Prodej domu není nikdy snadný. Trh může být horký, ale papírování a logistika zůstávají bolestí hlavy. Pokud prodáváte nemovitost poprvé, pravděpodobně vás napadne celý seznam otázek. Měli byste si najmout profesionála? Co se přesně stane, když se obchod uzavře? Jak maximalizovat své zisky? Dokážete si koupit nový dům, než se ten současný prodá?
Na tyto otázky odpovíme. Vysvětlíme si také, co vlastně znamená „obrubní přitažlivost“ a proč jsou otevřené pohledy často přeceňovány.
Existují dva způsoby, jak prodat svůj dům: můžete využít realitního makléře nebo jej můžete prodat sami. Než se ponoříme do této debaty, pojďme si projít některé základy, které platí pro každého.
Zjistěte svou cenu a buďte trpěliví
Trpělivost zde není jen ctností; je to finanční strategie. Vyžádejte si odhad hodnoty vašeho domu. Cena služby se pohybuje od 250 do 500 dolarů. Na silném trhu můžete prodat dům za 10 až 15 procent nad odhadní hodnotu. Na slabém trhu jej pravděpodobně prodáte za odhadovanou hodnotu. O cenách se budeme podrobněji věnovat později.
Vyhněte se dohadům. Najměte si odborníka, který ocení vaši nemovitost.
Vyhněte se právním nástrahám řádnou náležitou péčí
Kontrola před nákupem vám dává kontrolu. Pokud budete čekat na ověření kupujícího, ztratíte páku. Pokud jsou nalezeny problémy, můžete je opravit podle vlastních podmínek.
Pokud narazíte na problémy, měli byste porozumět zákonům o zveřejňování informací ve vašem státě. Velmi se liší v závislosti na regionu. Obecně platí, že máte povinnost hlásit přítomnost nebezpečných materiálů nebo závažných stavebních závad. Pokud tak neučiníte, může to mít za následek soudní řízení. Pokud si nejste jisti, poraďte se s právníkem nebo místním bytovým úřadem.
Mýtus o „zatuchlém“ pozemku
Realitní makléři rádi varují, že nabídky „stagnují“. Říká se, že kupující se po několika týdnech přestanou dívat. To je často prodejní taktika. Dům se obvykle stává „prodaným“, protože jej prodávající předrazil.
Uspěchaný prodej vám může také ublížit. Svou nemovitost můžete podhodnotit jen kvůli rychlému jednání. Nenechte naléhavost diktovat vaši cenu.
Financování mezery mezi nákupy domů
V ideálním případě byste s nákupem nového měli počkat, až se váš současný dům prodá. Splácení dvou hypoték současně představuje obrovskou finanční zátěž. Pokud se nemůžete dočkat, zvažte pořízení překlenovací půjčky. Tato půjčka využívá vlastní kapitál ve vašem současném domě k pokrytí zálohy na nové. Můžete se také kvalifikovat pro půjčku na vlastní bydlení, která vám pomůže s překrývajícími se platbami.
Nyní, když jsme probrali základy, pojďme k tomu nejdůležitějšímu rozhodnutí. Potřebujete realitního makléře?
Potřebuji realitního makléře?
Internet slibuje svobodu. Svůj dům k prodeji můžete uvést sami. Můžete obejít prostředníka. Realita se ale ukazuje být drsnější. Asi 93 procent transakcí stále prochází licencovanými profesionály [ref]. Už jen to papírování stačí, aby se vám zatočila hlava. Jaká jsou právní rizika? Jsou ještě horší.
Když si najímáte agenta, najímáte si makléře. Makléř podepisuje smlouvu. Agent dělá veškerou práci. Pokud je agent špičkový, bere 100 procent provize. Platí makléři provizi. Pokud je agent nový, smí si ponechat pouze 30 nebo 40 procent. Zbytek si zprostředkovatel vezme na pokrytí režijních a licenčních nákladů.
Proč platit?
Lidský faktor
Dobrý agent je víc než jen prodejce. Toto je vaše ochrana.
Vzdělání a zkušenosti jsou důležité. Prodej domu obnáší hory papírování. Jedno špatné zaškrtnutí může zkazit obchod. Licencovaný realitní makléř zná tento labyrint. S největší pravděpodobností se již s podobnými problémy setkal a nedovolí vám udělat stejnou chybu.
To šetří čas a námahu. Máš práci. Máte osobní život. Nechcete strávit víkend tím, že budete odpovídat na zvonky. Nechcete uklízet kuchyň v 16:00, protože se u vás rozhodl zastavit zákazník. Agent se stará o organizaci rozvrhu. Odpleveluje ty, kteří pouze „testují“ trh.
