock dei pagamenti.
Ma si tratta solo di mutui subprime? Alla fine del 2007, i mutui subprime hanno causato il 42% dei nuovi pignoramenti. Questa è una fetta enorme. Ma guardiamo il quadro più ampio. I tassi di pignoramento stanno aumentando su tutta la linea.
Nel 2007, i pignoramenti sia per i mutui subprime che per quelli prime sono raddoppiati. I tassi dei subprime sono balzati dal 2,7% al 5,29%. I mutui di prima qualità, tradizionalmente considerati sicuri, hanno visto il loro tasso di pignoramento balzare dallo 0,41% all’1,06%.
Se anche i mutuatari principali vengono schiacciati, significa che sta succedendo qualcos’altro. Il calo dei valori immobiliari sta spazzando via il patrimonio netto? Una depressione economica generale? Tragedie personali come il divorzio o la morte?
Il motivo principale della perdita della casa a causa di pignoramento varia a seconda dello stato e della regione. Qui stiamo solo grattando la superficie. Dobbiamo approfondire le teorie economiche che guidano questo mercato in difficoltà. Successivamente, esamineremo da vicino il modo in cui i mutui subprime si inseriscono nel puzzle più ampio.
Fattori di pignoramento: mutui subprime o valore della casa?
I proprietari di case che facevano affidamento sui mutui subprime in Massachusetts hanno dovuto affrontare pignoramenti quasi il 20% delle volte. Questa cifra è sei volte superiore a quella di chi ha prestiti privilegiati. I calcoli suggeriscono una soluzione semplice: vietare i prestiti subprime. Stop ai crediti inesigibili, stop ai pignoramenti.
Il governo federale ha acconsentito. Nel marzo 2008, il segretario al Tesoro Henry Paulson ha lanciato un piano di riforma finanziaria. L’obiettivo? Regolamentazioni bancarie più severe e limiti più severi sui mutui rischiosi. Il piano proponeva un comitato federale di supervisione per monitorare la concessione dei mutui. L’intento era chiaro. Evitare che le persone rimangano bloccate in prestiti che non potevano permettersi.
Sembrava logico. Non era tutta la storia.
Uno studio del 2007 della Federal Reserve Bank di Boston ha individuato un diverso colpevole: i valori delle case. I dati hanno mostrato che molti mutuatari inadempienti sui prestiti subprime avevano in realtà iniziato con mutui prime. Non erano cattivi mutuatari fin dal primo giorno. Sono stati vittime di una perdita di capitale.
Lo studio ha trovato una forte correlazione. I proprietari di case che hanno visto il valore della loro proprietà scendere del 20% o più avevano 14 volte più probabilità di pignorare rispetto a quelli le cui case si sono apprezzate del 20%. La Fed di Boston ha attribuito l’impennata dei pignoramenti nel Massachusetts nel 2006 e nel 2007 a un calo dei prezzi iniziato nel 2005.
La trappola dell’equità
I prestiti subprime hanno avuto un ruolo. Ma la forza trainante non è stata un’oltraggiosa reimpostazione dei pagamenti. È stata la perdita di capitale proprio. Quando il valore di una casa scende al di sotto del saldo del prestito, il proprietario della casa è sott’acqua.
Una persona con un mutuo subprime è solitamente povera di contanti. La casa è spesso la loro unica risorsa significativa. Con un valore della casa basso, non hanno nulla con cui contrattare. Non possono rifinanziarsi. Non possono vendere. Sono intrappolati.
I prestiti subprime non hanno necessariamente creato cattivi mutui. Hanno creato proprietari di case che non potevano permettersi che il valore della loro casa diminuisse.
Ma quale è venuto prima? Pignoramenti o calo di valori? L’Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) afferma che si tratta di un ciclo di feedback. Il loro studio del 2007 ha confermato un’elevata correlazione tra il calo dei prezzi e l’aumento dei default.
I prezzi più bassi portano ai pignoramenti perché i proprietari di case se ne vanno quando il loro capitale svanisce. Ma i pignoramenti determinano anche una riduzione dei prezzi. Sul mercato arriva un eccesso di offerta di case. Più offerta. Meno domanda. I prezzi scendono ulteriormente.
La connessione con la California
La California ha il tasso di mutui subprime più alto del paese. Soffre anche di un eccesso di offerta di case a causa di una bolla immobiliare scoppiata.
Durante il boom, gli investitori si sono trasferiti. Hanno costruito case mentre i valori erano ai massimi storici. Ora i valori stanno crollando. Quegli investitori ottimisti non possono vendere. Non possono effettuare il ripristino del pagamento sui loro mutui a tasso variabile. Se ne vanno.
I piani federali aiuteranno? È difficile da dire.
