Владение домом должно было стать абсолютной победой. Однако для сотен тысяч семей это превращается в финансовую ловушку. Ипотечное взыскание (форкlosures) — это не просто модное словечко; это юридический механизм, с помощью которого кредиторы забирают ваше имущество, когда вы прекращаете платежи. Они продают его, чтобы вернуть свои деньги. Все начинается с одного пропущенного платежа. Затем следует другой. И тогда часы начинают отсчитывать время, уходящее из вашего капитала.
Масштабы этого хаоса поражают. В 2008 году Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) зафиксировала рекордный кризис. Более 900 000 семей стояли на пороге потери дома. Это на 71 процент больше, чем в предыдущем году. Примерно 2 процента всех ипотечных кредитов в США находились в состоянии дефолта. Это самый высокий уровень просрочки, который MBA наблюдал за последние 36 лет.
Это не дает вам спать по ночам? Должно. Или, возможно, вы просто в ступоре. Вы можете думать, что вам это не грозит. Вероятно, вы считаете, что кризис был вызван безответственными заемщиками, которые покупали дома, которые не могли себе позволить. Но независимо от того, напуганы вы или высокомерны, вопрос остается тем же: почему эти люди теряют свои дома?
Долгое время простым ответом были субстандартные ипотечные кредиты (субпрайм). Эти кредиты часто заманивают покупателей низкими начальными ставками. Затем, через несколько лет, ставка пересматривается до заоблачных значений. Люди, получающие такие кредиты, обычно имеют низкие кредитные рейтинги. У них часто не хватает денежных резервов, чтобы справиться с внезапным шоком от увеличения платежа.
Но дело только в субстандартных кредитах? В конце 2007 года субстандартные ипотечные кредиты вызвали 42 процента новых случаев принудительного взыскания. Это огромный процент. Но посмотрите на более широкую картину. Темпы принудительного взыскания растут повсеместно.
В 2007 году количество случаев взыскания как по субстандартным, так и по стандартным ипотечным кредитам удвоилось. Уровень взысканий по субстандартным кредитам вырос с 2,7 процента до 5,29 процента. По стандартным ипотечным кредитам, которые традиционно считаются безопасными, уровень взысканий подскочил с 0,41 процента до 1,06 процента.
Если стандартные заемщики также оказываются под давлением, значит, происходит что-то еще. Это падение стоимости домов, уничтожающее капитал? Общая экономическая депрессия? Личные трагедии, такие как развод или смерть?
Главная причина потери дома из-за принудительного взыскания варьируется в зависимости от штата и региона. Мы лишь поверхностно затрагиваем эту тему здесь. Нам нужно глубже разобраться в экономических теориях, движущих этим кризисным рынком. Далее мы внимательно посмотрим, как субстандартные ипотечные кредиты вписываются в общую картину.
Факторы взыскания: субстандартные ипотеки или стоимость домов?
Домовладельцы, полагавшиеся на субстандартные ипотечные кредиты в Массачусетсе, сталкивались с обременением почти в 20% случаев. Эта цифра в шесть раз выше, чем для тех, у кого были кредиты с первоклассными условиями. Математика предлагает простое решение: запретить субстандартное кредитование. Прекратите выдачу плохих кредитов — прекратятся и обременения.
Федеральное правительство согласилось с этим подходом. В марте 2008 года министр финансов Генри Полсон представил план финансовой реформы. Какова была цель? Более строгие банковские регуляции и ужесточение ограничений на рискованные ипотечные кредиты. План предполагал создание федерального надзорного комитета для контроля за выдачей ипотечных кредитов. Намерение было очевидным: предотвратить ситуацию, когда люди оказываются в ловушке кредитов, которые они изначально не могли себе позволить.
Это звучало логично. Но это была не вся картина.
Исследование 2007 года, проведенное Федеральным резервным банком Бостона, указало на другую причину: стоимость недвижимости. Данные показали, что многие заемщики, допустившие дефолт по субстандартным кредитам, изначально брали ипотечные кредиты с первоклассными условиями. Они не были плохими заемщиками с первого дня. Они стали жертвами потери капитала (эквити).
Исследование выявило четкую корреляцию. Домовладельцы, чья стоимость недвижимости снизилась на 20% и более, были в 14 раз более склонны к обременению, чем те, чьи дома подорожали на 20%. Бостонский ФРБ объяснил всплеск обременений в Массачусетсе в 2006 и 2007 годах снижением цен, которое началось в 2005 году.
Ловушка капитала
Субстандартное кредитование сыграло свою роль. Но движущей силой была не заградительно высокая ставка при пересмотре условий. Потеря капитала стала ключевым фактором. Когда стоимость дома падает ниже суммы задолженности по кредиту, домовладелец оказывается в ситуации отрицательного капитала (underwater).
Человек с субстандартным ипотечным кредитом обычно испытывает нехватку денежных средств. Дом часто является его единственным значимым активом. При низкой стоимости дома у него нет рычагов влияния. Он не может рефинансировать кредит. Он не может продать дом. Он оказывается в ловушке.
Субстандартные кредиты не обязательно создавали плохие ипотечные кредиты. Они создавали домовладельцев, которые не могли позволить себе снижение стоимости своего дома.
