Menjual rumah tidak pernah sederhana. Pasarnya mungkin sedang panas, tetapi urusan administrasi dan logistik masih memusingkan. Jika Anda baru pertama kali menjual, Anda mungkin memiliki banyak pertanyaan. Apakah Anda menyewa seorang profesional? Apa sebenarnya yang terjadi saat penutupan? Bagaimana Anda memaksimalkan keuntungan Anda? Bisakah Anda membeli rumah berikutnya sebelum yang ini terjual?
Kami akan menjawab pertanyaan-pertanyaan itu. Kami juga akan menjelaskan apa arti sebenarnya dari pembatasan dan mengapa open house sering kali dilebih-lebihkan.
Ada dua cara untuk menjual rumah Anda. Anda bisa menggunakan agen real estat atau menjualnya sendiri. Sebelum mendalami perdebatan tersebut, mari kita bahas dasar-dasar yang berlaku untuk semua orang.
Ketahui Nilai Anda dan Tunggu
Kesabaran bukan hanya suatu kebajikan di sini; ini adalah strategi keuangan. Evaluasilah rumah Anda. Biayanya berkisar antara $250 hingga $500. Di pasar yang kuat, Anda mungkin menjual 10 hingga 15 persen di atas harga tersebut. Di pasar yang lemah, kemungkinan besar Anda akan mendapatkan harga yang tepat. Kami akan merinci harga secara detail nanti.
Jangan menebak-nebak. Pekerjakan seorang profesional untuk menilai properti Anda.
Hindari Jebakan Hukum dengan Pemeriksaan yang Benar
Inspeksi pra-penjualan memberi Anda kendali. Jika Anda menunggu pemeriksaan pembeli, Anda kehilangan leverage. Jika masalah muncul, Anda dapat memperbaikinya sesuai keinginan Anda.
Jika Anda menemukan masalah, Anda harus memahami undang-undang pengungkapan di negara bagian Anda. Ini sangat bervariasi berdasarkan lokasi. Umumnya, Anda harus mengungkapkan bahan berbahaya atau kelemahan konstruksi yang besar. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat menyebabkan litigasi. Jika Anda tidak yakin, bicarakan dengan pengacara atau otoritas perumahan setempat.
Mitos Daftar yang Basi
Realtors senang memperingatkan Anda bahwa listingan menjadi “basi”. Mereka mengatakan pembeli berhenti mencari setelah beberapa minggu. Ini sering kali merupakan taktik penjualan. Sebuah rumah biasanya menjadi basi karena penjual memberi harga terlalu tinggi.
Terburu-buru menjual juga bisa merugikan Anda. Anda mungkin meremehkan properti Anda hanya untuk bergerak cepat. Jangan biarkan urgensi menentukan harga Anda.
Membiayai Kesenjangan Antar Rumah
Idealnya, tunggu untuk membeli rumah baru Anda sampai rumah ini terjual. Membayar dua hipotek sekaligus merupakan tekanan finansial yang besar. Jika Anda tidak bisa menunggu, carilah pinjaman jembatan. Pinjaman ini menggunakan ekuitas rumah Anda saat ini untuk menutupi uang muka rumah baru. Anda mungkin juga memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman ekuitas rumah untuk membantu pembayaran yang tumpang tindih.
Sekarang setelah kita memiliki dasar-dasarnya, mari kita ambil keputusan terbesar. Apakah Anda memerlukan agen real estat?
Apakah Saya Membutuhkan Agen Real Estat?
Web menjanjikan kebebasan. Anda dapat membuat daftar rumah Anda sendiri. Anda dapat melewati perantara. Namun kenyataannya lebih sulit. Sekitar 93 persen penjualan masih melalui [ref] profesional berlisensi. Dokumennya saja sudah cukup untuk membuat kepala Anda pusing. Risiko hukumnya? Lebih buruk lagi.
Saat Anda menyewa agen, Anda menyewa broker. Broker menandatangani kontrak. Agen melakukan kerja keras. Jika agen tersebut berkinerja terbaik, mereka mendapat komisi 100 persen. Mereka membayar biaya kepada broker. Kalau masih baru, mungkin hanya mendapat 30 atau 40 persen. Broker menanggung sisanya untuk biaya overhead dan lisensi.
Mengapa membayarnya?
Keunggulan Manusia
Agen yang baik bukan hanya sekedar tenaga penjualan. Mereka adalah perisai.
Pendidikan dan pengalaman penting. Menjual rumah melibatkan banyak dokumen. Satu kotak centang yang salah dapat mematikan kesepakatan. Seorang agen real estat berlisensi mengetahui labirin tersebut. Kemungkinan besar mereka pernah terbakar sebelumnya. Mereka tidak akan membiarkan Anda melakukan kesalahan yang sama.
