Vender una casa nunca es sencillo. Puede que el mercado esté en auge, pero el papeleo y la logística siguen siendo un dolor de cabeza. Si es la primera vez que vende, es probable que tenga un montón de preguntas. ¿Contratas a un profesional? ¿Qué sucede exactamente al cerrar? ¿Cómo maximizas tus ganancias? ¿Puedes comprar tu próxima casa antes de que ésta se venda?
Responderemos esas preguntas. También explicaremos qué significa realmente el atractivo exterior y por qué las jornadas de puertas abiertas a menudo están sobrevaloradas.
Hay dos caminos para vender su casa. Puede utilizar un agente de bienes raíces o venderlo usted mismo. Antes de sumergirnos en ese debate, cubramos los conceptos básicos que se aplican a todos.
Conozca su valor y espere
La paciencia no es sólo una virtud aquí; es una estrategia financiera. Haga tasar su casa. El costo oscila entre $250 y $500. En un mercado fuerte, podría vender entre un 10 y un 15 por ciento por encima de esa valoración. En un mercado débil, probablemente obtendrá el valor de tasación. Desglosaremos los precios en detalle más adelante.
Evite las conjeturas. Contrata a un profesional para tasar tu propiedad.
Evite trampas legales con inspecciones adecuadas
Una inspección previa a la venta le da el control. Si espera la inspección del comprador, pierde influencia. Si surgen problemas, puede solucionarlos según sus propios términos.
Si encuentra problemas, debe comprender las leyes de divulgación de su estado. Estos varían enormemente según la ubicación. Generalmente, debe revelar materiales peligrosos o defectos importantes de construcción. No hacerlo puede dar lugar a un litigio. Si no está seguro, hable con un abogado o con la autoridad de vivienda local.
El mito del listado obsoleto
A los agentes inmobiliarios les encanta advertirle que los listados se vuelven “obsoletos”. Dicen que los compradores dejan de cuidar después de unas semanas. Esta suele ser una táctica de ventas. Una casa generalmente se vuelve obsoleta porque el vendedor le puso un precio demasiado alto.
Apresurarse a vender también puede perjudicarle. Podrías subvaluar tu propiedad sólo para actuar rápidamente. No dejes que la urgencia dicte tu precio.
Financiamiento de la brecha entre viviendas
Lo ideal es esperar para comprar tu nueva casa hasta que ésta se venda. Pagar dos hipotecas a la vez supone una enorme tensión financiera. Si no puede esperar, busque un préstamo puente. Este préstamo utiliza el valor líquido de su vivienda actual para cubrir el pago inicial de una nueva. También podría calificar para un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda para ayudarlo con los pagos superpuestos.
Ahora que tenemos los fundamentos, abordemos la decisión más importante. ¿Necesitas un agente inmobiliario?
¿Necesito un agente de bienes raíces?
La web promete libertad. Puedes publicar tu propia casa. Puedes saltarte al intermediario. Pero la realidad golpea con más fuerza. Alrededor del 93 por ciento de las ventas todavía pasan por un profesional autorizado [ref]. El papeleo por sí solo es suficiente para hacer que tu cabeza dé vueltas. ¿Los riesgos legales? Aún peor.
Cuando contratas a un agente, estás contratando a un corredor. El corredor firma el contrato. El agente hace el trabajo preliminar. Si el agente tiene un desempeño superior, se queda con el 100 por ciento de la comisión. Pagan una tarifa al corredor. Si son nuevos, es posible que se queden sólo con el 30 o el 40 por ciento. El corredor se queda con el resto para cubrir los gastos generales y de licencia.
¿Por qué pagarlo?
La ventaja humana
Un buen agente no es sólo un vendedor. Son un escudo.
La educación y la experiencia importan. Vender una casa implica montañas de papeleo. Una casilla de verificación incorrecta puede arruinar el trato. Un agente inmobiliario autorizado conoce el laberinto. Probablemente ya hayan sido quemados antes. No te dejarán cometer el mismo error.