L’inasprimento degli standard sui prestiti subprime potrebbe innescare un circolo vizioso. Se meno persone ottengono l’approvazione, meno case verranno vendute. I valori crollano. I richiedenti che tentano di rifinanziare un prestito subprime potrebbero non beneficiare delle nuove regole. Rimangono con un prestito inaccessibile e possibile pignoramento. I prezzi continuano a scendere man mano che sempre più case pignorate arrivano sul mercato.
Alcune aree ad alto pignoramento non hanno nemmeno molti mutui subprime. I fattori economici giocano un ruolo più importante del tipo di prestito.
Fattori economici e personali nel pignoramento
Guardando il Midwest, in particolare Ohio e Michigan, dipinge un quadro confuso se ci si concentra solo sui crediti inesigibili. Questi stati sono stati schiacciati dalla crisi dei pignoramenti, ma in realtà non avevano un numero sproporzionatamente elevato di mutui subprime rispetto ad altre regioni. Il vero colpevole è stata la perdita di posti di lavoro.
Dal 2001, il Michigan ha visto svanire oltre 340.000 posti di lavoro. L’Ohio ha perso circa 200.000. Si tratta di un duro colpo per la performance economica locale. Ciò dimostra che le economie locali deboli sono altrettanto pericolose quanto i mutui rischiosi. Quando le persone smettono di guadagnare, le case non vengono più pagate.
I dati reali dietro le cause di pignoramento
La Countrywide Financial, che all’epoca era il più grande erogatore di mutui ipotecari negli Stati Uniti, si è occupata di questo aspetto. Il loro rapporto del 2007 copriva circa l’80% di tutti i pignoramenti. Hanno scoperto che la riduzione del reddito era la ragione principale nel 58% dei casi. Quel numero fa impallidire tutto il resto.
Confrontalo con altri motivi per cui le persone hanno perso la casa:
- Malattie o problemi medici rappresentano solo il 13%.
- Il divorzio è stato responsabile dell’8%.
- L’incapacità di vendere la casa era solo del 6%.
È sorprendente che solo nell’1,4% dei casi venga citata la modifica dei pagamenti delle ipoteche. Penseresti che i mutui a tasso variabile sarebbero più in alto in questo elenco. Se i mutui subprime con tassi di ribilanciamento fossero la causa principale, vedremmo numeri più alti qui. Ma ricordate, i dati di Countrywide si sono fermati al luglio 2007. Il peggiore dei reset dei tassi non si era ancora verificato.
Dovremmo anche prendere questi dati con le pinze. All’epoca Countrywide era sotto indagine federale per inesattezze nei documenti di prestito. Quindi i numeri potrebbero non essere perfetti.
Trigger personali tradizionali
Anche con dati errati, le questioni personali rimangono un fattore costante di pignoramento. Ciò avviene indipendentemente dai tassi dei mutui subprime o dal valore delle abitazioni. Ecco cosa interrompe effettivamente la catena dei pagamenti.
Perdita di posti di lavoro e calo dei redditi
Perdere il lavoro è il modo più ovvio per smettere di pagare. Le statistiche di Countrywide lo confermano. Se il tuo reddito si ferma, non puoi pagare le bollette.
È possibile effettivamente utilizzare parametri economici per prevedere dove sono probabili i pignoramenti. Guarda i tassi di crescita dell’occupazione e i dati sulla disoccupazione. I mercati con una bassa crescita occupazionale vedono più pignoramenti. È un collegamento diretto.
Delocalizzazione e trasferimenti di lavoro
A volte non perdi il lavoro. Ti commuovi e basta. Un’azienda potrebbe chiederti di trasferirti immediatamente in un altro stato.
Questo crea un pasticcio. Potresti non avere tempo per vendere la tua casa. Oppure potresti lasciare indietro la tua famiglia in modo che i bambini possano finire l’anno scolastico. Ora stai pagando per due case. Il secondo pagamento prosciuga i tuoi soldi. Il primo inizia a scivolare.
Divorzio e ripartizione delle finanze
Il divorzio è costoso. È anche disordinato. Quando le coppie si separano, capire chi paga il mutuo diventa difficile.
Se il capofamiglia principale se ne va, dovrà pagare il nuovo affitto o il mutuo. Potrebbero smettere di pagare la prima casa. A volte i pagamenti si interrompono del tutto perché l’ex coniuge compie una ritorsione. O forse i pagamenti vengono semplicemente “dimenticati” nel caos. In ogni caso, alla banca non interessa il dramma. Vogliono i soldi.
Morte e debito medico
I gravi infortuni e le malattie comportano conti enormi. I costi ospedalieri possono consumare rapidamente i risparmi. Quando ciò accade, le rate del mutuo slittano.
Se muore il percettore principale, la famiglia perde la principale fonte di reddito. Potrebbero non avere abbastanza per coprire i debiti. Se la persona deceduta vivesse altrove, la famiglia potrebbe trovarsi costretta a pagare due rate del mutuo. Uno per l’abitazione principale e uno per l’immobile libero.