Ini menghemat waktu dan energi. Anda punya pekerjaan. Anda memiliki kehidupan. Anda tidak ingin menghabiskan akhir pekan Anda dengan menjawab bel pintu. Anda tentu tidak ingin membersihkan dapur pada jam 4 sore karena ada pembeli yang mampir. Agen menangani penjadwalan. Mereka menyaring para penendang ban.
Mereka membantu Anda mengukur penawaran. Apakah itu serius? Atau hanya lelucon? Seorang agen melihat polanya. Mereka tahu pembeli mana yang sudah mendapat persetujuan awal dan pembeli mana yang hanya sekedar window shopping.
Mereka tahu pasar. Tren berubah dengan cepat. Agen properti yang baik mengetahui harga rumah yang dijual hari ini, bukan harga jualnya pada tahun 2019. Ini melindungi keuntungan Anda.
Mereka menangani negosiasi. Canggung rasanya menawar rumah Anda sendiri. Rasanya pribadi. Seorang agen menjadikannya transaksional. Mereka memberi Anda harga yang lebih baik.
Mereka memiliki kontak profesional. Butuh inspektur? Seorang penata taman? Kontraktor yang akan memperbaiki keran yang bocor itu? Rolodex agen penuh dengan pro yang dapat diandalkan.
Harga jual bisa menderita tanpanya. Beberapa pembeli berasumsi bahwa yang dijual oleh pemiliknya adalah penjual yang putus asa. Mereka menawarkan lebih sedikit. Mereka mencoba memeras penghematan komisi. Seorang agen mencegah bias ini.
Lalu ada “karavan”. Ini adalah open house untuk agen lain. Pembeli tidak muncul. Hanya agennya. Mereka berkendara secara berkelompok. Mereka memeriksa atap, pondasi, tata letaknya. Ini cepat. Ini membawa rumah Anda ke hadapan agen serius yang memiliki klien serius.
Teknologi: Akses MLS
Anda tidak bisa mengalahkan Layanan Daftar Berganda (MLS). Ini adalah tulang punggung real estate perumahan. Sekitar 900.000 agen berlangganan. Ini mencantumkan 90 persen properti untuk dijual di AS [ref].
Pembeli dapat mencari secara gratis di realtor.com. Tapi daftar? Itu biasanya membutuhkan uang. Hanya agen yang berlangganan yang dapat menempatkan rumah di MLS. Terkadang penjual dapat membayar biaya untuk dapat didaftarkan secara langsung. Namun mengapa harus membayar harga penuh jika Anda dapat berlangganan agen?
Kekurangannya
Itu mahal. Komisi mencapai 6 persen dari harga jual. Untuk rumah seharga $500.000, itu berarti $30.000 hilang. Anda bisa bernegosiasi. Terutama di pasar yang panas. Agen menginginkan daftarnya. Mereka akan menurunkan bayarannya untuk memenangkan hati Anda.
Itu membutuhkan kepercayaan. Anda menyerahkan aset Anda yang paling berharga kepada orang asing. Anda harus mengatakan, “Tolong bantu saya.” Anda harus melepaskan keterikatan sentimental. Rumah bukan lagi istanamu. Itu adalah aset. Hilangkan emosinya. Fokus pada angka-angka.
Layanan Penuh vs. Layanan Diskon
Anda punya pilihan.
Agen layanan penuh melakukan semuanya. Mereka mementaskan rumah Anda. Mereka menjalankan open house. Mereka memasang tanda halaman yang rapi di halaman. Mereka menyewa fotografer. Foto-fotonya terlihat seperti tersebar di majalah. Mereka memasarkan secara agresif. Anda duduk kembali. Anda menunggu ceknya.
Layanan diskon mengenakan biaya lebih sedikit. Biasanya komisi 2 hingga 4,5 persen. Perusahaan seperti ZipRealty dan House Rebate menawarkan ini. Mereka mungkin menyaring pembeli terlebih dahulu. Mereka mungkin mendaftar di MLS. Anda menghemat ribuan.
Tapi ada batasannya.
Anda melakukan tur. Anda menjawab telepon. Anda melakukan pembersihan. Agen pembeli mungkin ragu untuk menunjukkan rumah Anda. Mengapa? Karena mereka membagi komisi. Jika agen penjual hanya mengambil 2 persen, maka agen pembeli mendapat lebih sedikit. Mereka mungkin memprioritaskan listingan lain dengan pembayaran lebih tinggi.