Ahorra tiempo y energía. Tienes un trabajo. Tienes una vida. No querrás pasar los fines de semana contestando timbres. No querrás limpiar la cocina a las 4 p.m. porque pasó un comprador. Un agente se encarga de la programación. Filtran a los pateadores de neumáticos.
Te ayudan a calibrar ofertas. ¿Es eso tan bajo en serio? ¿O simplemente una broma? Un agente ve los patrones. Saben qué compradores tienen aprobación previa y cuáles simplemente están mirando escaparates.
Conocen el mercado. Las tendencias cambian rápidamente. Un buen agente de bienes raíces sabe a qué precio se venden las casas hoy, no a cuánto se vendieron en 2019. Esto protege sus resultados.
Se encargan de la negociación. Es incómodo regatear por la propia casa. Se siente personal. Un agente lo hace transaccional. Te consiguen un mejor precio.
Tienen contactos profesionales. ¿Necesita un inspector? ¿Un paisajista? ¿Un contratista para arreglar ese grifo que gotea? El Rolodex del agente está lleno de profesionales confiables.
Precio de oferta puede verse afectado sin uno. Algunos compradores asumen que quien vende por propietario es un vendedor desesperado. Ofrecen menos. Intentan sacar provecho de los ahorros en comisiones. Un agente previene este sesgo.
Luego están las “caravanas”. Estas son jornadas de puertas abiertas para otros agentes. Los compradores no aparecen. Sólo los agentes. Pasan en grupos. Revisan el tejado, los cimientos, la distribución. Es rápido. Pone su casa frente a agentes serios que tienen clientes serios.
La tecnología: acceso a la MLS
No hay nada mejor que el Servicio de listado múltiple (MLS). Es la columna vertebral del sector inmobiliario residencial. Alrededor de 900.000 agentes están suscritos a él. Enumera el 90 por ciento de las propiedades en venta en los EE. UU. [ref].
Los compradores pueden buscar gratis en realtor.com. ¿Pero listar? Eso normalmente cuesta dinero. Sólo los agentes suscriptores pueden poner una casa en el MLS. A veces, los vendedores pueden pagar una tarifa para aparecer en la lista directamente. Pero ¿por qué pagar el precio completo cuando puedes aprovechar la suscripción de un agente?
Los inconvenientes
Es caro. Las comisiones ascienden hasta el 6 por ciento del precio de venta. En una casa de $500,000, eso significa que se han perdido $30,000. Puedes negociar. Especialmente en un mercado caliente. Los agentes quieren el listado. Bajarán sus tarifas para conquistarlo.
Requiere confianza. Estás entregando tu bien más valioso a un extraño. Tienes que decir: “Por favor, ayúdame”. Tienes que dejar de lado los apegos sentimentales. La casa ya no es tu castillo. Es un activo. Despoja la emoción. Concéntrate en los números.
Servicio completo versus servicios con descuento
Tienes una opción.
Agentes de servicio completo lo hacen todo. Ellos ponen en escena tu casa. Realizan jornadas de puertas abiertas. Colocan un elegante letrero en el césped. Contratan fotógrafos. Las fotos parecen páginas de revista. Comercializan agresivamente. Siéntate. Espera el cheque.
Servicios con descuento cobran menos. Por lo general, una comisión del 2 al 4,5 por ciento. Empresas como ZipRealty y House Rebate ofrecen esto. Podrían realizar una selección previa de los compradores. Podrían cotizar en la MLS. Ahorras miles.
Pero hay un problema.
Tú realizas los recorridos. Tú contestas los teléfonos. Tú haces la limpieza. Los agentes de compradores pueden dudar en mostrar su casa. ¿Por qué? Porque se repartieron la comisión. Si el agente del vendedor se queda sólo con el 2 por ciento, el agente del comprador recibe menos. Podrían priorizar otros listados con pagos más altos.
¿Vale la pena? Si eres hábil. Si tienes tiempo. Si puedes ahorrar lo suficiente para cubrir el esfuerzo extra, sí. Pero prepárate para trabajar.
Encontrar a la persona adecuada
Ahora que sabes lo que estás comprando, ¿cómo lo encuentras?
¿Quién es quién? Los términos se vuelven confusos.
