Vlastnit dům měla být absolutní výhra. Pro statisíce rodin se to však mění ve finanční past. Exekuce hypoték nejsou jen módní slovo; Jedná se o právní mechanismus, kterým věřitelé zabaví váš majetek, když přestanete platit. Prodávají to, aby dostali peníze zpět. Vše začíná jednou zmeškanou platbou. Pak následuje další. A pak začnou hodiny odbíjet od vašeho hlavního města.
Rozsah tohoto chaosu je ohromující. V roce 2008 zaznamenala Asociace hypotečních bankéřů (MBA) rekordní krizi. Více než 900 000 rodin bylo na pokraji ztráty domova. To je o 71 procent více než v předchozím roce. Přibližně 2 procenta všech hypoték ve Spojených státech byla v prodlení. To je nejvyšší míra delikvence, kterou MBA zaznamenala za posledních 36 let.
Nedrží tě to v noci vzhůru? Mělo by to být. Nebo jste možná jen omámeni. Možná si myslíte, že vám nic nehrozí. Pravděpodobně si myslíte, že krizi způsobili nezodpovědní dlužníci, kteří si koupili domy, které si nemohli dovolit. Ale ať už jste vyděšení nebo arogantní, otázka zůstává stejná: Proč tito lidé přicházejí o své domovy?
Po dlouhou dobu byla jednoduchá odpověď subprime hypotéky (subprime). Tyto půjčky často lákají kupující na nízké zaváděcí sazby. Poté, po několika letech, je sazba revidována na nebetyčně vysoké hodnoty. Lidé, kteří dostanou tyto půjčky, mají obvykle nízké kreditní skóre. Často nemají dostatečné hotovostní rezervy, aby zvládli náhlý šok ze zvýšení plateb.
Jde ale jen o subprime půjčky? Na konci roku 2007 představovaly subprime hypotéky 42 procent nových exekucí. To je obrovské procento. Ale podívejte se na větší obrázek. Míra vymáhání se všude zvyšuje.
V roce 2007 se počet exekucí u subprime i konvenčních hypoték zdvojnásobil. Míra inkasa subprime úvěrů se zvýšila z 2,7 procenta na 5,29 procenta. U klasických hypoték, které jsou tradičně považovány za bezpečné, vyskočila míra exekuce z 0,41 procenta na 1,06 procenta.
Pokud jsou pod tlakem i standardní dlužníci, děje se něco jiného. Je to pokles hodnoty domova, který ničí kapitál? Obecná ekonomická deprese? Osobní tragédie jako rozvod nebo smrt?
Hlavní příčina ztráty domova kvůli exekuci se liší podle státu a regionu. Toto téma zde pouze škrábeme na povrch. Musíme se ponořit hlouběji do ekonomických teorií, které řídí tento krizový trh. Dále se blíže podíváme na to, jak subprime hypotéky zapadají do celkového obrazu.
Faktory exekuce: Subprime hypotéky nebo domácí hodnoty?
Majitelé domů, kteří se spoléhají na subprime hypotéky v Massachusetts, zažili věcná břemena téměř ve 20 % případů. Toto číslo je šestkrát vyšší než u těch, kteří měli půjčky se zvýhodněnými podmínkami. Matematika navrhuje jednoduché řešení: zakázat subprime půjčky. Přestaňte vydávat špatné úvěry a břemena přestanou.
Federální vláda s tímto přístupem souhlasila. V březnu 2008 ministr financí Henry Paulson představil plán finanční reformy. co bylo cílem? Přísnější bankovní regulace a přísnější omezení rizikových hypotečních úvěrů. Plán volal po vytvoření federálního dozorčího výboru, který by dohlížel na vydávání hypotečních úvěrů. Záměr byl jasný: zabránit lidem, aby uvízli v půjčkách, které si v první řadě nemohli dovolit.
Znělo to logicky. Ale to nebyl celý obrázek.
Studie Federální rezervní banky v Bostonu z roku 2007 poukázala na další důvod: náklady na nemovitosti. Data ukázala, že mnoho dlužníků, kteří nespláceli subprime půjčky, si původně vzalo hypotéky s rizikovými podmínkami. Od prvního dne nebyli špatnými dlužníky. Stali se obětí ztráty kapitálu (vlastního kapitálu).