Pomáhají vyhodnocovat návrhy. Je to vážně nízká nabídka? Nebo je to vtip? Agent vidí vzory. Ví, kteří kupující mají předschválenou půjčku a kteří jen nakupují.
Znají trh. Trendy se rychle mění. Dobrý realitní makléř ví, za co se domy prodávají dnes, a ne to, za co se prodávaly v roce 2019. To chrání váš konečný výsledek.
vyjednávají. Smlouvání o vlastním bydlení je trapné. Je to osobní. Zástupce učiní obchod transakční. Dostane vám nejlepší cenu.
Mají profesionální kontakty. Potřebujete inspektora? Krajinářský designér? Stavební dělník opraví děravý kohoutek? Adresář agenta je plný spolehlivých profesionálů.
Prodejní cena může utrpět bez zástupce. Někteří kupující věří, že prodej domu vlastníkem (FSBO) znamená, že prodávající je zoufalý. Nabízejí méně. Snaží se vymáčknout úspory provizí. Agent této zaujatosti brání.
Pak jsou tu “karavany”. Jedná se o dny otevřených dveří pro jiné agenty. Kupující nepřicházejí. Přicházejí jen agenti. Přicházejí ve skupinách. Kontrolují střechu, základy, dispozice. Je to rychlé. Tím se váš domov dostane na radar seriózních agentů s vážnými klienty.
Technologie: MLS Access
Nemůžete porazit Multiple Listing Service (MLS). To je základ rezidenčních nemovitostí. Odebírá ji asi 900 000 agentů. Obsahuje 90 procent nemovitostí na prodej ve Spojených státech [ref].
Kupující mohou hledat zdarma na realtor.com. Ale zveřejnit inzerát? Obvykle to stojí peníze. Pouze podepsaní agenti mohou uvést domov na MLS. Někdy mohou prodejci zaplatit provizi za přímé uvedení položky. Proč ale platit plnou cenu, když můžete využít předplatné agenta?
Nedostatky
Je to drahé. Provize mohou dosahovat až 6 procent z prodejní ceny. Na domě za 500 000 USD je to 30 000 USD, které přijde nazmar. Můžete smlouvat. Zvláště na horkém trhu. Agenti chtějí vaši nemovitost. Sníží svou provizi, aby si vás získali.
To vyžaduje důvěru. Předáváte svůj nejcennější majetek cizí osobě. Musíte říct: “Prosím, pomozte mi.” Musíte se zbavit citové vazby. Domov už není tvůj hrad. Toto je aktivum. Odstraňte své emoce. Zaměřte se na čísla.
Kompletní servis vs. slevové služby
Máte na výběr.
Full Service Agents to všechno dělají. Připraví dům k prodeji (inscenaci). Pořádají otevřené projekce. Na trávník vyvěsí stylovou cedulku „Na prodej“. Najímají fotografy. Fotografie vypadají jako z časopisů. Aktivně nemovitost inzerují. odpočíváš. Čekáte na kontrolu.
Slevové služby účtují méně. Obvykle 2-4,5 procenta provize. Společnosti jako ZipRealty a House Rebate to nabízejí. Mohou předem prověřovat kupující. Mohou uvést vlastnosti na MLS. Ušetříte tisíce dolarů.
Má to ale háček.
Pořádáte projekce. Přijímáte hovory. Uklízíte. Agenti kupujících mohou váhat, zda ukázat váš domov. Proč? Protože se dělí o provizi. Pokud si zástupce prodávajícího vezme pouze 2 procenta, dostane zástupce kupujícího méně. Mohou dát přednost jiným položkám s vyšší výplatou.
stojí to za to? Pokud víte, jak provádět opravy sami. Pokud máte čas. Pokud dokážete ušetřit dost na to, aby vám vynaložené úsilí stálo za to, ano. Ale buďte připraveni pracovat.
Najít tu správnou osobu
Nyní, když víte, co kupujete, jak to najdete?
kdo je kdo? Terminologie je často matoucí.
Realitní makléř a zprostředkovatel se často používají zaměnitelně. Technicky řečeno, makléř vlastní makléřskou firmu. Agent pro něj pracuje. Ale v běžné konverzaci jde v praxi o stejnou osobu.