Agente de bienes raíces y corredor a menudo se usan indistintamente. Técnicamente, un corredor es propietario de la correduría. El agente trabaja para ellos. Pero en el lenguaje común, son la misma persona en el campo.
Realtor® es un término registrado. Significa que el agente es miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Siguen un estricto Código de Ética. No es sólo una licencia. Es una promesa. No todos los agentes son agentes inmobiliarios. Pero todos los agentes inmobiliarios son agentes.
Usaremos agente y corredor indistintamente aquí. Llamaremos agente inmobiliario a un Realtor® por simplicidad.
Cómo encontrar un agente de bienes raíces
Comience con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ser miembro de allí significa que la persona que contratas está sujeta a un estricto código de ética. No es sólo una insignia. Es una base para la conducta profesional.
También puedes preguntarle a tus amigos. Personas de su confianza que hayan vendido casas recientemente. Sus referencias valen más que una búsqueda aleatoria en Google. Mire también los listados locales. Observe qué tan rápido se mueven las casas en su código postal específico. La velocidad importa.
Un agente que lleva años trabajando en su barrio conoce el ritmo del mercado. Saben lo que buscan los compradores en este momento. No es lo que dicen los promedios nacionales. Ir a una jornada de puertas abiertas. Conózcalos en persona. Previsualícelos. Vea cómo hablan con los compradores potenciales. Observe cómo manejan las preguntas.
No firme nada de inmediato.
Trate la entrevista como una entrevista de trabajo. Está contratando a alguien para que represente uno de sus mayores activos. Quiere un agente que le haga preguntas a usted. Alguien interesado en la historia específica de su casa, no simplemente en otro cheque de comisión.
Aquí están las preguntas que debe hacer.
Métricas críticas y planes de marketing
¿Cuál es su relación entre precio de lista y precio de venta?
Este número le indica si su precio es realista. Compara el precio de cotización original con el precio de venta final. Quieres que ese número se acerque al 100 por ciento. Si constantemente cotizan alto y venden bajo, no están gestionando bien las expectativas. Si cotizan demasiado bajo, están dejando dinero sobre la mesa.
¿Cuántas casas has vendido en el último año?
El volumen importa. Muestra actividad. Demuestra que no están ahogados en el papeleo de hace tres años.
¿Cómo comercializarán mi casa?
¿Es sólo la MLS? ¿O estás haciendo correo directo? ¿Volantes? ¿Publicidad en línea? ¿Impulso de las redes sociales? Necesitas un plan.
¿Conoces mi vecindario?
Deberían conocer las escuelas. Los niveles de ruido. El ambiente comunitario. Las respuestas genéricas son señales de alerta.
¿En qué te diferencias de otros agentes?
Ésta es una pregunta difícil. La mayoría da una respuesta enlatada. Escuche atentamente.
¿Puedes proporcionar referencias?
Llámalos. Pregunte si el agente respondió. ¿Se comunicaron bien durante el estrés del cierre?
¿Me ayudaréis a encontrar profesionales?
Necesitará inspectores. Contratistas. Quizás un escenario. Un buen agente tiene un rolodex.
¿Cuáles son las políticas de cancelación?
La vida sucede. Los planes cambian. ¿Qué pasa si necesitas retirarte?
¿Cuánto tiempo dedicarás a mi venta?
¿Están gestionando cinco clientes? ¿O veinte? Necesita saber dónde se encuentra en la cola.
La letra pequeña
Solicite copias de la divulgación de la agencia. El acuerdo de cotización. Divulgaciones del vendedor. Léelos. No hojees.
Incluso si un agente dice que su comisión no es negociable, rechace. Especialmente si también vas a comprar una casa a través de su corredor. Entonces suelen tener flexibilidad. Ahorra el dinero.
Es una asociación. Asegúrate de que se sienta como tal.
Consiga que un abogado lea el contrato antes de poner el lápiz sobre el papel. De todos modos, necesitará asesoramiento legal al momento del cierre. También podrías tenerlos a tu lado desde el primer día para atrapar las trampas.
En venta por propietario
Vender su casa sin un agente le permitirá ahorrar más dinero en su bolsillo. Pero también significa que usted es el agente de cotización, el comercializador y el negociador.
