Memiliki rumah seharusnya menjadi kemenangan akhir. Sebaliknya, bagi ratusan ribu keluarga, hal ini berubah menjadi jebakan finansial. Penyitaan bukan sekedar kata kunci; ini adalah mekanisme hukum yang digunakan pemberi pinjaman untuk menyita properti Anda ketika Anda berhenti membayar. Mereka menjualnya untuk mendapatkan uang mereka kembali. Dimulai dengan satu pembayaran yang terlewat. Lalu yang lain. Kemudian jam mulai berdetak pada ekuitas Anda.
Skala kekacauan ini sungguh mencengangkan. Pada tahun 2008, Asosiasi Bankir Hipotek (MBA) menandai krisis yang memecahkan rekor. Lebih dari 900.000 rumah tangga menghadapi kemungkinan penyitaan. Jumlah ini melonjak 71 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Sekitar 2 persen dari seluruh hipotek di AS mengalami gagal bayar. Ini adalah tingkat kenakalan tertinggi yang pernah dialami MBA dalam 36 tahun.
Apakah ini membuat Anda tetap terjaga di malam hari? Itu harus. Atau mungkin Anda hanya lumpuh. Anda mungkin mengira Anda kebal. Anda mungkin percaya bahwa krisis ini disebabkan oleh peminjam yang ceroboh yang membeli rumah yang tidak mampu mereka beli. Namun apakah Anda takut atau sombong, pertanyaannya tetap sama: mengapa orang-orang ini kehilangan rumah mereka?
Untuk waktu yang lama, jawaban mudahnya adalah subprime mortgages. Pinjaman ini sering kali memikat pembeli dengan tingkat perkenalan yang rendah. Kemudian, beberapa tahun kemudian, angkanya kembali ke angka yang sangat tinggi. Orang-orang yang mendapatkan pinjaman ini biasanya memiliki nilai kredit yang rendah. Mereka sering kali kekurangan cadangan uang tunai untuk menangani guncangan pembayaran yang tiba-tiba itu.
Tapi apakah itu hanya pinjaman subprime? Pada akhir tahun 2007, subprime mortgages memicu 42 persen penyitaan baru. Itu adalah bagian yang sangat besar. Tapi lihatlah gambaran yang lebih luas. Tingkat penyitaan meningkat secara keseluruhan.
Pada tahun 2007, penyitaan hipotek subprime dan prime mortgage meningkat dua kali lipat. Tarif subprime melonjak dari 2,7 persen menjadi 5,29 persen. Hipotek utama, yang secara tradisional dianggap aman, mengalami lonjakan tingkat penyitaan dari 0,41 persen menjadi 1,06 persen.
Jika peminjam utama juga mengalami tekanan, hal lain sedang terjadi. Apakah penurunan nilai rumah akan menghilangkan ekuitas? Depresi ekonomi secara umum? Tragedi pribadi seperti perceraian atau kematian?
Alasan nomor satu kehilangan rumah karena penyitaan berbeda-beda di setiap negara bagian dan wilayah. Kami hanya menggores permukaannya saja di sini. Kita perlu menggali teori ekonomi yang mendorong pasar yang tertekan ini. Selanjutnya, kita akan melihat secara dekat bagaimana subprime mortgage masuk ke dalam teka-teki yang lebih besar.
Faktor Penyitaan: Hipotek Subprime atau Nilai Rumah?
Pemilik rumah yang mengandalkan subprime mortgages di Massachusetts menghadapi penyitaan hampir 20 persen. Angka tersebut enam kali lebih tinggi dibandingkan mereka yang memiliki pinjaman utama. Perhitungannya menyarankan perbaikan sederhana: melarang pinjaman subprime. Hentikan kredit macet, hentikan penyitaan.
Pemerintah federal setuju. Pada bulan Maret 2008, Menteri Keuangan Henry Paulson meluncurkan rencana reformasi keuangan. Tujuannya? Peraturan bank yang lebih ketat dan batasan yang lebih ketat pada hipotek berisiko. Rencana tersebut mengusulkan komite pengawas federal untuk memantau asal mula hipotek. Niatnya jelas. Cegah orang agar tidak terjebak dalam pinjaman yang tidak mampu mereka bayarkan.
Kedengarannya logis. Itu bukanlah keseluruhan cerita.
Sebuah studi tahun 2007 yang dilakukan oleh Federal Reserve Bank of Boston menunjukkan penyebab lain: nilai rumah. Data menunjukkan bahwa banyak peminjam yang gagal membayar pinjaman subprime sebenarnya memulai dengan hipotek prime. Mereka bukanlah peminjam yang buruk sejak hari pertama. Mereka adalah korban hilangnya ekuitas.