Realtor® je registrovaná ochranná známka. To znamená, že agent je členem Národní asociace realitních kanceláří (NAR). Dodržuje přísný Etický kodex. To není jen licence. Toto je přísaha. Ne všichni agenti jsou realitní kanceláře®. Ale všichni realitní kanceláře® jsou agenti.
Termíny „agent“ a „zprostředkovatel“ budeme používat zaměnitelně. Pro zjednodušení budeme realitního makléře označovat jako „realitní makléř“.
Jak najít realitního makléře
Začněte s Národní asociací realitních kanceláří (NAR). Členství v této organizaci znamená, že osoba, kterou najímáte, je vázána přísným etickým kodexem. Není to jen ikona. To je základní standard profesionálního jednání.
Můžete se také zeptat svých přátel. Od lidí, kterým důvěřujete a kteří nedávno prodali své domy. Jejich doporučení jsou cennější než náhodné vyhledávání na Googlu. Podívejte se také na místní inzeráty. Věnujte pozornost tomu, jak rychle se domy prodávají ve vašem konkrétním PSČ. Na rychlosti záleží.
Agent, který je ve vaší oblasti mnoho let, zná rytmus trhu. Ví, co kupující právě teď hledají. Ne to, co říkají národní průměry. Zúčastněte se otevřených prohlídek (den otevřených dveří). Poznejte je osobně. Proveďte předběžné vyšetření. Sledujte, jak komunikují s potenciálními zákazníky. Sledujte, jak odpovídají na otázky.
Nic hned nepodepisujte.
Berte pohovor jako pracovní pohovor. Najmete někoho, kdo bude zastupovat jedno z vašich největších aktiv. Chcete agenta, který vám klade otázky. Člověk, který se zajímá o jedinečný příběh vašeho domova a nejen o získání provize.
Zde jsou otázky, které si musíte položit.
Klíčové ukazatele a marketingové plány
Jaký je jejich poměr katalogové ceny k prodejní ceně?
Tento indikátor vám řekne, zda jsou ceny realistické. Porovnává původní nabídkovou cenu s konečnou prodejní cenou. Chcete, aby se toto číslo blížilo 100 procentům. Pokud při uvedení na burzu soustavně předražují, ale prodávají za nízkou cenu, neřídí očekávání dobře. Pokud podcení, přijdou o peníze.
Kolik domů jste prodali za poslední rok?
Na objemu záleží. Ukazuje aktivitu. Ukazuje, že se netopí v papírech z doby před třemi lety.
Jak prodáte můj dům?
Bude to pouze MLS (služba s více seznamy)? Nebo používáte direct mail? Letáky? Online reklama? Aktivní práce na sociálních sítích? Potřebujete plán.
Vyznáte se v mé oblasti?
Měli by vědět o školách. Úroveň hluku. Celková atmosféra komunity. Předpřipravené odpovědi jsou varovným signálem.
V čem se lišíte od ostatních agentů?
To je těžká otázka. Většina dá předpřipravenou odpověď. Poslouchejte pozorně.
Můžete poskytnout doporučení?
Zavolejte jim. Zeptejte se, zda agent reagoval. Komunikoval dobře během stresu z uzavření obchodu?
Můžete mi pomoci najít specialisty?
Budete potřebovat inspektory. Stavitelé. Možná specialista na přípravu domu k prodeji (stager). Dobrý agent má svou vlastní kontaktní základnu.
Jaké jsou podmínky pro ukončení smlouvy?
Život se děje. Plány se mění. Co dělat, když potřebujete odstoupit od smlouvy?
Kolik času strávíte prodejem mého domu?
Řídí pět klientů? Nebo dvacet? Musíte vědět, kde stojíte ve frontě.
Drobný tisk
Požádejte o kopie prohlášení o vztahu agentury. Smlouva o prodeji domu. Zveřejnění prodejce. Přečtěte si je. Nekoukejte očima.
I když agent tvrdí, že jeho provize je nesmlouvavá, trvejte na přehodnocení. Zvláště pokud kupujete dům prostřednictvím vlastní makléřské společnosti. V takových případech mají často flexibilitu. Ušetřete peníze.
Toto je partnerství. Ujistěte se, že to tak opravdu vypadá.
Před podpisem nechte smlouvu zkontrolovat právníkem. Při uzavírání obchodu budete stále potřebovat právní pomoc. Je lepší mít ho na své straně od prvního dne, aby poznal všechna úskalí.
Prodej bez zástupce (na prodej vlastníkem)
Prodejem vašeho domu bez agenta vám zůstane více peněz v kapse. Ale také to znamená, že se stanete makléřem, obchodníkem a vyjednavačem.