Términos clave como contingencias, divulgaciones y garantía pasan a ser su responsabilidad. Si no cumple con un requisito de divulgación, podría enfrentar demandas más adelante. Un abogado de bienes raíces conoce las leyes locales. Se asegurarán de que el contrato cumpla con las normas específicas de cada estado.
Aún necesitas preparar la propiedad. Ponlo en escena. Toma fotografías profesionales. Inclúyalo en la MLS si puede acceder a él a través de un servicio de tarifa fija. Las visitas se realizan según tu horario. Respondes cada llamada. Filtras a los pateadores de neumáticos.
Por qué esto es importante
Cuando vendes por propietario, controlas la narrativa. Tú decides quién entra por la puerta. Tú pones el precio. Pero también corres el riesgo.
La mayoría de los agentes de compradores no mostrarán una casa a menos que se les garantice una comisión. Es posible que deba ofrecer una comisión de agente del comprador para atraer ofertas serias. Este es un punto de negociación. Sea claro sobre lo que pagará y lo que no pagará.
Pasos para cerrar sin un agente
- Ponle el precio correcto. Utilice datos de ventas comparables. No sobrevalores. Las casas que permanecen demasiado tiempo pierden atractivo.
- Prepare la documentación. El acuerdo de compra debe ser hermético. Su abogado redacta o revisa esto.
- Administrar recorridos. Mantenga la casa limpia. Sea flexible pero firme con los tiempos de acceso.
- Revisar ofertas. Mire el precio, los términos y la calificación del comprador. No todas las ofertas son iguales.
- Navega por la inspección. Prepárate para negociar reparaciones o créditos. No tienes que arreglarlo todo.
- Cierre el trato. Su abogado se encarga de la búsqueda del título, los documentos de cierre y el desembolso de fondos.
Herramientas y recursos
- Servicios MLS de tarifa fija para exposición de listado.
- Abogados de revisión de contratos para seguridad jurídica.
- Fotógrafos profesionales para que la casa luzca lo mejor posible.
- Cajas de seguridad para acceso seguro del agente si ofrece comisiones de agente comprador.
Errores comunes
- Subvaloración. El miedo al rechazo conduce a apuestas bajas.
- Promesas excesivas. No puede garantizar reparaciones que no pueda realizar.
- Ignorar divulgaciones. Los defectos ocultos pueden descarrilar un trato.
- Mal papeleo. Los errores tipográficos en los contratos pueden invalidar los acuerdos.
Pensamientos finales
Vender por propietario es un trabajo duro. Pero es posible. Necesitas disciplina. Necesitas apoyo legal. Y debe estar preparado para manejar cada detalle. Si omite al abogado, arriesga toda la transacción. No cortes esquinas. Los ahorros son reales. El estrés también es real.
Podría pensar que necesita un corredor para trasladar una propiedad. No lo haces. Es la excepción. Pero la regla se está rompiendo. Si pones las horas. Si haces la investigación. Puedes quedarte con la comisión.
Los ahorros pueden llegar al 7 por ciento. En algunos casos. Eso es dinero real. Pero no seas codicioso. Esos números son resbaladizos. Desaparecen cuando los mercados cambian. Desaparecen cuando los corredores recortan sus propios honorarios para competir. Los ahorros nunca están garantizados. Dependen del mercado.
¿Por qué hacerlo solo?
Más allá de las matemáticas. Hay una ventaja humana. Conoces tu casa. Vives en ello. Ya conoces la historia. Ya conoces las peculiaridades. Entra un corredor. Ven pies cuadrados. No ven la historia. Puede comunicar los beneficios que se perderán.
Tienes el control. Sin intermediarios. No es de extrañar que estén ocultando un defecto. Nadie te dice cómo organizar tu sala de estar. Tú decides. Tú manejas las negociaciones. Mantienes la privacidad.
Pero hay un costo. La exposición disminuye. Pierdes el acceso a la MLS. Te falta el Rolodex del corredor. Los compradores confían en los agentes. Es una cosa de comodidad. Se sienten más seguros con una licencia entre ellos y el contrato. Tendrás que trabajar más duro. Podrías aceptar un precio más bajo. Sucede.