Но что произошло раньше? Обременения или падение цен? Управление по надзору за федеральными жилищными предприятиями (OFHEO) говорит, что это петля обратной связи. Их исследование 2007 года подтвердило высокую корреляцию между снижением цен и ростом дефолтов.
Низкие цены провоцируют обременения, потому что домовладельцы отказываются от домов, когда их капитал исчезает. Но обременения также приводят к снижению цен. На рынок выходит избыточное предложение домов. Больше предложения. Меньше спроса. Цены падают еще сильнее.
Калифорнийская связь
В Калифорнии самый высокий уровень субстандартных ипотечных кредитов в стране. Она также страдает от избытка домов из-за лопнувшего жилищного пузыря.
Во время бума инвесторы хлынули на рынок. Они строили дома, когда цены достигали исторических максимумов. Теперь цены рушатся. Эти оптимистичные инвесторы не могут продать свои объекты. Они не могут выплатить пересмотренный платеж по кредитам с плавающей процентной ставкой. Они отказываются от домов.
Помогут ли федеральные планы? Сказать трудно.
Ужесточение стандартов выдачи субстандартных кредитов может спровоцировать порочный круг. Если одобрение получают меньше людей, продается меньше домов. Цены падают. Заявители, пытающиеся рефинансировать субстандартный кредит, могут не соответствовать новым правилам. Они остаются с непосильным кредитом и возможными обременениями. Цены продолжают падать, так как на рынок выходит больше домов, подвергшихся обременению.
В некоторых районах с высоким уровнем обременений даже нет большого количества субстандартных ипотечных кредитов. Экономические факторы играют большую роль, чем тип кредита.
Экономические и личные факторы в обременении
Если смотреть на регион Среднего Запада, в частности на Огайо и Мичиган, картина становится запутанной, если фокусироваться только на плохих кредитах. Эти штаты пострадали от кризиса конфискации жилья, но на самом деле не имели непропорционально большого количества субстандартных ипотечных кредитов по сравнению с другими регионами. Настоящей причиной там стала потеря рабочих мест.
С 2001 года в Мичигане исчезло более 340 000 рабочих мест. Огайо потерял около 200 000. Это огромный удар по местной экономической эффективности. Это доказывает, что слабая местная экономика так же опасна, как и рискованные ипотечные кредиты. Когда люди перестают зарабатывать, дома перестают оплачиваться.
Реальные данные о причинах конфискации жилья
Компания Countrywide Financial, которая на то время была крупнейшим ипотечным кредитором в США, провела исследование. Их отчет за 2007 год охватывал около 80% всех случаев конфискации. Они обнаружили, что сокращение доходов было основной причиной в 58% случаев. Эта цифра значительно превышает все остальные показатели.
Сравните это с другими причинами, по которым люди теряли свои дома:
- Болезнь или медицинские проблемы составили всего 13%.
- Развод был причиной в 8%.
- Невозможность продать дом составила лишь 6%.
Удивительно, что корректировки платежей по ипотеке были указаны как причина лишь в 1,4% случаев. Можно было бы ожидать, что кредиты с плавающей процентной ставкой будут занимать более высокое место в этом списке. Если бы кредиты субстандартного сегмента с пересматриваемыми ставками были главной причиной, мы бы увидели здесь более высокие цифры. Но помните, что данные Countrywide прекратили обновляться в июле 2007 года. Худший период пересмотра ставок еще не наступил.
Также стоит относиться к этим данным с долей скептицизма. Countrywide находилась под федеральным расследованием из-за неточностей в своих кредитных документах в то время. Поэтому цифры могут быть не идеальными.
Традиционные личные триггеры
Даже при наличии неточных данных личные проблемы остаются постоянным фактором, приводящим к конфискации. Они происходят независимо от ставок по субстандартным кредитам или стоимости жилья. Вот что на самом деле разрывает цепочку платежей.
Потеря работы и снижение доходов
Потеря работы — самый очевидный способ перестать платить. Статистика Countrywide это подтверждает. Если ваш доход прекращается, вы не можете платить по счетам.
Вы можете фактически использовать экономические метрики для прогнозирования того, где вероятны конфискации. Обратите внимание на темпы роста занятости и показатели безработицы. Рынки с низким ростом занятости наблюдают больше случаев конфискации. Это прямая связь.
Переезд и служебные переводы
Иногда вы не теряете работу. Вы просто перемещаетесь. Компания может попросить вас немедленно перевестись в другой штат.
Это создает проблемы. У вас может не быть времени на продажу дома. Или вы можете оставить свою семью, чтобы дети могли закончить учебный год. Теперь вы платите за два дома. Второй платеж истощает ваши денежные средства. Первый платеж начинает просриваться.
Развод и разделение финансов
Развод дорог. Он также сопряжен с множеством сложностей. Когда пары расходятся, выяснить, кто платит по ипотеке, становится трудно.
Если основной кормилец съезжает, он должен платить за свою новую аренду или ипотеку. Он может перестать платить за первый дом. Иногда платежи полностью прекращаются, потому что бывший супруг действует из мести. Или, возможно, платежи просто «забываются» в хаосе. В любом случае, банку нет дела до драмы. Они хотят получить деньги.
