Se suponía que ser propietario de una casa sería la victoria definitiva. Más bien, para cientos de miles de familias, se está convirtiendo en una trampa financiera. La ejecución hipotecaria no es sólo una palabra de moda; es el mecanismo legal que utilizan los prestamistas para embargar su propiedad cuando deja de pagar. Lo venden para recuperar su dinero. Comienza con un pago atrasado. Luego otro. Entonces el tiempo comienza a correr sobre su capital.
La escala de este desastre es asombrosa. En 2008, la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) señaló una crisis sin precedentes. Más de 900.000 hogares se enfrentaban al riesgo de una ejecución hipotecaria. Eso es un aumento del 71 por ciento respecto al año anterior. Aproximadamente el 2 por ciento de todas las hipotecas en Estados Unidos estaban en mora. Esta es la tasa de morosidad más alta que la MBA ha visto en 36 años.
¿Esto te mantiene despierto por la noche? Debería. O tal vez simplemente estés paralizado. Podrías pensar que eres inmune. Probablemente crea que la crisis fue causada por prestatarios imprudentes que compraron casas que no podían pagar. Pero ya sea que uno esté aterrorizado o sea arrogante, la pregunta sigue siendo la misma: ¿por qué estas personas están perdiendo sus hogares?
Durante mucho tiempo, la respuesta fácil fue hipotecas de alto riesgo. Estos préstamos a menudo atraen a compradores con tasas iniciales bajas. Luego, unos años más tarde, la tasa vuelve a alcanzar un número altísimo. Las personas que obtienen estos préstamos suelen tener puntuaciones crediticias bajas. A menudo carecen de reservas de efectivo para hacer frente a ese shock repentino de pagos.
¿Pero se trata sólo de préstamos de alto riesgo? A finales de 2007, las hipotecas de alto riesgo provocaron el 42 por ciento de las nuevas ejecuciones hipotecarias. Esa es una gran parte. Pero mire el panorama más amplio. Las tasas de ejecuciones hipotecarias están aumentando en todos los ámbitos.
En 2007, las ejecuciones hipotecarias tanto de hipotecas de alto riesgo como de alto riesgo se duplicaron. Las tasas de alto riesgo saltaron del 2,7 por ciento al 5,29 por ciento. Las hipotecas de primera calidad, tradicionalmente consideradas seguras, vieron su tasa de ejecución hipotecaria saltar del 0,41 por ciento al 1,06 por ciento.
Si los prestatarios principales también se ven presionados, algo más está sucediendo. ¿La caída del valor de las viviendas está acabando con el valor líquido? ¿Una depresión económica generalizada? ¿Tragedias personales como el divorcio o la muerte?
La razón número uno para la pérdida de la vivienda debido a una ejecución hipotecaria varía según el estado y la región. Aquí sólo estamos arañando la superficie. Necesitamos profundizar en las teorías económicas que impulsan este mercado en dificultades. A continuación, veremos detenidamente cómo las hipotecas de alto riesgo encajan en el rompecabezas más amplio.
Factores de ejecución hipotecaria: ¿hipotecas de alto riesgo o valores de las viviendas?
Los propietarios de viviendas que dependían de hipotecas de alto riesgo en Massachusetts se enfrentaban a ejecuciones hipotecarias casi el 20 por ciento de las veces. Esa cifra es seis veces mayor que la de aquellos con préstamos preferenciales. Las matemáticas sugieren una solución sencilla: prohibir los préstamos de alto riesgo. Detengan los malos préstamos, detengan las ejecuciones hipotecarias.
El gobierno federal estuvo de acuerdo. En marzo de 2008, el secretario del Tesoro, Henry Paulson, presentó un plan de reforma financiera. ¿El objetivo? Regulaciones bancarias más estrictas y límites más estrictos a las hipotecas riesgosas. El plan proponía un comité de supervisión federal para monitorear la originación de hipotecas. La intención era clara. Evite que las personas se queden estancadas en préstamos que no podían pagar en primer lugar.
Sonaba lógico. No fue toda la historia.