El estrés de vender en solitario
Lleva mucho tiempo. Es estresante. Eres el agente. Eres el comercializador. Eres el negociador.
Los anuncios suben. Usted programa recorridos. Llevas a la gente por ahí. Respondes preguntas. Entonces comienza el verdadero trabajo. Encuentras profesionales. Usted contrata al inspector. Contratas a un abogado. Tratas con la compañía de títulos. Todo según tu propio horario.
Si crees que puedes manejarlo. Hazlo. Es satisfactorio. Es empoderante. Aquí se explica cómo empezar.
Consejos para vender por tu cuenta
Primero. Consulta las leyes. Las reglas de vivienda justa no son sugerencias. Son límites legales. Violarlos. Pierdelo todo. Conozca las reglas antes de publicar un cartel.
La publicidad es tu salvavidas. No tienes una red. Tienes que construir uno.
- Anuncios impresos. Los periódicos locales todavía funcionan. Mira los clasificados. Consulta los semanarios inmobiliarios. Los encartes de periódico llaman la atención.
- Listados en línea. Utilice sitios dedicados. En venta por propietario. Nacional En Venta por Red de Propietarios. Estas plataformas atraen compradores serios.
- Los detalles. Listar habitaciones. Baños. Pies cuadrados. Amenidades especiales. Sea preciso. Los listados vagos se ignoran.
- El Gancho. Usa frases que vendan. “Por debajo del precio de mercado”. “Mobiliario incluido.” Estos desencadenan la acción.
La estrategia de los carteles de jardín
Quieres ahorrar dinero. Te saltas la tarifa del agente. No escatime en visibilidad. Un cartel de madera. Madera auténtica. Profesional.
Los costos van de $100 a $200. A veces menos. Los carteles de plástico son más baratos. Menos de $50. Pero parecen baratos. Señalan desesperación. Quieres señalar calidad. Gasta el dinero extra.
Ponlo en el patio delantero. Visible desde la calle. Alto tráfico. Línea de visión clara.
Incluye tu número de teléfono. Grande. Atrevido. Fácil de leer.
Añade un cuadro de información. Folletos. Planos de planta. Listas de características. Esto filtra a los compradores. Si no les gusta el precio. Se van. Ahorras tiempo. Ahorras recorridos. Sólo te quedas con las ofertas serias.
¿Vale la pena el esfuerzo? Tal vez. El mercado decide. Pero tú estás en el asiento del conductor. Por ahora.
El poder del boca a boca
Ya conoces a todos. Usa eso. Habla con amigos. Conocidos. Compañeros de trabajo. Incluso el barman que te prepara el café de la mañana. Pregúnteles si conocen a alguien que esté buscando una casa.
Suena informal. Se siente arriesgado. Pero el boca a boca funciona. Las personas que llegan a través de un amigo son diferentes. Confían en ti incluso antes de entrar. ¿Esa facilidad? Elimina la fricción de todo el proceso.
Pero ten cuidado con las llamadas telefónicas. Específicamente, los de corredores que prometen un comprador.
Evitar trampas de comisiones
Dejar que un agente traiga a un solo comprador puede ser una trampa. Podría terminar siendo responsable de su comisión incluso si el trato fracasa. No dejes que eso suceda.
Haga que un abogado redacte un documento. Es necesario establecer dos cosas claramente:
1. No tienes un acuerdo exclusivo con un agente.
2. Está dispuesto a pagar una tarifa si la casa se vende a un comprador recomendado.
Esta tarifa suele ser del 1 al 3 por ciento del precio de compra. La mitad de una comisión típica. Mantienes el control. Sólo paga cuando la casa realmente se vende a esa persona específica.
El precio lo es todo
En todo este asunto, el precio es esencial.
Si le pones un precio demasiado alto, se vuelve obsoleto. Hemos hablado de eso. Los compradores lo pasan por alto. Está ahí. Se acumula polvo.