Klíčové termíny, jako jsou podmínky, zveřejnění a darování, se stávají vaší odpovědností. Pokud nesplníte požadavek na zveřejnění, můžete v budoucnu čelit právním krokům. Realitní právník zná místní zákony. Zajistí, aby smlouva byla v souladu se specifickými pravidly daného státu.
Ještě je potřeba objekt připravit. Uspořádejte nábytek (proveďte inscenaci). Pořizujte profesionální fotografie. Uveďte nemovitost na MLS (Multiple Listing Service), pokud máte přístup prostřednictvím služby s paušálním poplatkem. Představení probíhají podle vašeho rozvrhu. Odpovídáte na každý hovor. Vyřadíte „turisty“, kteří se jen dívají, ale nekoupí.
Proč je to důležité?
Při prodeji bez agenta ovládáte vyprávění. Vy rozhodujete, kdo projde dveřmi. Cenu si stanovíte vy. Nesete ale i rizika.
Většina agentů kupujícího neukáže domov, pokud nemají zaručenou provizi. Možná budete muset nabídnout provizi agentovi kupujícího, abyste přilákali seriózní nabídky. To je předmětem jednání. Ujasněte si, co jste ochotni zaplatit a co ne.
Kroky k uzavření obchodu bez agenta
- Upřesněte svou cenu. Použijte srovnatelné údaje o prodeji. Nepřeceňujte. Domy, které stojí na trhu dlouhou dobu, ztrácejí svou přitažlivost.
- Připravte dokumentaci. Kupní a prodejní smlouva musí být bezchybná. Tento dokument navrhne nebo zkontroluje váš právník.
- Zařiďte představení. Udržujte dům v čistotě. Buďte flexibilní, ale vytrvalí ohledně doby přístupu.
- Zvažte nabídky. Věnujte pozornost ceně, podmínkám a kvalifikaci kupujícího. Ne všechny nabídky jsou stejné.
- Projděte fází kontroly. Buďte připraveni jednat o opravách nebo kompenzacích. Nemusíte vše opravovat.
- Uzavřete obchod. Váš právník se stará o vyhledávání titulů, uzavírání dokumentů a vyplácení finančních prostředků.
Nástroje a zdroje
- Paušální poplatek za služby MLS za výpis nemovitostí.
- Právníci pro kontrolu smluv pro právní jistotu.
- Profesionální fotografové, aby váš domov vypadal co nejlépe.
- Lockboxes pro bezpečný přístup agenta, pokud nabízíte provizi agentovi kupujícího.
Časté chyby
- Podcenění. Strach ze selhání vede k podcenění.
- Příliš slibné. Nemůžete zaručit opravy, které nemůžete provést.
- Ignorování zveřejnění. Skryté vady mohou vykolejit dohodu.
- Špatná dokumentace. Překlepy ve smlouvách mohou zneplatnit smlouvy.
Závěr
Prodej bez agenta je dřina. Ale je to možné. Potřebujete disciplínu. Potřebujete právní podporu. A musíte být připraveni ovládat každý detail. Pokud přeskočíte právníka, riskujete celý obchod. Nedělejte kompromisy v kvalitě. Úspory jsou skutečné. Stres je také skutečný.
Možná si myslíte, že k prodeji nemovitosti nutně potřebujete makléře. To je špatně. To je spíše výjimka. Ale pravidlo se mění. Pokud jste ochotni tomu věnovat čas. Pokud si uděláte výzkum. Budete moci ušetřit provize.
Úspora může dosáhnout 7 procent. V některých případech. Tohle jsou skutečné peníze. Ale nebuďte lakomí. Tato čísla klamou. Zmizí, když se změní trh. Zmizí, když makléři sníží své vlastní provize, aby mohli konkurovat. Úspory nejsou nikdy zaručeny. Záleží na trhu.
Proč jednat nezávisle?
Kromě matematiky je tu lidský faktor. Znáš svůj domov. Žiješ v něm. Znáte jeho příběh. Znáte jeho vlastnosti. Do domu vchází makléř. Vidí metry čtvereční. Nevidí historii. Můžete mluvit o výhodách, které mu budou chybět.
Získáte kontrolu. Bez prostředníků. Není pochyb o tom, zda skrývají nějaké nedostatky. Nikdo vám neříká, jak si zařídit obývací pokoj. Sami se rozhodnete. Vyjednáváte. Zachováváte mlčenlivost.