Un estudio de 2007 realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston señaló a un culpable diferente: el valor de las viviendas. Los datos mostraron que muchos prestatarios que incumplieron sus préstamos de alto riesgo en realidad habían comenzado con hipotecas de alto riesgo. No fueron malos prestatarios desde el primer día. Fueron víctimas de pérdida de capital.
El estudio encontró una marcada correlación. Los propietarios de viviendas que vieron caer el valor de su propiedad en un 20 por ciento o más tenían 14 veces más probabilidades de sufrir una ejecución hipotecaria que aquellos cuyas casas se revalorizaron un 20 por ciento. La Reserva Federal de Boston atribuyó el aumento de las ejecuciones hipotecarias en Massachusetts en 2006 y 2007 a una caída de los precios que comenzó en 2005.
La trampa de la equidad
Los préstamos de alto riesgo desempeñaron un papel. Pero la fuerza impulsora no fue un restablecimiento de pagos escandaloso. Fue la pérdida de equidad. Cuando el valor de una vivienda cae por debajo del saldo del préstamo, el propietario se encuentra bajo el agua.
Una persona con una hipoteca de alto riesgo suele tener escasez de efectivo. La casa suele ser su único activo importante. Con el bajo valor de la vivienda, no tienen nada con qué negociar. No pueden refinanciar. No pueden vender. Están atrapados.
Los préstamos de alto riesgo no necesariamente crearon malas hipotecas. Crearon propietarios que no podían permitirse que cayera el valor de su casa.
¿Pero qué fue primero? ¿Ejecuciones hipotecarias o caída de valores? La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO) dice que es un circuito de retroalimentación. Su estudio de 2007 confirmó una alta correlación entre la caída de los precios y el aumento de los impagos.
Los precios más bajos impulsan las ejecuciones hipotecarias porque los propietarios se marchan cuando su valor líquido desaparece. Pero las ejecuciones hipotecarias también hacen bajar los precios. Un exceso de oferta de viviendas llega al mercado. Más oferta. Menos demanda. Los precios bajan aún más.
La conexión de California
California tiene la tasa más alta de hipotecas de alto riesgo del país. También sufre un exceso de oferta de viviendas debido al estallido de una burbuja inmobiliaria.
Durante el auge, los inversores llegaron. Construyeron casas mientras los valores estaban en máximos históricos. Ahora los valores se están derrumbando. Esos inversores optimistas no pueden vender. No pueden realizar el pago de reposición de sus hipotecas de tasa ajustable. Se alejan.
¿Ayudarán los planes federales? Es difícil de decir.
El endurecimiento de los estándares de préstamos de alto riesgo podría desencadenar un círculo vicioso. Si se aprueba a menos personas, se venden menos casas. Los valores caen. Es posible que los solicitantes que intenten refinanciar un préstamo de alto riesgo no califiquen según las nuevas reglas. Se quedan con un préstamo inasequible y una posible ejecución hipotecaria. Los precios continúan cayendo a medida que llegan al mercado más viviendas embargadas.
Algunas áreas con altas ejecuciones hipotecarias ni siquiera tienen muchas hipotecas de alto riesgo. Los factores económicos juegan un papel más importante que el tipo de préstamo.
Factores económicos y personales en la ejecución hipotecaria
Si se analiza el Medio Oeste, específicamente Ohio y Michigan, se presenta un panorama confuso si solo se concentra en los préstamos incobrables. Estos estados fueron aplastados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, pero en realidad no tenían un número desproporcionadamente alto de hipotecas de alto riesgo en comparación con otras regiones. El verdadero culpable fue la pérdida de empleo.
Desde 2001, Michigan ha visto desaparecer más de 340.000 puestos de trabajo. Ohio perdió alrededor de 200.000. Se trata de un duro golpe para el desempeño económico local. Esto demuestra que las economías locales débiles son tan peligrosas como las hipotecas riesgosas. Cuando la gente deja de ganar dinero, dejan de pagarse las viviendas.