Apakah itu layak? Jika Anda berguna. Jika Anda punya waktu. Jika Anda dapat menabung cukup untuk menutupi usaha ekstra, ya. Tapi bersiaplah untuk bekerja.
Menemukan Orang yang Tepat
Sekarang Anda tahu apa yang Anda beli, bagaimana cara menemukannya?
Siapa siapa? Persyaratannya menjadi berantakan.
Agen real estate dan broker sering digunakan secara bergantian. Secara teknis, broker memiliki broker tersebut. Agen itu bekerja untuk mereka. Namun secara umum, mereka adalah orang yang sama di lapangan.
Realtor® adalah istilah merek dagang. Artinya agen tersebut adalah anggota National Association of Realtors. Mereka mengikuti Kode Etik yang ketat. Ini bukan sekedar lisensi. Itu adalah sebuah janji. Tidak semua agen adalah Realtors. Tapi semua Realtors adalah agen.
Kami akan menggunakan agen dan broker secara bergantian di sini. Kami akan menyebut Realtor® sebagai makelar barang tak bergerak untuk kesederhanaan.
Cara Menemukan Agen Real Estat
Mulailah dengan National Association of Realtors. Menjadi anggota di sana berarti orang yang Anda pekerjakan terikat oleh kode etik yang ketat. Ini bukan sekedar lencana. Ini adalah landasan bagi perilaku profesional.
Anda juga bisa bertanya kepada teman. Orang yang Anda percayai yang baru-baru ini menjual rumah. Referensi mereka bernilai lebih dari sekadar pencarian Google acak. Lihat juga daftar lokal. Perhatikan seberapa cepat pergerakan rumah di kode pos spesifik Anda. Kecepatan itu penting.
Agen yang telah bekerja di lingkungan Anda selama bertahun-tahun mengetahui ritme pasar. Mereka tahu apa yang dicari pembeli saat ini. Tidak seperti rata-rata nasional. Pergi ke open house. Temui mereka secara langsung. Saring terlebih dahulu. Lihat bagaimana mereka berbicara dengan calon pembeli. Perhatikan bagaimana mereka menangani pertanyaan.
Jangan langsung menandatangani apa pun.
Perlakukan wawancara seperti wawancara kerja. Anda mempekerjakan seseorang untuk mewakili salah satu aset terbesar Anda. Anda menginginkan agen yang menanyakan pertanyaan Anda. Seseorang tertarik dengan cerita spesifik rumah Anda, bukan sekadar cek komisi.
Inilah pertanyaan yang perlu Anda tanyakan.
Metrik Penting dan Rencana Pemasaran
Berapa rasio harga jual terhadap harga jual mereka?
Angka ini memberi tahu Anda apakah harganya realistis. Ini membandingkan harga listing asli dengan harga jual akhir. Anda ingin angka itu mendekati 100 persen. Jika mereka secara konsisten mencatatkan harga tinggi dan menjual rendah, mereka tidak mengelola ekspektasi dengan baik. Jika daftarnya terlalu rendah, mereka akan kehilangan uang.
Berapa banyak rumah yang telah Anda jual dalam setahun terakhir?
Volume penting. Ini menunjukkan aktivitas. Ini menunjukkan bahwa mereka tidak tenggelam dalam urusan dokumen sejak tiga tahun lalu.
Bagaimana Anda akan memasarkan rumah saya?
Apakah hanya MLS saja? Atau apakah Anda melakukan surat langsung? Selebaran? Iklan daring? Dorongan media sosial? Anda memerlukan rencana.
Apakah Anda akrab dengan lingkungan saya?
Mereka harus tahu sekolahnya. Tingkat kebisingan. Suasana komunitas. Jawaban umum adalah tanda bahaya.
Apa bedanya Anda dengan agen lain?
Ini adalah pertanyaan yang sulit. Sebagian besar memberikan tanggapan terekam. Dengarkan baik-baik.
Bisakah Anda memberikan referensi?
Hubungi mereka. Tanyakan apakah agennya responsif. Apakah mereka berkomunikasi dengan baik selama tekanan penutupan?
Maukah Anda membantu saya menemukan profesional?
Anda memerlukan inspektur. Kontraktor. Mungkin seorang pemain panggung. Agen yang baik memiliki rolodex.
Apa saja kebijakan pembatalannya?
Kehidupan terjadi. Rencana berubah. Bagaimana jika Anda perlu menarik diri?
Berapa banyak waktu yang akan Anda habiskan untuk penjualan saya?
Apakah mereka mengelola lima klien? Atau dua puluh? Anda perlu tahu di mana posisi Anda dalam antrian.
Cetakan Halus
Mintalah salinan pengungkapan agensi. Perjanjian pencatatan. Pengungkapan penjual. Bacalah. Jangan membaca sekilas.