Ale je tu také cena. Pokrytí klesá. Ztratíte přístup k MLS. Nemáte databázi kontaktů na makléře. Kupující agentům důvěřují. Je to otázka pohodlí. Cítí se bezpečněji, když mezi nimi a smlouvou stojí licencovaný profesionál. Budete se muset více snažit. Můžete se dohodnout na nižší ceně. To se stává.
Stres při prodeji sebe sama
Zabere to spoustu času. Je to stresující. Stanete se agentem. Jste obchodník. Jste vyjednavač.
Zadáváte inzeráty. Plánování ukazuje. Voďte lidi kolem domu. Odpovězte na otázky. Pak začíná skutečná práce. Najdete specialisty. Přihlaste se k inspektorovi. Najměte si právníka. Jednáte se společností ověřující vlastnický titul. Vše je na vašem vlastním rozvrhu.
Pokud si myslíš, že to zvládneš. Udělej to. Přináší uspokojení. Dává pocit síly. Zde je návod, jak začít.
Tipy, jak se prodat
Nejprve si nastudujte zákony. Pravidla spravedlivého bydlení nejsou pokyny. To jsou zákonné hranice. Rozbijte je. Ztratit všechno. Než ceduli pověsíte, seznamte se s pravidly.
Reklama je vaše záchranné lano. Nemáte síť kontaktů. Musíte to postavit.
- Tištěná reklama. Místní noviny stále v provozu. Viz sekce oznámení. Studujte týdenní realitní publikace. Pozornost přitahují novinové přílohy.
- Online reklamy. Používejte specializované stránky. Na prodej vlastníkem (prodej bez zástupce). Národní síť „Prodej bez agenta“. Tyto platformy přivádějí vážné kupce.
- Podrobnosti. Uveďte prosím počet ložnic. Koupelny. Náměstí. Speciální vybavení. Buďte konkrétní. Rozmazané reklamy jsou ignorovány.
- Návnada. Používejte prodejní fráze. “Pod tržní cenou.” “Včetně nábytku.” To vyvolává akci.
Strategie značení webu
Chcete ušetřit peníze. Uniká vám provize agenta. Nešetřete na viditelnosti. Dřevěná cedule. Skutečný strom. Profesionální vzhled.
Cena se pohybuje od 100 do 200 USD. Někdy méně. Plastové cedule jsou levnější. Méně než 50 dolarů. Ale vypadají lacině. Signalizují zoufalství. Chcete předat kvalitu. Utratit peníze navíc.
Umístěte jej na přední trávník. Viditelné z ulice. Vysoká schopnost běžeckého lyžování. Dobrá viditelnost.
Uveďte prosím své telefonní číslo. Velký. Tuk. Snadno čitelné.
Přidejte informační blok. Prospekty. Půdorysy. Seznamy funkcí. To filtruje kupující. Pokud se jim nelíbí cena. odcházejí. Ušetříte čas. Ušetříte za zobrazení. Necháte jen seriózní nabídky.
stojí to za to? Možná. Rozhoduje trh. Ale ty teď řídíš. Zatím.
Síla ústního podání
Už znáte všechny kolem sebe. Použijte to. Chatujte s přáteli, známými, kolegy z práce. I s barmanem, který vám vaří ranní kávu. Zeptejte se, jestli neznají někoho, kdo hledá domov.
To zní neformálně. Zdá se riskantní. Ale ústní podání funguje. Lidé, kteří přijdou na doporučení kamaráda, jsou různí. Věří vám ještě předtím, než vůbec projdou dveřmi. Tato důvěra odstraňuje zbytečné překážky na celé transakční cestě.
Pozor ale na telefonování. Zejména u těch od makléřů, kteří slibují, že najdou kupce.
Vyhněte se provizním pastím
Umožnit agentovi přivést pouze jednoho kupce může být past. Můžete být povinni zaplatit jejich provizi i v případě, že obchod propadne. Nedovolte, aby se to stalo.
Požádejte svého právníka, aby vypracoval dokument, který jasně stanoví dva body:
1. S agentem nemáte exkluzivní smlouvu.
2. Jste ochotni zaplatit poplatek, pokud je dům prodán kupci, kterého doporučujete.
Tato odměna je obvykle 1 % až 3 % z kupní ceny. Polovina typické provize. Zůstáváte pod kontrolou. Platíte pouze tehdy, když dům skutečně prodáte konkrétní osobě.
Cena je všechno
V celém tomto procesu hraje klíčovou roli cena.
Pokud cenu nafouknete, produkt zatuchne. Už jsme to probírali. Kupující takové inzeráty jednoduše procházejí. Visí nehybně. Sedá na nich prach.