Nessun modello di previsione semplice
Non esiste una bacchetta magica qui. Non è possibile prevedere un pignoramento con un solo fattore. Queste ragioni sono intricate.
Potresti ritrovarti con un mutuo subprime e spese mediche improvvise. Quindi il valore della tua casa diminuisce. Ora non hai nessun posto a cui rivolgerti. Si inizia con un problema. Poi un altro. Poi un altro.
Il risultato è lo stesso. La casa va.
Per comprendere meglio i meccanismi, esamina Come funzionano i pignoramenti. Ci sono più collegamenti nella pagina successiva se hai bisogno di approfondire per evitare questo risultato.
La polvere si deposita, ma il caos non è stato risolto. Il pignoramento non è solo una procedura legale. È un evento finanziario con ripercussioni a lungo termine. La maggior parte delle guide si ferma al blocco dell’asta. Mancano la parte in cui provi a ricostruire il tuo credito da zero. È necessario comprendere i meccanismi del debito e l’ombra della bolla immobiliare.
Comprendere i meccanismi del default
Perché i prestiti falliscono? Spesso non è solo sfortuna. È una combinazione di pratiche di prestito subprime e tassi di interesse variabili che si ripristinano inaspettatamente. Quando i proprietari di case non possono rifinanziarsi, vanno in default. Il governo osserva attentamente la situazione. La Federal Reserve modifica i tassi di interesse per cercare di stabilizzare il mercato. Ma a volte la recessione colpisce più duramente degli strumenti politici.
Per il proprietario della casa, l’impatto immediato è un punteggio di credito danneggiato. Ciò influisce sul potere di indebitamento futuro. Aumenta il costo dell’assicurazione. Limita le opportunità di lavoro in alcuni settori. Non sei più un mutuatario “prime”. Sei ad alto rischio.
Il ruolo del governo e la regolamentazione
Il governo lo aveva previsto? Molti sostengono di sì. Sono stati proposti piani di riforma per inasprire le normative. Il segretario Paulson ha delineato un progetto di riforma normativa. L’obiettivo era evitare un altro incidente. Ma i risultati sono stati contrastanti. Agenzie come OFHEO monitorano i prezzi delle case. Quando i prezzi si indeboliscono, l’intero ecosistema trema.
I democratici hanno spinto per attacchi rapidi contro il pignoramento. Volevano un’azione urgente. La logica era semplice. Lo stallo del mercato immobiliare trascina al ribasso l’intera economia. I crolli del mercato azionario possono essere controllati in una certa misura. La casa è più difficile. È locale. È personale.
Investire in asset distressed
Non tutti vedono il pignoramento come una perdita. Alcuni vedono un’opportunità. Investire in pignoramenti può essere redditizio. Ma è rischioso. Hai bisogno di capitale. Hai bisogno di conoscenze giuridiche. È necessario comprendere i valori delle proprietà nei mercati in declino. Steve Berges ha scritto la guida completa su questo. La chiave è la due diligence. Ispezionare la proprietà. Controlla i privilegi. Non dare per scontato che la casa valga il prezzo dell’offerta.
Dove trovare dati affidabili
Hai bisogno di informazioni precise. Non pubblicità. Non allarmismo. Controlla i dati economici della Federal Reserve. Guarda la ripartizione dei tipi di mutuo di Bankrate. Leggi i rapporti della Fed di Boston sugli esiti dei mutui subprime. Queste fonti forniscono dati concreti sui mutui rischiosi e sulle esperienze di proprietà della casa.
Evita la speculazione. Attenersi alle fonti primarie. L’Office of Federal Housing Enterprise Oversight pubblica rapporti trimestrali. RealtyTrac offre panoramiche del mercato dei pignoramenti. Questi sono i tuoi strumenti per prendere decisioni.
Andare avanti
Il ciclo abitativo gira. I prezzi fluttuano. I tassi di interesse si adeguano. Se hai perso la casa, ricominci da capo. Se stai acquistando, sei cauto. La lezione è chiara. Il debito funziona in modi complessi. I mutui sono impegni a lungo termine. Comprendi come funzionano prima di firmare.
Il mercato alla fine si corregge. Ma le cicatrici rimangono. Per gli investitori, le opportunità sono reali. Per i proprietari di case, la lezione riguarda la leva finanziaria e il rischio. Non ignorare i segnali. Occhio ai tassi di interesse. Monitorare gli indicatori di recessione.
Non è finita. I dati continuano ad arrivare. Nuove indagini si concentrano sull’integrità dei dati sui prestiti. Il settore sta cambiando. Lentamente. Dolorosamente. Ma sta cambiando. Rimani informato.