Studie našla jasnou korelaci. Majitelé domů, jejichž hodnota nemovitostí klesla o 20 % a více, měli 14krát vyšší pravděpodobnost, že budou mít věcné břemeno, než ti, jejichž hodnota domů vzrostla o 20 %. Bostonský Fed připsal nárůst poplatků za Massachusetts v letech 2006 a 2007 poklesu cen, který začal v roce 2005.
Kapitálová past
Svou roli sehrály subprime půjčky. Hnací silou však nebyla příliš vysoká míra opětovného vyjednávání. Klíčovým faktorem byla ztráta kapitálu. Když hodnota domu klesne pod částku dlužnou z úvěru, majitel domu se ocitne v situaci záporného vlastního kapitálu (pod vodou).
Osoba s rizikovou hypotékou má obvykle nedostatek peněz. Domov je často jeho jediným významným majetkem. Při nízké ceně domu nemá žádné páky. Nemůže refinancovat úvěr. Nemůže prodat dům. Ocitne se v pasti.
Subprime půjčky nutně nevytvářely špatné hypotéky. Vytvořili majitele domů, kteří si nemohli dovolit snížit hodnotu svého domova.
Ale co se stalo první? Věcná břemena nebo klesající ceny? Úřad Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) říká, že jde o zpětnou vazbu. Jejich studie z roku 2007 potvrdila vysokou korelaci mezi klesajícími cenami a rostoucími defaulty.
Nízké ceny vytvářejí břemena, protože majitelé domů opouštějí své domovy, protože jejich majetek mizí. Věcné břemeno ale také vede k nižším cenám. Na trh přichází přebytek domů. Více nabídky. Menší poptávka. Ceny klesají ještě dále.
Kalifornské připojení
Kalifornie má nejvyšší míru subprime hypoték v zemi. Trpí také přemírou domů kvůli prasknutí bubliny na bydlení.
Během boomu se na trh hrnuli investoři. Stavěli domy, když ceny dosáhly historických maxim. Nyní ceny padají. Tito optimističtí investoři nejsou schopni prodat své nemovitosti. Nemohou platit upravenou splátku úvěrů s proměnlivou sazbou. Vzdávají se domů.
Pomohou federální plány? Těžko říct.
Zpřísnění standardů pro vydávání subprime úvěrů by mohlo spustit začarovaný kruh. Pokud bude schváleno méně lidí, prodá se méně domů. Ceny klesají. Žadatelé, kteří se pokoušejí refinancovat subprime úvěr, nemusí splňovat nová pravidla. Zůstává jim nedostupný úvěr a případná břemena. Ceny nadále klesají, protože na trh přichází více zabavených domů.
Některé vysoce zatížené oblasti ani nemají mnoho subprime hypoték. Ekonomické faktory hrají větší roli než typ úvěru.
Ve hře jsou ekonomické a osobní faktory
Když se podíváte na region Středozápadu, zejména Ohio a Michigan, obrázek se stane matoucím, pokud se zaměříte pouze na špatné půjčky. Tyto státy byly zasaženy exekuční krizí, ale ve skutečnosti neměly neúměrné množství subprime hypoték ve srovnání s jinými regiony. Skutečným důvodem byla ztráta pracovních míst.
Od roku 2001 zmizelo v Michiganu více než 340 000 pracovních míst. Ohio ztratilo asi 200 000. To je obrovská rána pro místní ekonomickou efektivitu. To dokazuje, že slabá místní ekonomika je stejně nebezpečná jako rizikové hypotéky. Když lidé přestanou vydělávat peníze, přestanou se platit domy.
Skutečné údaje o důvodech konfiskace bydlení
Společnost Countrywide Financial, která byla v té době největším poskytovatelem hypotečních úvěrů ve Spojených státech, provedla studii. Jejich zpráva z roku 2007 zahrnovala asi 80 % všech záchytů. Zjistili, že snížení příjmu bylo hlavním důvodem v 58 % případů. Tento údaj výrazně převyšuje všechny ostatní ukazatele.