Pokud podceníte, ztratíte pákový efekt. Ale je to ještě horší, pokud cena každým dalším dnem klesá. To potenciálním kupcům říká, že si nejste jisti. To signalizuje zoufalství. To podkopává vaši vyjednávací pozici ještě předtím, než uděláte svou nabídku.
Když najdete kupce
Pokud jste našli osobu. Pokud jste se dohodli na ceně. Gratuluji.
Proces uzavření je v podstatě stejný, ať už jste použili agenta nebo ne. Na to se podíváme později. Ale tady je hlavní pravidlo: najmout si právníka.
Tento krok nepřeskakujte. Místní pravidla a předpisy se velmi liší. Některé adresáře obsahují vzory standardních smluv. Tato smlouva však nemusí být platná ve vašem regionu. Advokát sepíše kupní a prodejní smlouvu. On tě chrání. Zajišťuje, že dokumentace bude u soudu právně závazná.
Čas prodat svůj dům
Nyní je míč na vaší straně. Máte síť kontaktů. Máte cenu. Máte zákonné pojištění.
Jaký je další krok?
Odhadovaná hodnota není odhad. Toto je výpočet.
Pokud nastavíte cenu příliš vysoko, váš domov bude nečinně stát. Kupující v něm procházejí. Trh ho ignoruje. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, může dojít ke smlouvání. Obvykle je to dobré. Ale nadsazená cena je skutečný zabiják. Ničí pověst domu.
Použijte odborný posudek. Věřte jí. Ale pamatujte: konečné číslo určuje trh. Podívejte se na svou oblast. Za kolik se prodal dům vašich sousedů? Jsou školy hodnoceny nadprůměrně? Je klima mírné? Na těchto detailech záleží.
Pokud máte makléře, sdílejte prosím tyto informace. Pomozte jim prodat. Potřebují fakta, aby správně umístili váš domov.
Příprava domu pro kupující
Nedávejte to jen tak na prodej. Připravte ho.
Najměte si profesionála na hloubkové čištění. Koberce. Domácí spotřebiče. Windows. Zní to jako klišé, ale většina lidí tento krok přeskakuje. Nepořádek zabíjí prodeje. Stoh novin na chodbě? Dejte pryč. Hračky na podlaze? Dejte pryč. Musíte vyslat signál, že tento dům je v dobrém stavu.
Vypadá barva unaveně? Aktualizujte to.
Vnitřní stěny by měly být slonovinové. Neutrální. Prázdné plátno. Externí desky? Opravte praskliny. Oprýskaná barva křičí zanedbanost. Jeho renovace zvyšuje atraktivitu fasády.
Postavte se na kraj silnice. Podívejte se na svůj vlastní domov. Chceš jít dovnitř? Odstraňte odpadkové koše. Zasaďte květiny na trávník před domem. Vše je o prvním dojmu.
Jak vyhodnocovat nabídky a čistý zisk
Váš agent musí odfiltrovat hluk. Kontroluje vaši kreditní historii. Příjem. Zaneprázdněný. Částka zálohy. Lhůty pro uzavření obchodu. Šest až osm týdnů je standard.
Ujistěte se, že se k vám dostane každá nabídka. Trvejte na tom. Vaše smlouva by měla vyžadovat úplné zveřejnění. Nedovolte, aby agent skrýval nízkou nabídku tím, že očekává „lepší“.
Nyní se podívejte na své vlastní finance.
Jaká je vaše spodní hranice? Máte na mysli ideální cenu. Jaká je ale realita? Potřebujete určitou částku na koupi dalšího bydlení? Splatit půjčky na auto? Pokrýt náklady na stěhování?
Odečíst provize.
Agentské provize. Náklady na uzavření. Poplatky za advokáta. Sežerou vaše zisky. Spočítejte si svůj čistý zisk, než cokoliv podepíšete. Přesně víte, kolik peněz připadne na váš bankovní účet.
Mýtus otevřených dveří
Dny otevřených dveří jsou přeceňovány.
Samozřejmě jsou populární. Občerstvení. Jemná hudba. Cizinci se potulují po vašem obývacím pokoji. Data ale říkají něco jiného.
Podle Národní asociace realitních kanceláří se pouze 3 % domů prodávají otevřenými dveřmi.
Skutečnými příjemci jsou agenti. Několik hodin u otevřených dveří může vygenerovat desítky nových potenciálních zákazníků. Pro prodejce? Nic moc.