Ponle un precio demasiado bajo y perderás apalancamiento. Pero dejar que el precio caiga continuamente a medida que pasan los días y eso es peor. Les dice a los posibles compradores que no está seguro. Señala desesperación. Socava su poder de negociación incluso antes de haber hecho una oferta.
Cuando encuentras un comprador
Si encuentras a alguien. Si acuerdas un precio. Felicidades.
El proceso de cierre es esencialmente el mismo ya sea que haya utilizado un agente o no. Cubriremos eso más tarde. Pero aquí está la regla: contrate a un abogado.
No te saltes esto. Las regulaciones locales varían dramáticamente. Algunos manuales tienen copias de contratos estándar. Es posible que ese contrato no sea válido en su área. Un abogado redacta el contrato de compraventa. Te protege. Garantiza que el papeleo realmente se mantenga en el tribunal.
Es hora de vender su casa
La pelota está ahora en tu tejado. Tienes la red. Tienes el precio. Tienes la red de seguridad legal.
¿Cuál es el próximo paso?
El precio no es una suposición. Es un cálculo.
Si la lista es demasiado alta, su casa se queda quieta. Los compradores lo pasan por alto. El mercado lo ignora. Si su lista es demasiado baja, podría tener una guerra de ofertas. Eso es bueno, por lo general. Pero el sobreprecio es el verdadero asesino. Mancha la reputación de la casa.
Utilice una tasación profesional. Confía en ello. Pero recuerda: el mercado decide la cifra final. Mira tu vecindario. ¿En cuánto se vendió la casa de al lado? ¿Están las escuelas calificadas por encima del promedio? ¿El clima es templado? Estos detalles importan.
Si tienes un broker, comparte estos datos. Ayúdalos a vender. Necesitan los hechos para posicionar su casa correctamente.
Preparando la casa para los compradores
No se limite a enumerarlo. Prepáralo.
Contrata a un profesional para una limpieza profunda. Alfombras. Accesorios. Ventanas. Suena básico, pero la mayoría de la gente se lo salta. El desorden mata las ventas. ¿Un montón de periódicos en el pasillo? Desaparecido. ¿Juguetes en el suelo? Desaparecido. Debe indicar que esta casa está en buen estado.
¿La pintura parece cansada? Arreglalo.
Las paredes interiores deben ser de color blanquecino. Neutral. Lienzo en blanco. ¿Acabados exteriores? Retoca las grietas. La pintura descascarada grita negligencia. Arreglarlo aumenta el atractivo exterior.
Párese en la acera. Mira tu propia casa. ¿Quieres entrar? Guarda los botes de basura. Pon flores en el jardín delantero. Se trata de primeras impresiones.
Cómo evaluar ofertas y ingresos netos
Su agente debería filtrar el ruido. Miran el crédito. Ingreso. Empleo. Tamaño del pago inicial. Cronograma de cierre. De seis a ocho semanas es lo estándar.
Asegúrese de que le lleguen todas las ofertas. Insistir en ello. Su contrato debe exigir una divulgación completa. No permita que un agente oculte una oferta baja mientras espera una “mejor”.
Ahora, mira tus propias finanzas.
¿Cuál es tu resultado final? Tienes un precio ideal en mente. ¿Pero cuál es la realidad? ¿Necesita una suma específica para comprar su próxima casa? ¿Pagar los coches? ¿Cubrir los costos de mudanza?
Reste las tarifas.
Comisiones de agentes. Costos de cierre. Honorarios de abogados. Estos reducen sus ganancias. Calcule sus ingresos netos antes de firmar cualquier cosa. Sepa exactamente qué llega a su cuenta bancaria.
El mito de la jornada de puertas abiertas
Las jornadas de puertas abiertas están sobrevaloradas.
Claro, son populares. Entremeses. Música suave. Extraños deambulando por tu salón. Pero los datos dicen lo contrario.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, sólo el 3% de las viviendas se venden mediante jornadas de puertas abiertas.
Los verdaderos beneficiarios son los agentes. Unas pocas horas en una jornada de puertas abiertas pueden generar docenas de nuevos clientes potenciales. ¿Para vendedores? No tanto.