Porovnejte to s jinými důvody, proč lidé přišli o své domovy:
- Nemoci nebo zdravotní problémy představovaly pouze 13 %.
- Důvodem byl rozvod v 8 %.
- Neschopnost prodat dům byla pouze 6%.
Překvapivě pouze v 1,4 % případů byly jako důvod uváděny úpravy splátek hypotéky. Očekávali byste, že půjčky s proměnlivou sazbou budou na tomto seznamu vyšší. Pokud by hlavním důvodem byly subprime půjčky s přejednanými sazbami, viděli bychom zde vyšší čísla. Pamatujte však, že data Countrywide se přestala aktualizovat v červenci 2007. Nejhorší období pro revize sazeb ještě nenastalo.
I tyto údaje byste měli brát s rezervou. Countrywide byla v té době pod federálním vyšetřováním kvůli nepřesnostem ve svých úvěrových dokumentech. Čísla proto nemusí být ideální.
Tradiční osobní spouštěče
I v případě nepřesných údajů zůstávají osobní problémy stálým faktorem vedoucím ke konfiskaci. Vyskytují se bez ohledu na sazby subprime nebo domácí hodnoty. To je to, co ve skutečnosti narušuje platební řetězec.
Ztráta zaměstnání a snížený příjem
Ztráta zaměstnání je nejviditelnější způsob, jak přestat platit. Celostátní statistiky to potvrzují. Pokud se váš příjem zastaví, nemůžete platit své účty.
Ekonomické metriky můžete skutečně použít k předpovědi, kde jsou záchvaty pravděpodobné. Věnujte pozornost míře růstu zaměstnanosti a míře nezaměstnanosti. Trhy s nízkým růstem zaměstnanosti zaznamenávají více zabavování nemovitostí. Jedná se o přímé spojení.
Přemístění a oficiální převody
Někdy o práci nepřijdete. Jednoduše se pohybujete. Společnost vás může požádat o okamžitý přesun do jiného státu.
To vytváří problémy. Možná nestihnete prodat svůj dům. Nebo můžete nechat rodinu, aby vaše děti mohly dokončit školní rok. Nyní platíte za dva domy. Druhá platba vyčerpá vaše finanční prostředky. První splátka začíná padat.
Rozvod a odloučení financí
Rozvod silnic. Přichází také s mnoha výzvami. Když se páry rozejdou, je obtížné zjistit, kdo platí hypotéku.
Pokud se hlavní živitel rodiny odstěhuje, musí zaplatit nový nájem nebo hypotéku. Možná přestane platit za svůj první dům. Někdy se platby úplně zastaví, protože bývalý manžel jedná z pomsty. Nebo se možná na platby v chaosu prostě „zapomene“. Ať tak či onak, banka o drama nestojí. Chtějí získat peníze.
Smrt a zdravotní dluh
Vážná zranění a nemoci přicházejí s obrovskými účty. Výdaje na nemocnice mohou rychle zadělat na vaše úspory. Když k tomu dojde, zpozdí se vám splátky hypotéky.
Pokud zemře hlavní živitel, rodina přijde o hlavní zdroj příjmů. Nemusí mít dostatek finančních prostředků na pokrytí svých dluhů. Pokud by zemřelý bydlel jinde, může se rodina dostat do situace, kdy bude muset platit dvě hypotéky. Pro hlavní dům a pro prázdné nemovitosti.
Nedostatek jednoduchého prognostického modelu
Žádná kouzelná pilulka zde není. Nemůžete předvídat propadnutí na základě jednoho faktoru. Tyto důvody se prolínají.
Můžete se ocitnout se subprime hypotékou a neočekávanými účty za lékařskou péči. Pak hodnota vašeho domova klesá. Teď už nemáte kam uhnout. Vše začíná jedním problémem. Pak přijde další. Pak ještě jeden.
Výsledek je stejný. Dům je ztracen.
Chcete-li lépe porozumět mechanismu procesu, podívejte se do sekce Jak fungují propadnutí majetku. Na další stránce jsou další odkazy, pokud se chcete hlouběji ponořit do toho, jak se tomuto výsledku vyhnout.