Pokud nehostíte “karavan” pro agenty nákupu, přeskočte tento. Jsou to zbytečné výdaje. Čas navíc. A v podstatě jen dává cizím lidem volný přístup do vašeho domova. Pokud váš agent odvádí dobrou práci při marketingu domova online a prostřednictvím jiných kanálů, jsou otevřené dveře nadbytečné.
Uzavření prodeje domu
Závěrečná kontrola a papírování
Návrh byl přijat. Kontrola byla dokončena. Financování schváleno. Nyní poslední stisk.
Před předáním klíčů absolvujete závěrečnou kontrolu. K tomu obvykle dochází 24–48 hodin před uzavřením obchodu. Musíte se ujistit, že je vše v pořádku.
Opravil prodejce netěsnící kohoutek? Odnesl věci, které slíbil vzít s sebou? Je dům zametený?
Pokud něco chybí nebo je rozbité, máte páku. Můžete požádat o opravu. Požádejte o půjčku (kompenzaci). Nebo dohodu odmítnout.
Mezitím váš právník nebo pojišťovací společnost pracuje na ověření titulu. Kontrolují břemena. Věcná břemena. Právní problémy, které mohou zkomplikovat vlastnictví. Chce to čas. Nespěchejte na ně.
Kdo za co platí?
Náklady na uzavření se liší podle lokality. Mohou být překvapením.
Prodejce obvykle platí:
– Provize realitních makléřů (obvykle 5–6 % celkově, sdílené mezi makléři)
– Daně z převodu práv
– Pojištění vlastníka (v některých regionech)
– Náklady na přípravu dokumentů
Kupující platí:
– Poplatky věřitele
– Náklady na ocenění
– Registrační poplatky
– Předúrokový úrok
Prodiskutujte to předem. Na některých trzích platí prodávající více, aby přilákali kupující. Na horkém trhu mohou kupující pokrýt více nákladů. Seznamte se s místními předpisy.
Den podpisu
V den uzavření podepíšete hromadu dokumentů. Je sucho. Je to únavné. To je životně důležité.
Vezměte si s sebou státem vydaný průkaz totožnosti. A certifikát pro šek nebo bankovní převod na pokrytí nákladů na uzavření a dluhů. Nenoste hotovost. Nepřijít pozdě.
Podepíšete kupní a prodejní smlouvu. Mzdy. Čestná prohlášení. Váš právník vysvětlí každý dokument. Přečtěte si je. Ptejte se. Toto je váš majetek. Chraňte ho.
Jakmile je vše podepsáno a zaregistrováno, peníze jsou převedeny. Vlastnictví se převádí. Hotovo.
Ale jde o to.
Stres nezmizí jen proto, že inkoust zaschne. Pořád balíš. Stále v pohybu. Stále se vyrovnáváme s novým místem.
Udržujte krabice označené. Uložte si účtenky. A možná, jen možná, udělejte si chvilku a naposledy se podívejte na prázdné místnosti.
je konec. Nebo to teprve začíná. Záleží na tom, jak se na to díváš.
Kupec byl nalezen. Cena dohodnuta. Jste na domácím úseku procesu, který pravděpodobně trval vyčerpávající měsíce. Nyní nastává okamžik skutečného převodu vlastnictví. Nejde jen o to podepsat dokument a odejít. Za prodejem se skrývá složitá infrastruktura, a pokud některé kroky přeskočíte, riskujete ztrátu peněz nebo právní problémy.
Role společnosti pro ověřování titulů
Potřebujete název společnosti (název společnosti). Nepokoušejte se to udělat sami. Jejich úkolem je zkontrolovat list vlastnictví (právní dokument, který prokazuje vaše vlastnictví nemovitosti) a identifikovat skryté problémy.
Hledají sporné nároky na vlastnictví. Kontrolují úplnost dokumentace. Pokud existuje dluh vůči dodavateli, který jste v roce 2019 nezaplatili, zjistí to. Jakmile vyčistí titul, vydají pojištění titulu.
Toto pojištění se obvykle vystavuje kupci domů, ale chrání i vás. Garantuje náhradu škod z titulu problémů, které mohly proklouznout. Takovou záruku potřebujete.
Najměte si realitního právníka
Dále si najměte právníka. Nejlépe někoho, kdo se specializuje na nemovitosti. Pokud jste se zaregistrovali u agenta, pravděpodobně již máte kontakt. Pokud ne, vyhledejte hned odborníka.