Bahkan jika agen mengatakan komisi mereka tidak dapat dinegosiasikan, tolaklah. Apalagi jika Anda juga membeli rumah melalui brokernya. Mereka sering kali memiliki fleksibilitas. Simpan uangnya.
Ini adalah kemitraan. Pastikan rasanya seperti itu.
Mintalah pengacara untuk membaca kontrak sebelum Anda menuliskannya. Bagaimanapun, Anda akan membutuhkan penasihat hukum pada saat penutupan. Sebaiknya letakkan mereka di sudut Anda sejak hari pertama untuk menangkap jebakan.
Dijual Oleh Pemilik
Menjual rumah Anda tanpa agen membuat lebih banyak uang di saku Anda. Namun ini juga berarti Anda adalah agen pencatatan, pemasar, dan negosiator.
Istilah-istilah penting seperti kemungkinan, pengungkapan, dan uang yang sungguh-sungguh menjadi tanggung jawab Anda. Jika Anda melewatkan persyaratan pengungkapan, Anda dapat menghadapi tuntutan hukum di kemudian hari. Seorang pengacara real estat mengetahui hukum setempat. Mereka akan memastikan kontrak tersebut mematuhi aturan khusus negara bagian.
Anda tetap perlu mempersiapkan propertinya. Panggung itu. Ambil foto profesional. Cantumkan di MLS jika Anda dapat mengaksesnya melalui layanan berbiaya tetap. Pertunjukan terjadi sesuai jadwal Anda. Anda menjawab setiap panggilan. Anda menyaring para penendang ban.
Mengapa Ini Penting
Saat Anda menjual berdasarkan pemilik, Anda mengontrol narasinya. Anda memutuskan siapa yang berjalan melewati pintu. Anda menetapkan harganya. Namun Anda juga menanggung risikonya.
Kebanyakan agen pembeli tidak akan menunjukkan rumah kecuali mereka mendapat jaminan komisi. Anda mungkin perlu menawarkan komisi agen pembeli untuk menarik penawaran serius. Ini adalah titik negosiasi. Perjelas tentang apa yang akan dan tidak akan Anda bayar.
Langkah-Langkah Menutup Tanpa Agen
- Harga yang tepat. Gunakan data penjualan yang sebanding. Jangan memberi harga terlalu tinggi. Rumah yang terlalu lama berdiri akan kehilangan daya tariknya.
- Siapkan dokumen. Perjanjian pembelian harus kedap udara. Pengacara Anda menyusun atau meninjau ini.
- Kelola pertunjukan. Jaga kebersihan rumah. Bersikaplah fleksibel namun tegas dengan waktu akses.
- Tinjau penawaran. Lihat harga, persyaratan, dan kualifikasi pembeli. Tidak semua penawaran sama.
- Navigasi inspeksi. Bersiaplah untuk menegosiasikan perbaikan atau kredit. Anda tidak harus memperbaiki semuanya.
- Tutup kesepakatan. Pengacara Anda menangani pencarian hak milik, penutupan dokumen, dan pencairan dana.
Alat dan Sumber Daya
- Layanan MLS berbiaya tetap untuk paparan daftar.
- Pengacara peninjau kontrak untuk keamanan hukum.
- Fotografer profesional untuk membuat rumah terlihat terbaik.
- Lockbox untuk akses agen yang aman jika Anda menawarkan komisi agen pembeli.
Kesalahan Umum
- Penetapan harga yang terlalu rendah. Ketakutan akan penolakan menyebabkan rendahnya harga diri.
- Menjanjikan berlebihan. Anda tidak dapat menjamin perbaikan yang tidak dapat Anda lakukan.
- Mengabaikan pengungkapan. Cacat tersembunyi dapat menggagalkan kesepakatan.
- Dokumen buruk. Kesalahan ketik dalam kontrak dapat membatalkan perjanjian.
Pemikiran Terakhir
Menjual oleh pemilik adalah kerja keras. Tapi itu mungkin. Anda membutuhkan disiplin. Anda memerlukan dukungan hukum. Dan Anda harus siap menangani setiap detail. Jika Anda melewatkan pengacara, Anda mempertaruhkan seluruh transaksi. Jangan mengambil jalan pintas. Penghematan itu nyata. Stresnya juga nyata.
Anda mungkin berpikir Anda memerlukan broker untuk memindahkan properti. Anda tidak. Ini adalah pengecualian. Tapi aturannya melanggar. Jika Anda meluangkan waktu. Jika Anda melakukan penelitian. Anda dapat mempertahankan komisinya.