Studi ini menemukan korelasi yang mencolok. Pemilik rumah yang mengalami penurunan nilai properti sebesar 20 persen atau lebih memiliki kemungkinan 14 kali lebih besar untuk melakukan penyitaan dibandingkan mereka yang rumahnya terapresiasi sebesar 20 persen. The Fed Boston mengaitkan lonjakan penyitaan di Massachusetts pada tahun 2006 dan 2007 dengan penurunan harga yang dimulai pada tahun 2005.
Jebakan Ekuitas
Pinjaman subprime juga berperan. Namun pendorongnya bukanlah pengaturan ulang pembayaran yang keterlaluan. Itu adalah hilangnya ekuitas. Ketika nilai rumah turun di bawah saldo pinjaman, pemilik rumah berada di bawah air.
Seseorang yang memiliki subprime mortgage biasanya miskin uang. Rumah sering kali menjadi satu-satunya aset penting mereka. Dengan nilai rumah yang rendah, mereka tidak punya apa-apa untuk ditawar. Mereka tidak dapat membiayai kembali. Mereka tidak bisa menjual. Mereka terjebak.
Pinjaman subprime tidak serta merta menimbulkan hipotek macet. Mereka menciptakan pemilik rumah yang tidak mampu membiarkan nilai rumahnya turun.
Tapi mana yang lebih dulu? Penyitaan atau penurunan nilai? Kantor Pengawasan Perusahaan Perumahan Federal (OFHEO) mengatakan ini adalah putaran umpan balik. Studi mereka pada tahun 2007 mengkonfirmasi adanya korelasi yang tinggi antara penurunan harga dan meningkatnya gagal bayar.
Harga yang lebih rendah mendorong penyitaan karena pemilik rumah pergi ketika ekuitas mereka hilang. Namun penyitaan juga mendorong harga lebih rendah. Kelebihan pasokan rumah melanda pasar. Lebih banyak pasokan. Permintaan lebih sedikit. Harga semakin turun.
Koneksi California
California memiliki tingkat subprime mortgages tertinggi di negaranya. Negara ini juga mengalami kelebihan pasokan rumah akibat munculnya gelembung perumahan.
Selama masa boom, investor masuk. Mereka membangun rumah ketika nilainya berada pada titik tertinggi dalam sejarah. Sekarang, nilai-nilai sedang runtuh. Investor yang optimis tidak bisa menjual. Mereka tidak dapat melakukan pembayaran ulang atas hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan. Mereka pergi.
Akankah rencana federal membantu? Sulit untuk mengatakannya.
Pengetatan standar pinjaman subprime dapat memicu lingkaran setan. Jika lebih sedikit orang yang mendapat persetujuan, lebih sedikit rumah yang terjual. Nilai-nilai turun. Pemohon yang mencoba membiayai kembali pinjaman subprime mungkin tidak memenuhi syarat berdasarkan aturan baru. Mereka mempunyai pinjaman yang tidak terjangkau dan kemungkinan penyitaan. Harga terus turun karena semakin banyak rumah yang diambil alih memasuki pasar.
Beberapa daerah dengan tingkat penyitaan tinggi bahkan tidak memiliki banyak hipotek subprime. Faktor ekonomi memegang peranan lebih besar dibandingkan jenis pinjaman.
Faktor Ekonomi dan Pribadi dalam Penyitaan
Melihat Midwest, khususnya Ohio dan Michigan, memberikan gambaran yang membingungkan jika Anda hanya fokus pada pinjaman macet. Negara-negara bagian ini terpukul oleh krisis penyitaan, namun sebenarnya mereka tidak memiliki jumlah subprime mortgages yang jauh lebih tinggi dibandingkan wilayah lain. Penyebab sebenarnya adalah hilangnya pekerjaan.
Sejak tahun 2001, Michigan telah menyaksikan lebih dari 340.000 pekerjaan hilang. Ohio kehilangan sekitar 200.000. Hal ini merupakan pukulan besar terhadap kinerja ekonomi lokal. Hal ini membuktikan bahwa perekonomian lokal yang lemah sama berbahayanya dengan hipotek yang berisiko. Ketika orang berhenti menghasilkan uang, rumah pun tidak lagi dibayar.
Data Sebenarnya di Balik Penyebab Penyitaan
Countrywide Financial, yang merupakan pemberi pinjaman hipotek terbesar di AS pada saat itu, telah menyelidiki hal ini. Laporan mereka pada tahun 2007 mencakup sekitar 80% dari seluruh penyitaan. Mereka menemukan bahwa pengurangan pendapatan adalah alasan utama dalam 58% kasus. Jumlah itu mengerdilkan segalanya.