A menos que esté organizando una “caravana” para agentes compradores, omítala. Es un gasto extra. Tiempo extra. Y, sobre todo, simplemente les da a los extraños entrada gratuita a su casa. Si su agente hace buena publicidad en línea y a través de otros canales, una jornada de puertas abiertas es redundante.
Cerrar la venta de una vivienda
Tutorial final y trámites
Se acepta la oferta. Las inspecciones están hechas. La financiación está aprobada. Ahora, la recta final.
Antes de entregar las llaves, realizará un recorrido final. Esto suele ocurrir entre 24 y 48 horas antes del cierre. Necesitas verificar que todo esté en orden.
¿El vendedor arregló el grifo que goteaba? ¿Quitaron los artículos que prometieron llevarse? ¿Está limpia la escoba de la casa?
Si algo falta o está roto, tienes influencia. Puedes exigir reparaciones. Pide crédito. O alejarse.
Mientras tanto, su abogado o compañía de títulos está trabajando en la búsqueda del título. Están revisando embargos. Servidumbres. Cuestiones legales que podrían nublar la propiedad. Esto lleva tiempo. No te apresures.
¿Quién paga qué?
Los costos de cierre varían según la ubicación. Pueden ser un shock.
Normalmente, los vendedores pagan:
– Comisiones de agentes inmobiliarios (normalmente entre un 5 % y un 6 % en total, divididas entre agentes)
– Impuestos de transferencia
– Seguro de título del propietario (en algunas regiones)
– Honorarios de preparación de documentos.
Los compradores pagan:
– Honorarios del prestamista
– Honorarios de tasación
– Honorarios de grabación
– Intereses prepagos
Negocie esto temprano. En algunos mercados, los vendedores pagan más para atraer compradores. En un mercado caliente, los compradores podrían cubrir más. Conozca sus normas locales.
Día de la firma
El día del cierre, firmarás una pila de documentos. Está seco. Es tedioso. Es vital.
Traiga una identificación emitida por el gobierno. Y un cheque certificado o una transferencia bancaria para sus costos de cierre y pagos. No traigas dinero en efectivo. No llegues tarde.
Firmarás la escritura. La declaración de liquidación. Las declaraciones juradas. Su abogado le explicará cada documento. Léelos. Hacer las cuestiones. Este es tu activo. Protégelo.
Una vez que todo está firmado y registrado, el dinero se mueve. La escritura se transfiere. Ya terminaste.
Pero aquí está la cuestión.
El estrés no desaparece simplemente cuando la tinta se seca. Todavía estás empacando. Todavía moviéndome. Todavía estoy descubriendo el nuevo lugar.
Mantenga las cajas etiquetadas. Guarde los recibos. Y tal vez, sólo tal vez, tómate un momento para mirar las habitaciones vacías por última vez.
Se acabó. O recién está comenzando. Depende de cómo lo veas.
El comprador está encerrado. El precio está acordado. Estás mirando la línea de meta de lo que probablemente ha sido un proceso agotador que ha durado meses. Ahora viene la transferencia real de propiedad. No se trata sólo de firmar un documento y marcharse. Hay una infraestructura detrás de la venta y, si se salta estos pasos, corre el riesgo de perder dinero o enfrentar dolores de cabeza legales.
El papel de la compañía de títulos
Necesita una compañía de títulos. No intentes hacer tú mismo esta parte. Su trabajo es examinar el título de propiedad (el documento legal que demuestra que usted es dueño de la propiedad) y cazar fantasmas.
Buscan reclamaciones de propiedad en disputa. Buscan documentación incompleta. Si hay un gravamen de un contratista que no pagó en 2019, lo encontrarán. Una vez que obtienen el título, emiten un seguro de título.
Este seguro generalmente se otorga al comprador de vivienda, pero también lo protege a usted. Garantiza contra pérdidas por problemas de títulos que pasan desapercibidos. Quieres esa garantía.
Contratación de un abogado de bienes raíces
A continuación, consiga un abogado. Lo ideal es uno que se especialice en bienes raíces. Si firmó un contrato con un agente, probablemente ya tenga un contacto. Si no, busque uno ahora.