Penghematan bisa mencapai 7 persen. Dalam beberapa kasus. Itu adalah uang sungguhan. Tapi jangan serakah. Angka-angka itu licin. Mereka menghilang ketika pasar bergeser. Mereka menghilang ketika broker memangkas biaya mereka sendiri untuk bersaing. Penghematan tidak pernah dijamin. Mereka bergantung pada pasar.
Mengapa Melakukannya Sendiri?
Di luar matematika. Ada keuntungan manusia. Anda tahu rumah Anda. Anda tinggal di dalamnya. Anda tahu sejarahnya. Anda tahu keunikannya. Seorang broker masuk. Mereka melihat luas persegi. Mereka tidak melihat ceritanya. Anda dapat mengomunikasikan manfaat yang akan mereka lewatkan.
Anda mendapatkan kendali. Tidak ada perantara. Tidak heran jika mereka menyembunyikan kekurangannya. Tidak ada yang memberi tahu Anda cara menata ruang tamu Anda. Anda yang memutuskan. Anda menangani negosiasi. Anda menjaga privasi.
Tapi ada biayanya. Eksposur menurun. Anda kehilangan akses MLS. Anda tidak memiliki Rolodex dari broker. Agen kepercayaan pembeli. Itu adalah hal yang menenangkan. Mereka merasa lebih aman dengan adanya lisensi antara mereka dan kontrak. Anda harus bekerja lebih keras. Anda mungkin menerima harga yang lebih rendah. Itu terjadi.
Stres Berjualan Sendiri
Ini memakan waktu. Ini membuat stres. Anda adalah agennya. Anda adalah pemasarnya. Anda adalah negosiatornya.
Iklan naik. Anda menjadwalkan tur. Anda mengantar orang berkeliling. Anda menjawab pertanyaan. Kemudian pekerjaan sebenarnya dimulai. Anda menemukan profesional. Anda memesan inspektur. Anda menyewa pengacara. Anda berurusan dengan perusahaan induk. Semua sesuai jadwal Anda sendiri.
Jika Anda pikir Anda bisa mengatasinya. Lakukan itu. Ini memuaskan. Ini memberdayakan. Inilah cara memulainya.
Tips Jualan Sendiri
Pertama. Periksa hukumnya. Peraturan perumahan yang adil bukanlah saran. Itu adalah batasan hukum. Langgar mereka. Kehilangan segalanya. Ketahui aturannya sebelum Anda memasang tanda.
Periklanan adalah jalur hidup Anda. Anda tidak memiliki jaringan. Anda harus membangunnya.
- Iklan Cetak. Koran lokal masih berfungsi. Lihatlah iklan baris. Periksa mingguan real estat. Sisipan surat kabar menarik perhatian.
- Daftar Online. Gunakan situs khusus. Dijual oleh Pemilik. Nasional Dijual oleh Jaringan Pemilik. Platform ini mendatangkan pembeli yang serius.
- Rinciannya. Daftar kamar tidur. Kamar mandi. Rekaman persegi. Fasilitas khusus. Tepatnya. Daftar yang tidak jelas diabaikan.
- The Hook. Gunakan frasa yang menjual. “Di bawah harga pasar.” “Termasuk perabotan.” Ini memicu tindakan.
Strategi Tanda Halaman
Anda ingin menghemat uang. Anda melewatkan biaya agen. Jangan meremehkan visibilitas. Sebuah tanda kayu. Kayu asli. Profesional.
Biaya berkisar $100 hingga $200. Terkadang kurang. Tanda plastik lebih murah. Di bawah $50. Tapi mereka terlihat murahan. Itu menandakan keputusasaan. Anda ingin memberi sinyal kualitas. Habiskan uang ekstra.
Letakkan di halaman depan. Terlihat dari jalan. Lalu lintas tinggi. Garis pandang yang jelas.
Sertakan nomor telepon Anda. Besar. Berani. Mudah dibaca.
Tambahkan kotak informasi. selebaran. Denah lantai. Daftar fitur. Ini menyaring pembeli. Jika mereka tidak menyukai harganya. Mereka pergi. Anda menghemat waktu. Anda menyimpan tur. Anda hanya menerima tawaran yang serius.
Apakah itu sepadan dengan usahanya? Mungkin. Pasar memutuskan. Tapi Anda berada di kursi pengemudi. Untuk saat ini.
Kekuatan Promosi Mulut ke Mulut
Anda sudah mengenal semua orang. Gunakan itu. Bicaralah dengan teman. Kenalan. Rekan kerja. Bahkan bartender yang membuatkan kopi pagi Anda. Tanyakan apakah mereka mengenal seseorang yang sedang mencari rumah.