Bandingkan dengan alasan lain orang kehilangan rumah:
- Penyakit atau masalah medis hanya menyumbang 13%.
- Perceraian bertanggung jawab atas 8%.
- Ketidakmampuan menjual rumah hanya 6%.
Mengejutkan bahwa penyesuaian pembayaran hipotek disebut-sebut sebagai alasannya hanya pada 1,4% kasus. Anda akan berpikir hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan akan lebih tinggi dalam daftar ini. Jika pinjaman subprime dengan suku bunga yang diatur ulang menjadi penyebab utama, kita akan melihat angka yang lebih tinggi di sini. Namun ingat, data Countrywide berhenti pada bulan Juli 2007. Penyetelan ulang tarif terburuk belum terjadi.
Kita juga harus mengambil data ini dengan hati-hati. Secara nasional sedang diselidiki federal atas ketidakakuratan dalam dokumen pinjamannya pada saat itu. Jadi jumlahnya mungkin tidak sempurna.
Pemicu Pribadi Tradisional
Bahkan dengan data yang buruk, masalah pribadi tetap menjadi pendorong penyitaan. Hal ini terjadi terlepas dari tarif subprime atau nilai perumahan. Inilah yang sebenarnya memutus rantai pembayaran.
Kehilangan Pekerjaan dan Penurunan Pendapatan
Kehilangan pekerjaan adalah cara paling jelas untuk berhenti membayar. Statistik nasional mengkonfirmasi hal ini. Jika penghasilan Anda berhenti, Anda tidak dapat membayar tagihan.
Anda sebenarnya dapat menggunakan metrik ekonomi untuk memprediksi kemungkinan terjadinya penyitaan. Lihatlah tingkat pertumbuhan pekerjaan dan angka pengangguran. Pasar dengan pertumbuhan lapangan kerja yang rendah mengalami lebih banyak penyitaan. Itu adalah tautan langsung.
Relokasi dan Pemindahan Pekerjaan
Terkadang Anda tidak kehilangan pekerjaan. Anda baru saja tergerak. Sebuah perusahaan mungkin meminta Anda untuk segera pindah ke negara bagian lain.
Hal ini menimbulkan kekacauan. Anda mungkin tidak punya waktu untuk menjual rumah Anda. Atau Anda mungkin meninggalkan keluarga Anda agar anak-anak dapat menyelesaikan tahun ajarannya. Sekarang Anda membayar untuk dua rumah. Pembayaran kedua menghabiskan uang Anda. Yang pertama mulai tergelincir.
Perceraian dan Keuangan Terpisah
Perceraian itu mahal. Itu juga berantakan. Ketika pasangan berpisah, mencari tahu siapa yang membayar hipotek menjadi sulit.
Jika pencari nafkah utama pindah, mereka harus membayar sewa atau hipotek barunya sendiri. Mereka mungkin berhenti membayar untuk rumah pertama. Terkadang, pembayaran berhenti sepenuhnya karena mantan pasangan melakukan tindakan balasan. Atau mungkin pembayarannya “terlupakan” begitu saja dalam kekacauan. Bagaimanapun, bank tidak peduli dengan drama tersebut. Mereka menginginkan uangnya.
Kematian dan Hutang Medis
Cedera dan penyakit berat memerlukan biaya yang besar. Biaya rumah sakit dapat menghabiskan tabungan dengan cepat. Jika itu terjadi, pembayaran hipotek akan tergelincir.
Jika pencari nafkah utama meninggal, maka keluarga tersebut kehilangan sumber penghasilan utama. Mereka mungkin tidak punya cukup uang untuk menutupi utangnya. Jika orang yang meninggal tinggal di tempat lain, keluarganya mungkin akan dikenakan dua pembayaran hipotek. Satu untuk rumah utama dan satu lagi untuk properti kosong.
Tidak Ada Model Prediksi Sederhana
Tidak ada peluru ajaib di sini. Anda tidak dapat memprediksi penyitaan hanya dengan satu faktor. Alasan-alasan ini membingungkan.
Anda mungkin akan mendapatkan subprime mortgage dan tagihan medis mendadak. Kemudian nilai rumah Anda turun. Sekarang Anda tidak punya tempat untuk berpaling. Ini dimulai dengan satu masalah. Lalu yang lain. Lalu yang lain.
Hasilnya sama. Rumah itu berjalan.
Untuk memahami mekanismenya dengan lebih baik, lihat Cara Kerja Penyitaan. Ada lebih banyak tautan di halaman berikutnya jika Anda perlu menggali lebih dalam untuk menghindari hasil tersebut.