Los datos reales detrás de las causas de las ejecuciones hipotecarias
Countrywide Financial, que era el mayor prestamista hipotecario de EE. UU. en ese momento, investigó esto. Su informe de 2007 cubrió alrededor del 80% de todas las ejecuciones hipotecarias. Descubrieron que la reducción de ingresos era la razón principal en el 58% de los casos. Ese número eclipsa todo lo demás.
Compare eso con otras razones por las que las personas perdieron sus hogares:
- Las enfermedades o problemas médicos representaron sólo el 13%.
- El divorcio fue responsable del 8%.
- La incapacidad para vender la casa fue sólo del 6%.
Sorprende que sólo el 1,4% de los casos se haya citado como motivo los ajustes en los pagos de las hipotecas. Se podría pensar que las hipotecas de tasa ajustable ocuparían un lugar más alto en esta lista. Si los préstamos de alto riesgo con tasas de reajuste fueran la causa principal, veríamos cifras más altas aquí. Pero recuerde, los datos de Countrywide se detuvieron en julio de 2007. Lo peor de los ajustes de tarifas aún no había sucedido.
También debemos tomar estos datos con cautela. Countrywide estaba bajo investigación federal por inexactitudes en sus documentos de préstamo en ese momento. Por tanto, es posible que los números no sean perfectos.
Desencadenantes personales tradicionales
Incluso con datos incorrectos, los problemas personales siguen siendo un factor constante de ejecución hipotecaria. Esto ocurre independientemente de las tasas de alto riesgo o del valor de las viviendas. Esto es lo que realmente rompe la cadena de pagos.
Pérdida de empleo y caída de ingresos
Perder el trabajo es la forma más obvia de dejar de pagar. Las estadísticas de Countrywide lo confirman. Si sus ingresos se detienen, no podrá pagar las cuentas.
De hecho, se pueden utilizar métricas económicas para predecir dónde es probable que se produzcan ejecuciones hipotecarias. Mire las tasas de crecimiento del empleo y las cifras de desempleo. Los mercados con bajo crecimiento del empleo ven más ejecuciones hipotecarias. Es un enlace directo.
Reubicación y transferencias de trabajo
A veces no pierdes tu trabajo. Simplemente te conmueves. Una empresa podría pedirle que se transfiera a otro estado de inmediato.
Esto crea un desastre. Quizás no tengas tiempo para vender tu casa. O podrías dejar atrás a tu familia para que los niños puedan terminar el año escolar. Ahora estás pagando por dos casas. El segundo pago agota su efectivo. El primero empieza a resbalar.
Divorcio y finanzas divididas
El divorcio es caro. También es complicado. Cuando las parejas se separan, resulta difícil determinar quién paga la hipoteca.
Si el principal sostén de la familia se muda, tendrá que pagar su propio alquiler o hipoteca. Es posible que dejen de pagar la primera casa. A veces, los pagos se detienen por completo porque el excónyuge está tomando represalias. O tal vez los pagos simplemente se “olvidan” en el caos. De cualquier manera, al banco no le importa el drama. Quieren el dinero.
Muerte y deuda médica
Las lesiones y enfermedades graves conllevan facturas enormes. Los costos hospitalarios pueden consumir los ahorros rápidamente. Cuando eso sucede, los pagos de la hipoteca disminuyen.
Si el principal sostén muere, la familia pierde su principal fuente de ingresos. Quizás no tengan suficiente para cubrir las deudas. Si la persona fallecida vivía en otro lugar, la familia podría verse obligada a pagar dos pagos de la hipoteca. Uno para la vivienda principal y otro para la propiedad desocupada.
Sin modelo de predicción simple
Aquí no existe una fórmula mágica. No se puede predecir una ejecución hipotecaria con un solo factor. Estas razones están enredadas.
Podría terminar con una hipoteca de alto riesgo y facturas médicas repentinas. Entonces el valor de su vivienda cae. Ahora no tienes a quién acudir. Comienza con un problema. Luego otro. Luego otro.
El resultado es el mismo. La casa se va.
Para comprender mejor la mecánica, consulte Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias. Hay más enlaces en la página siguiente si necesita profundizar para evitar ese resultado.