Kedengarannya tidak formal. Rasanya berisiko. Tapi promosi dari mulut ke mulut berhasil. Orang yang datang melalui teman itu berbeda-beda. Mereka mempercayai Anda bahkan sebelum mereka melangkah masuk. Kemudahan itu? Ini menghilangkan gesekan dari keseluruhan proses.
Tapi hati-hati dengan panggilan telepon. Khususnya dari broker yang menjanjikan pembeli.
Menghindari Jebakan Komisi
Membiarkan agen hanya mendatangkan satu pembeli bisa menjadi jebakan. Anda mungkin bertanggung jawab atas komisi mereka meskipun kesepakatan gagal. Jangan biarkan itu terjadi.
Mintalah seorang pengacara membuat dokumen. Ia perlu menyatakan dua hal dengan jelas:
1. Anda tidak memiliki perjanjian eksklusif dengan agen.
2. Anda bersedia membayar biaya jika rumah tersebut dijual kepada pembeli yang dirujuk.
Biaya ini biasanya 1 persen hingga 3 persen dari harga pembelian. Setengah dari komisi biasa. Anda tetap memegang kendali. Anda hanya membayar ketika rumah tersebut benar-benar dijual kepada orang tersebut.
Harga adalah Segalanya
Dalam semua hal ini, penetapan harga sangatlah penting.
Harganya terlalu tinggi dan menjadi basi. Kami sudah membicarakan hal itu. Pembeli menelusurinya. Itu terletak di sana. Debu berkumpul.
Memberi harga terlalu rendah dan Anda kehilangan leverage. Tapi membiarkan harga turun terus menerus seiring berjalannya waktu dan itu lebih buruk. Ini memberi tahu calon pembeli bahwa Anda tidak yakin. Ini menandakan keputusasaan. Hal ini melemahkan kekuatan negosiasi Anda bahkan sebelum Anda mengajukan penawaran.
Saat Anda Menemukan Pembeli
Jika Anda menemukan seseorang. Jika Anda menyetujui harga. Selamat.
Proses penutupan pada dasarnya sama baik Anda menggunakan agen atau tidak. Kami akan membahasnya nanti. Tapi inilah aturannya: pekerjakan seorang pengacara.
Jangan lewatkan ini. Peraturan daerah sangat bervariasi. Beberapa buku pegangan memiliki salinan kontrak standar. Kontrak itu mungkin tidak berlaku di wilayah Anda. Seorang pengacara membuat kontrak penjualan. Ini melindungi Anda. Ini memastikan dokumen benar-benar berlaku di pengadilan.
Saatnya Menjual Rumah Anda
Bola ada di tangan Anda sekarang. Anda punya jaringannya. Anda sudah mendapatkan harganya. Anda memiliki jaring pengaman hukum.
Apa langkah selanjutnya?
Penetapan harga bukanlah sebuah tebakan. Itu adalah perhitungan.
Jika daftar Anda terlalu tinggi, rumah Anda akan tenggelam. Pembeli menelusurinya. Pasar mengabaikannya. Jika daftar Anda terlalu rendah, Anda mungkin akan mengalami perang penawaran. Biasanya itu bagus. Namun harga yang terlalu mahal adalah pembunuh sebenarnya. Itu menodai reputasi rumah.
Gunakan penilaian profesional. Percayalah. Tapi ingat: pasar menentukan angka akhir. Lihatlah lingkungan Anda. Untuk apa rumah sebelah dijual? Apakah sekolah tersebut mendapat nilai lebih tinggi dari rata-rata? Apakah cuacanya sedang? Detail ini penting.
Jika Anda memiliki broker, bagikan data ini. Bantu mereka menjual. Mereka membutuhkan fakta untuk memposisikan rumah Anda dengan benar.
Mempersiapkan Rumah untuk Pembeli
Jangan hanya mencantumkannya. Persiapkan itu.
Pekerjakan seorang profesional untuk melakukan pembersihan menyeluruh. Karpet. Peralatan. jendela. Kedengarannya mendasar, tetapi kebanyakan orang melewatkannya. Kekacauan membunuh penjualan. Setumpuk koran di aula? Hilang. Mainan di lantai? Hilang. Anda perlu memberi tanda bahwa rumah ini terawat dengan baik.
Apakah catnya terlihat lelah? Perbaiki.
Dinding bagian dalam harus berwarna putih pucat. Netral. Kanvas kosong. Trim eksterior? Perbaiki retakannya. Cat yang mengelupas berarti diabaikan. Memperbaikinya akan meningkatkan daya tarik.