Смерть и медицинские долги
Серьезные травмы и болезни сопровождаются огромными счетами. Больничные расходы могут быстро съесть сбережения. Когда это происходит, платежи по ипотеке откладываются.
Если основной кормилец умирает, семья теряет свой главный источник дохода. У них может не хватить средств для покрытия долгов. Если умерший человек жил в другом месте, семья может оказаться в ситуации, когда ей нужно платить за две ипотеки. За основной дом и за пустующую недвижимость.
Отсутствие простой модели прогнозирования
Здесь нет волшебной таблетки. Вы не можете предсказать конфискацию, опираясь на один фактор. Эти причины переплетены.
Вы можете оказаться с субстандартной ипотекой и внезапными медицинскими счетами. Затем стоимость вашего дома падает. Теперь вам некуда обратиться. Все начинается с одной проблемы. Затем следует другая. Затем еще одна.
Результат одинаков. Дом теряется.
Чтобы лучше понять механику процесса, ознакомьтесь с разделом «Как работают конфискации». На следующей странице есть дополнительные ссылки, если вам нужно глубже разобраться в том, как избежать такого исхода.
Пыль осела, но беспорядок не устранен. Процедура обращения взыскания на имущество — это не просто юридическая процедура. Это финансовое событие с долгосрочными последствиями. Большинство руководств останавливаются на этапе аукциона. Они упускают этап, когда вы пытаетесь восстановить свой кредитный рейтинг с нуля. Вам необходимо понять механику долгов и тень жилищного пузыря.
Понимание механики дефолта
Почему кредиты не обслуживаются? Часто это не просто неудача. Это сочетание практики субстандартного кредитования и переменных процентных ставок, которые неожиданно пересматриваются. Когда домовладельцы не могут рефинансировать кредит, они допускают дефолт. Правительство внимательно следит за этим. Федеральная резервная система меняет процентные ставки, пытаясь стабилизировать рынок. Но иногда рецессия оказывается сильнее, чем инструменты политики.
Для домовладельца непосредственным последствием становится поврежденный кредитный рейтинг. Это влияет на будущие возможности заимствования. Это повышает стоимость страхования. Это ограничивает возможности трудоустройства в некоторых секторах. Вы больше не являетесь заемщиком «первоклассного» качества. Вы — высокий риск.
Роль правительства и регулирования
Правительство предвидело это? Многие утверждают, что да. Были предложены планы реформ для ужесточения регулирования. Министр Полсон изложил план регуляторных реформ. Целью было предотвращение нового краха. Но результаты были неоднозначными. Такие агентства, как OFHEO, отслеживают цены на жилье. Когда цены ослабевают, вся экосистема трясется.
Демократы выступали за быстрые меры против обращения взыскания на имущество. Они хотели срочных действий. Обоснование было простым. Застрявший рынок жилья тянет вниз всю экономику. Крахи фондового рынка можно в определенной степени контролировать. С жильем сложнее. Это локально. Это лично.
Инвестирование в проблемные активы
Не все видят в процедуре обращения взыскания на имущество потерю. Некоторые видят возможность. Инвестирование в объекты, находящиеся в процессе обращения взыскания, может быть прибыльным. Но это рискованно. Вам нужен капитал. Вам нужны юридические знания. Вам нужно понимать стоимость недвижимости на падающих рынках. Стив Бергес написал полное руководство по этому вопросу. Ключом является должная осмотрительность. Осмотрите имущество. Проверьте наличие обременений. Не предполагайте, что дом стоит цены ставки.
Где найти надежные данные
Вам нужна точная информация. Не хайп. Не нагнетание страха. Проверьте экономические данные Федеральной резервной системы. Изучите разбивку типов ипотеки на Bankrate. Прочтите отчеты Федерального резервного банка Бостона о результатах субстандартного кредитования. Эти источники предоставляют конкретные данные о рискованных ипотечных кредитах и опыте владения жильем.
Избегайте спекуляций. Придерживайтесь первичных источников. Управление федерального жилищного предпринимательства (OFHEO) публикует ежеквартальные отчеты. RealtyTrac предлагает обзоры рынка обращения взыскания на имущество. Это ваши инструменты для принятия решений.
Движение вперед
Жилищный цикл меняется. Цены колеблются. Процентные ставки корректируются. Если вы потеряли свой дом, вы начинаете с нуля. Если вы покупаете, вы осторожны. Урок ясен. Долги работают сложным образом. Ипотечные кредиты — это долгосрочные обязательства. Поймите, как они работают, прежде чем подписывать.
Рынок в конечном итоге корректируется сам. Но шрамы остаются. Для инвесторов возможности реальны. Для домовладельцев урок касается рычагов и рисков. Не игнорируйте признаки. Следите за процентными ставками. Мониторьте индикаторы рецессии.
Это еще не конец. Данные продолжают поступать. Новые расследования сосредоточены на целостности данных по кредитам. Индустрия меняется. Медленно. Мучительно. Но она меняется. Будьте в курсе событий.