Tato osoba dělá tři věci:
1. Sepisuje kupní a prodejní smlouvu.
2. Koordinuje všechny detaily s kupujícím.
3. Chrání vás před skrytými předměty.
Smlouva pokrývá vše. Jsou zahrnuty hlavní spotřebiče? Nábytek? Stacionární zařízení? Částka zálohy. Datum uzavření transakce. Datum převodu vlastnictví. Podmínky prodeje jako výstupní kontrola. Podmínky hypotéky. Kdo platí jaké náklady na uzavření? A prodejní cena.
Váš právník zajistí, aby smlouva byla spravedlivá. Identifikuje klamavý jazyk. Poradí také v daňových záležitostech.
Daňové důsledky: udržení zisku
Pokud máte zisk, je to skvělé. Ale americká vláda chce svůj podíl.
Musíte pochopit pravidlo vyloučení kapitálových zisků. Obecně můžete vyloučit ze zdanění až 250 000 $ zisku z prodeje. Pokud jste vdaná, tato částka se zvyšuje na 500 000 $.
Je tam podmínka. Musel jste v domě bydlet dva z posledních pěti let.
Pokud tam žijete méně než dva roky, můžete mít stále nárok na výjimku. Existují výjimky pro změny zaměstnání, zdravotní problémy nebo jiné zvláštní okolnosti. Váš právník vám řekne, zda spadáte do jedné z těchto kategorií. Nepředpokládejte, že jste osvobozeni. Nepředpokládejte jinak. Získejte odpověď písemně.
Den uzavření obchodu: poslední fáze
Jakmile je smlouva podepsána, máte téměř hotovo. Hlavní práce je hotová.
Nyní potřebujete pouze:
– Najděte stěhováky.
– Sbal si věci.
– Předejte klíče.
– Vystěhujte se před datem převodu vlastnictví.
Zní to jednoduše, protože to tak je. Ale příprava na tento jednoduchý okamžik trvá měsíce.
Často kladené otázky o prodeji domu
Kolik peněz si můžete ponechat, když prodáte svůj dům?
Prodejní cena není váš zisk. Nejprve jde na splacení zbytku hypotéky. Poté jsou odečteny provize prodávajícího a kupujícího. Veškeré další poplatky nebo daně spojené s transakcí jsou poté odečteny. Co zbyde, je váš zisk. Můžete jej použít pro jakýkoli účel. Mnoho lidí používá tyto prostředky na zálohu na nové bydlení.
Jaké opravy je třeba provést před prodejem domu?
Záleží na trhu. Na trhu horkého prodejce vám může váš agent říct, abyste nic nedělali. Na trhu kupujícího potřebujete zlepšit vzhled domova (obrubník).
Pokud prodáváte během teplejších měsíců, utraťte trochu za terénní úpravy. To může zvýšit hodnotu domu o 28%. Vymalujte stěny neutrálními barvami. Bílý. Šedá. Vyměňte starý koberec, pokud nevypadá čistě.
Opravte velké problémy. Problémy nadace. Rozbitá okna. Problémy s roletami. Problémy se střechou. Kupující tyto položky pečlivě zkontrolují. Pokud uvidí poškození, dohodnou se na snížení ceny nebo odejdou.
Jaké jsou kroky k prodeji domu?
1. Zhodnoťte svůj domov.
2. Najděte si spolehlivého realitního makléře, který se v dané oblasti vyzná.
3. Nastavte katalogovou cenu, která podporuje více nabídek.
4. Ukliďte nepořádek. Osobní věci schovávejte do skříní.
5. Důkladně vyčistěte dům.
6. Najměte si profesionálního fotografa nemovitostí.
7. Nechte svého agenta zveřejnit nabídku.
8. Zvažte návrhy.
9. Podepište smlouvu.
10. V den uzávěrky přijměte plnou platbu a předejte klíče.
Co by měl prodejce zaplatit při prodeji domu?
Největším poplatkem je provize realitního makléře. Obvykle je to 5-6% z prodejní ceny. Tato částka je rozdělena mezi zástupce prodávajícího a zástupce kupujícího.
Je výhodnější prodat dům prostřednictvím realitní kanceláře?
Dům je možné prodat i bez makléře. Výpis přes realitní kancelář má ale výhody. Pomáhají vám vyhnout se nákladným chybám. Efektivně inzerují dům. Organizují program představení. Chápou trh. Vyjednávají návrhy.
Domy prodávané přes realitní kanceláře se prodávají rychleji. Mají tendenci prodávat za více peněz než ty, které se prodávají soukromě. Provize stojí peníze, ale návratnost investice se často vyplatí.