Esta persona hace tres cosas:
1. Redacta el contrato de compraventa.
2. Resuelve los detalles esenciales con el comprador.
3. Te protege de cláusulas ocultas.
El contrato lo cubre todo. ¿Se incluyen los electrodomésticos principales? ¿Muebles? ¿Accesorios? El monto del pago inicial. La fecha de cierre. La fecha de posesión. Condiciones de venta, como la inspección final. Detalles de la hipoteca. Quién paga qué costos de cierre. Y el precio de venta.
Su abogado garantiza que el contrato sea justo. Detectan lenguaje engañoso. También asesoran sobre impuestos.
La implicación fiscal: mantener sus ganancias
Si estás obteniendo ganancias, genial. Pero el gobierno de Estados Unidos quiere un pedazo de ese pastel.
Es necesario comprender la exclusión de las ganancias de capital. Generalmente, puedes excluir hasta $250,000 en ganancias de capital de los impuestos. Si está casado, esa cifra aumenta a $500,000.
Hay una trampa. Debe haber vivido en la vivienda durante dos de los últimos cinco años.
Si ha vivido allí menos de dos años, es posible que aún califique. Existen excepciones por cambios de trabajo, motivos de salud u otras circunstancias especiales. Su abogado le dirá si cae en uno de estos cubos. No asuma que está exento. No asumas que no lo eres. Consíguelo por escrito.
Día de cierre: el final del juego
Una vez firmado el contrato, casi habrá terminado. Se acabó el trabajo pesado.
Ahora sólo necesitas:
– Encuentra empresas de mudanzas.
– Empaca tu vida.
– Entrega las llaves.
– Salir antes de la fecha de posesión.
Suena simple porque lo es. Pero la preparación para ese simple momento lleva meses.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una casa
¿Cuánto dinero puedes quedarte cuando vendes tu casa?
El precio de venta no es su beneficio. Se destina primero a liquidar el resto de la hipoteca. Luego se deducen las comisiones de los agentes del vendedor y del comprador. Luego, cualquier otra tarifa o impuesto de la transacción. Lo que sobra es tu beneficio. Puedes usarlo para cualquier cosa. Mucha gente lo destina al pago inicial de una nueva casa.
¿Qué reparaciones deberías hacer antes de vender una casa?
Depende del mercado. En un mercado de vendedores calientes, su agente podría decirle que no haga nada. En un mercado de compradores, es necesario aumentar el atractivo exterior.
Si vende en los meses más cálidos, gaste un poco en jardinería. Puede sumar hasta un 28% del valor de la vivienda. Pinta las paredes en colores neutros. Ropa blanca. Grises. Reemplace la alfombra vieja si no se ve limpia.
Arregle las cosas importantes. Cuestiones de fundación. Ventanas rotas. Problemas con las contraventanas. Problemas con el tejado. Los compradores los observarán de cerca. Si ven daños, negociarán el precio a la baja o se marcharán.
¿Cuáles son los pasos para vender una casa?
1. Haga tasar su casa.
2. Encuentre un agente inmobiliario acreditado que conozca la zona.
3. Establezca un precio de cotización que fomente múltiples ofertas.
4. Ordenar. Guarde los artículos personales en los armarios.
5. Limpiar a fondo.
6. Contrate a un fotógrafo inmobiliario profesional.
7. Deje que su agente se encargue del listado.
8. Revisar ofertas.
9. Firme el acuerdo.
10. El día del cierre, recibir el pago completo y entregar las llaves.
¿Qué tiene que pagar el vendedor al vender una casa?
La tarifa más alta es la comisión del agente inmobiliario. Suele ser del 5 al 6% del precio de venta. Esto se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador.
¿Es mejor vender tu casa con un Realtor?
Vender sin agente es posible. Pero cotizar con un agente inmobiliario tiene beneficios. Le ayudan a evitar errores costosos. Comercializan la casa de manera efectiva. Ellos se encargan de mostrar los horarios. Entienden el mercado. Negocian ofertas.
Las casas vendidas por agentes inmobiliarios tienden a venderse más rápido. Suelen venderse por más dinero que los que se venden de forma privada. La comisión cuesta dinero, pero el retorno de la inversión muchas veces lo justifica.