Berdirilah di tepi jalan. Lihatlah rumahmu sendiri. Apakah Anda ingin masuk? Singkirkan tong sampah. Letakkan bunga di halaman depan. Ini tentang kesan pertama.
Cara Mengevaluasi Penawaran dan Pendapatan Bersih
Agen Anda harus menyaring kebisingan tersebut. Mereka melihat kredit. Penghasilan. Pekerjaan. Besaran uang muka. Menutup garis waktu. Enam hingga delapan minggu adalah standar.
Pastikan setiap tawaran sampai kepada Anda. Bersikeras itu. Kontrak Anda harus mensyaratkan pengungkapan penuh. Jangan biarkan agen menyembunyikan tawaran rendahan sambil menunggu tawaran yang “lebih baik”.
Sekarang, lihatlah keuangan Anda sendiri.
Apa keuntungan Anda? Anda sudah memikirkan harga yang ideal. Tapi apa kenyataannya? Apakah Anda memerlukan jumlah tertentu untuk membeli rumah berikutnya? Membayar mobil? Menutupi biaya pindahan?
Kurangi biayanya.
Komisi agen. Biaya penutupan. Biaya pengacara. Ini memakan keuntungan Anda. Hitung hasil bersih Anda sebelum Anda menandatangani apa pun. Ketahui secara pasti apa yang masuk ke rekening bank Anda.
Mitos Open House
Open house terlalu dilebih-lebihkan.
Tentu saja, mereka populer. Makanan pembuka. Musik lembut. Orang asing berkeliaran di ruang tamu Anda. Namun data mengatakan sebaliknya.
Menurut National Association of Realtors, hanya 3% rumah yang dijual melalui open house.
Penerima manfaat sebenarnya adalah para agen. Beberapa jam di open house dapat menghasilkan lusinan prospek klien baru. Untuk penjual? Tidak terlalu banyak.
Kecuali jika Anda mengadakan “karavan” untuk agen pembeli, lewati saja. Ini adalah biaya tambahan. Waktu tambahan. Dan sebagian besar, itu hanya memberi orang asing akses gratis ke rumah Anda. Jika agen Anda beriklan dengan baik secara online dan melalui saluran lain, open house tidak ada gunanya.
Menutup Penjualan Rumah
Panduan Akhir dan Dokumen
Tawaran itu diterima. Pemeriksaan sudah selesai. Pembiayaan disetujui. Sekarang, peregangan terakhir.
Sebelum Anda menyerahkan kuncinya, Anda akan melakukan panduan terakhir. Ini biasanya terjadi 24 hingga 48 jam sebelum penutupan. Anda perlu memverifikasi semuanya beres.
Apakah penjual memperbaiki keran yang bocor? Apakah mereka menghapus barang yang mereka janjikan untuk diambil? Apakah rumahnya bersih dari sapu?
Jika ada sesuatu yang hilang atau rusak, Anda mempunyai pengaruh. Anda dapat meminta perbaikan. Mintalah kredit. Atau pergi.
Sementara itu, pengacara atau perusahaan judul Anda sedang mengerjakan pencarian judul. Mereka sedang memeriksa hak gadai. Kemudahan. Masalah hukum yang dapat mengaburkan kepemilikan. Ini membutuhkan waktu. Jangan terburu-buru.
Siapa Membayar Apa?
Biaya penutupan bervariasi berdasarkan lokasi. Itu bisa mengejutkan.
Biasanya, penjual membayar:
– Komisi agen real estat (biasanya total 5-6%, dibagi antar agen)
– Transfer pajak
– Asuransi kepemilikan pemilik (di beberapa wilayah)
– Biaya persiapan dokumen
Pembeli membayar:
– Biaya pemberi pinjaman
– Biaya penilaian
– Biaya pencatatan
– Bunga dibayar di muka
Negosiasikan ini sedini mungkin. Di beberapa pasar, penjual membayar lebih untuk menarik pembeli. Di pasar yang sedang panas, pembeli mungkin akan membayar lebih banyak. Ketahui norma-norma lokal Anda.
Hari Penandatanganan
Pada hari penutupan, Anda akan menandatangani setumpuk dokumen. Ini kering. Itu membosankan. Ini penting.
Bawalah tanda pengenal yang dikeluarkan pemerintah. Dan cek bersertifikat atau transfer kawat untuk biaya penutupan dan pembayaran Anda. Jangan membawa uang tunai. Jangan terlambat.
Anda akan menandatangani akta tersebut. Pernyataan penyelesaian. Surat pernyataan. Pengacara Anda akan menjelaskan setiap dokumen. Bacalah. Ajukan pertanyaan. Ini adalah aset Anda. Lindungi itu.