El polvo se asienta, pero el desorden no se aclara. La ejecución hipotecaria no es sólo un procedimiento legal. Es un evento financiero con repercusiones a largo plazo. La mayoría de las guías se detienen en el bloque de subastas. Se pierden la parte en la que intentas reconstruir tu crédito desde cero. Es necesario comprender los mecanismos de la deuda y la sombra de la burbuja inmobiliaria.
Comprender la mecánica del incumplimiento
¿Por qué fracasan los préstamos? A menudo, no se trata sólo de mala suerte. Es una combinación de prácticas de préstamos de alto riesgo y tasas de interés variables que se reinician inesperadamente. Cuando los propietarios no pueden refinanciar, incumplen. El gobierno vigila esto de cerca. La Reserva Federal cambia las tasas de interés para intentar estabilizar el mercado. Pero a veces la recesión golpea con más fuerza que las herramientas políticas.
Para el propietario de la vivienda, el impacto inmediato es un puntaje crediticio dañado. Esto afecta el poder de endeudamiento futuro. Aumenta el costo del seguro. Limita las oportunidades laborales en algunos sectores. Ya no es un prestatario “principal”. Eres de alto riesgo.
El papel del gobierno y la regulación
¿El gobierno vio venir esto? Muchos argumentan que así fue. Se propusieron planes de reforma para endurecer las regulaciones. El secretario Paulson esbozó un plan para la reforma regulatoria. El objetivo era evitar otro accidente. Pero los resultados fueron mixtos. Agencias como OFHEO monitorean los precios de la vivienda. Cuando los precios se debilitan, todo el ecosistema tiembla.
Los demócratas presionaron por acciones rápidas contra las ejecuciones hipotecarias. Querían una acción urgente. El razonamiento era simple. Un mercado inmobiliario estancado arrastra a la economía en general. Las caídas del mercado de valores se pueden controlar hasta cierto punto. La vivienda es más difícil. Es local. Es personal.
Invertir en activos en dificultades
No todo el mundo ve la ejecución hipotecaria como una pérdida. Algunos ven una oportunidad. Invertir en ejecuciones hipotecarias puede resultar rentable. Pero es arriesgado. Necesitas capital. Necesitas conocimientos jurídicos. Es necesario comprender los valores de las propiedades en los mercados en declive. Steve Berges escribió la guía completa sobre esto. La clave es la debida diligencia. Inspeccionar la propiedad. Verificar embargos. No asuma que la casa vale el precio de oferta.
Dónde encontrar datos confiables
Necesitas información precisa. No es exageración. No sembrar miedo. Consulte los datos económicos de la Reserva Federal. Mire el desglose de tipos de hipotecas de Bankrate. Lea los informes de la Reserva Federal de Boston sobre los resultados de las hipotecas de alto riesgo. Estas fuentes proporcionan datos concretos sobre hipotecas riesgosas y experiencias de propiedad de vivienda.
Evite la especulación. Cíñete a las fuentes primarias. La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal publica informes trimestrales. RealtyTrac ofrece descripciones generales del mercado de ejecuciones hipotecarias. Estas son tus herramientas para la toma de decisiones.
Avanzando
El ciclo inmobiliario cambia. Los precios fluctúan. Las tasas de interés se ajustan. Si has perdido tu casa, empiezas de nuevo. Si está comprando, sea cauteloso. La lección es clara. La deuda funciona de maneras complejas. Las hipotecas son compromisos a largo plazo. Comprenda cómo funcionan antes de firmar.
El mercado eventualmente se corrige. Pero las cicatrices permanecen. Para los inversores, las oportunidades son reales. Para los propietarios de viviendas, la lección es sobre el apalancamiento y el riesgo. No ignores las señales. Cuidado con las tasas de interés. Monitorear los indicadores de recesión.
No ha terminado. Los datos siguen llegando. Nuevas investigaciones se centran en la integridad de los datos de los préstamos. La industria está cambiando. Despacio. Penosamente. Pero está cambiando. Manténgase informado.