Prach se usadil, ale nepořádek zůstává. Proces exekuce není jen právním postupem. Jedná se o finanční událost s dlouhodobými důsledky. Většina průvodců se zastaví ve fázi aukce. Chybí jim krok, kdy se snažíte znovu vybudovat své kreditní skóre od nuly. Musíte porozumět mechanismu dluhu a stínu bubliny na trhu nemovitostí.
Pochopení mechanismu výchozího nastavení
Proč nejsou půjčky vyřízeny? Často to není jen smůla. Jedná se o kombinaci praktik subprime úvěrů a variabilních úrokových sazeb, které jsou nečekaně revidovány. Když majitelé domů nejsou schopni refinancovat svůj úvěr, nesplácejí. Vláda to bedlivě sleduje. Federální rezervní systém mění úrokové sazby ve snaze stabilizovat trh. Někdy je však recese silnější než nástroje politiky.
Pro majitele domu je bezprostředním důsledkem poškozené kreditní skóre. To ovlivňuje budoucí možnosti půjčování. To zvyšuje náklady na pojištění. To omezuje pracovní příležitosti v některých odvětvích. Již nejste „hlavním“ dlužníkem. Jste vysoce rizikový.
Role vlády a regulace
Viděla to vláda? Mnozí tvrdí, že ano. Ke zpřísnění regulace byly navrženy reformní plány. Ministr Paulson představil plán regulačních reforem. Cílem bylo zabránit dalšímu kolapsu. Ale výsledky byly smíšené. Agentury jako OFHEO sledují ceny domů. Když ceny oslabují, celý ekosystém se otřese.
Demokraté se zasazovali o rychlé kroky proti zabavení majetku. Chtěli naléhavou akci. Důvod byl jednoduchý. Zablokovaný trh s bydlením táhne dolů celou ekonomiku. Propady akciových trhů lze do určité míry kontrolovat. Bydlení je náročnější. Je to místní. To je osobní.
Investice do ohrožených aktiv
Ne každý vidí v procesu exekuce ztrátu. Někteří vidí příležitost. Investice do nemovitostí, které jsou v procesu uzavření trhu, mohou být ziskové. Ale je to riskantní. Potřebujete kapitál. Potřebujete právní znalosti. Musíte pochopit hodnotu nemovitostí na klesajících trzích. Steve Berges napsal kompletního průvodce na toto téma. Klíčem je due diligence. Prohlédněte si nemovitost. Zkontrolujte břemena. Nepředpokládejte, že dům stojí za nabídkovou cenu.
Kde najít spolehlivá data
Potřebujete přesné informace. Ne humbuk. Ne šíření strachu. Zkontrolujte ekonomické údaje Federálního rezervního systému. Prozkoumejte rozdělení typů hypoték na Bankrate. Přečtěte si zprávy Federální rezervní banky v Bostonu o výsledcích subprime půjček. Tyto zdroje poskytují konkrétní údaje o rizikových hypotékách a zkušenostech s vlastnictvím domů.
Vyhněte se spekulacím. Držte se primárních zdrojů. Úřad federálního bytového podniku (OFHEO) vydává čtvrtletní zprávy. RealtyTrac nabízí přehledy trhu s uzavřením trhu. Toto jsou vaše nástroje rozhodování.
Vpřed
Cyklus bydlení se mění. Ceny kolísají. Úrokové sazby jsou upraveny. Pokud ztratíte domov, začínáte od nuly. Pokud kupujete, jste opatrní. Poučení je jasné. Dluh funguje složitým způsobem. Hypotéky jsou dlouhodobé závazky. Než podepíšete, uvědomte si, jak fungují.
Trh se nakonec sám napraví. Ale jizvy zůstávají. Pro investory je příležitost reálná. Pro majitele domů je poučení o pákovém efektu a riziku. Neignorujte znamení. Sledujte úrokové sazby. Sledujte indikátory recese.
Ještě není konec. Data stále přicházejí. Nová šetření se zaměřují na integritu údajů o půjčkách. Průmysl se mění. Pomalu. Nesnesitelné. Ale ona se mění. Zůstaňte v obraze.