Debunya mengendap, tapi kekacauannya belum teratasi. Penyitaan bukan hanya prosedur hukum. Ini adalah peristiwa keuangan yang mempunyai dampak jangka panjang. Kebanyakan pemandu berhenti di blok lelang. Mereka melewatkan bagian di mana Anda mencoba membangun kembali kredit Anda dari awal. Anda perlu memahami mekanisme utang dan bayangan gelembung perumahan.
Memahami Mekanisme Default
Mengapa pinjaman gagal? Seringkali, ini bukan hanya kesialan. Ini adalah kombinasi praktik pinjaman subprime dan suku bunga variabel yang diatur ulang secara tidak terduga. Ketika pemilik rumah tidak dapat membiayai kembali, mereka gagal bayar. Pemerintah mengawasi hal ini dengan cermat. Federal Reserve mengubah suku bunga untuk mencoba menstabilkan pasar. Namun terkadang resesi lebih parah dampaknya dibandingkan alat kebijakan.
Bagi pemilik rumah, dampak langsungnya adalah rusaknya nilai kredit. Hal ini mempengaruhi kekuatan pinjaman di masa depan. Ini meningkatkan biaya asuransi. Hal ini membatasi kesempatan kerja di beberapa sektor. Anda bukan lagi peminjam “utama”. Anda berisiko tinggi.
Peran Pemerintah dan Regulasi
Apakah pemerintah melihat hal ini akan terjadi? Banyak yang berpendapat bahwa mereka melakukannya. Rencana reformasi diusulkan untuk memperketat peraturan. Menteri Paulson menguraikan cetak biru untuk reformasi peraturan. Tujuannya untuk mencegah terjadinya kecelakaan lagi. Namun hasilnya beragam. Agensi seperti OFHEO memantau harga rumah. Ketika harga melemah, seluruh ekosistem terguncang.
Partai Demokrat mendorong serangan cepat terhadap penyitaan. Mereka menginginkan tindakan segera. Alasannya sederhana. Pasar perumahan yang terhenti menyeret perekonomian secara luas. Keruntuhan pasar saham dapat dikendalikan sampai batas tertentu. Perumahan lebih sulit. Itu lokal. Itu bersifat pribadi.
Berinvestasi pada Aset Tertekan
Tidak semua orang menganggap penyitaan sebagai suatu kerugian. Beberapa orang melihat sebuah peluang. Berinvestasi dalam penyitaan bisa menguntungkan. Tapi itu berisiko. Anda membutuhkan modal. Anda membutuhkan pengetahuan hukum. Anda perlu memahami nilai properti di pasar yang sedang menurun. Steve Berges menulis panduan lengkap tentang ini. Kuncinya adalah uji tuntas. Periksa propertinya. Periksa hak gadai. Jangan berasumsi bahwa rumah itu sepadan dengan harga penawarannya.
Tempat Menemukan Data yang Dapat Diandalkan
Anda memerlukan informasi yang akurat. Bukan sensasi. Bukan menyebarkan rasa takut. Periksa data ekonomi Federal Reserve. Lihatlah rincian jenis hipotek Bankrate. Baca laporan dari Bank Sentral Boston mengenai hasil subprime. Sumber-sumber ini memberikan data konkrit tentang hipotek berisiko dan pengalaman kepemilikan rumah.
Hindari spekulasi. Tetap berpegang pada sumber primer. Kantor Pengawasan Perusahaan Perumahan Federal menerbitkan laporan triwulanan. RealtyTrac menawarkan ikhtisar pasar penyitaan. Ini adalah alat Anda untuk pengambilan keputusan.
Bergerak Maju
Siklus perumahan berubah. Harga berfluktuasi. Suku bunga menyesuaikan. Jika Anda kehilangan rumah, Anda memulai kembali. Jika Anda membeli, berhati-hatilah. Pelajarannya jelas. Hutang bekerja dengan cara yang kompleks. Hipotek adalah komitmen jangka panjang. Pahami cara kerjanya sebelum Anda menandatangani.
Pasar pada akhirnya akan mengoreksi dirinya sendiri. Tapi bekas lukanya masih ada. Bagi investor, peluangnya nyata. Bagi pemilik rumah, pelajarannya adalah tentang leverage dan risiko. Jangan abaikan tanda-tandanya. Perhatikan suku bunga. Pantau indikator resesi.
Ini belum berakhir. Data terus berdatangan. Penyelidikan baru fokus pada integritas data pinjaman. Industri sedang berubah. Perlahan-lahan. Menyakitkan. Tapi itu berubah. Tetap terinformasi.