Setelah semuanya ditandatangani dan dicatat, uangnya berpindah. Akta tersebut berpindah. Anda sudah selesai.
Tapi inilah masalahnya.
Stres tidak hilang begitu saja saat tinta mengering. Anda masih berkemas. Masih bergerak. Masih mencari tahu tempat baru.
Simpan kotak-kotak tersebut dengan label. Simpan kuitansinya. Dan mungkin, mungkin saja, luangkan waktu sejenak untuk melihat ruangan kosong itu untuk terakhir kalinya.
Ini sudah berakhir. Atau itu baru saja dimulai. Tergantung bagaimana Anda melihatnya.
Pembeli sudah di lock. Harga sudah disepakati. Anda sedang menatap garis akhir dari proses berbulan-bulan yang mungkin melelahkan. Sekarang tibalah peralihan kepemilikan yang sebenarnya. Ini bukan hanya tentang menandatangani surat dan pergi. Ada infrastruktur di balik penjualan tersebut, dan jika Anda melewatkan langkah-langkah di sini, Anda berisiko kehilangan uang atau menghadapi masalah hukum.
Peran Perusahaan Judul
Anda memerlukan perusahaan induk. Jangan mencoba membuat sendiri bagian ini. Tugas mereka adalah memeriksa akta kepemilikan—dokumen resmi yang membuktikan bahwa Anda pemilik properti tersebut—dan memburu hantu.
Mereka mencari klaim kepemilikan yang disengketakan. Mereka mencari dokumentasi yang tidak lengkap. Jika ada hak gadai dari kontraktor yang tidak Anda bayar pada tahun 2019, mereka akan menemukannya. Setelah mereka menghapus hak milik, mereka menerbitkan asuransi hak milik.
Asuransi ini biasanya diberikan kepada pembeli rumah, namun juga melindungi Anda. Ini menjamin terhadap kerugian dari masalah kepemilikan yang lolos. Anda menginginkan jaminan itu.
Mempekerjakan Pengacara Real Estat
Selanjutnya, carilah pengacara. Idealnya, seseorang yang berspesialisasi dalam real estate. Jika Anda menandatangani kontrak dengan agen, Anda mungkin sudah memiliki kontak. Jika belum, temukan sekarang.
Orang ini melakukan tiga hal:
1. Membuat kontrak penjualan.
2. Selesaikan seluk beluknya dengan pembeli.
3. Melindungi Anda dari klausa tersembunyi.
Kontrak mencakup segalanya. Termasuk peralatan utama? Mebel? Perlengkapan? Jumlah uang muka. Tanggal penutupan. Tanggal kepemilikan. Kondisi penjualan, seperti pemeriksaan akhir. Rincian hipotek. Siapa yang membayar biaya penutupan yang mana. Dan harga jualnya.
Pengacara Anda memastikan kontraknya adil. Mereka melihat bahasa yang menipu. Mereka juga memberi nasihat tentang pajak.
Implikasi Pajak: Menjaga Keuntungan Anda
Jika Anda mendapat untung, bagus. Namun Pemerintah AS menginginkan bagian dari hal tersebut.
Anda perlu memahami pengecualian keuntungan modal. Umumnya, Anda dapat mengecualikan keuntungan modal hingga $250.000 dari pajak. Jika Anda sudah menikah, angkanya melonjak menjadi $500.000.
Ada tangkapan. Anda pasti sudah tinggal di rumah tersebut selama dua dari lima tahun terakhir.
Jika Anda tinggal di sana kurang dari dua tahun, Anda mungkin masih memenuhi syarat. Pengecualian berlaku untuk perubahan pekerjaan, alasan kesehatan, atau keadaan khusus lainnya. Pengacara Anda akan memberi tahu Anda jika Anda termasuk dalam salah satu kelompok ini. Jangan berasumsi bahwa Anda dikecualikan. Jangan berasumsi bahwa Anda tidak demikian. Dapatkan secara tertulis.
Hari Penutupan: Pertandingan Akhir
Setelah kontrak ditandatangani, Anda hampir selesai. Pengangkatan berat telah berakhir.
Sekarang Anda hanya perlu:
– Temukan penggerak.
– Kemasi hidupmu.
– Serahkan kuncinya.
– Berangkat pada tanggal kepemilikan.
Kedengarannya sederhana karena memang demikian. Namun persiapan untuk momen sederhana itu membutuhkan waktu berbulan-bulan.
FAQ Jual Rumah
Berapa banyak uang yang Anda dapat simpan ketika Anda menjual rumah Anda?
Harga jual bukan keuntungan Anda. Ini digunakan untuk melunasi sisa hipotek Anda terlebih dahulu. Kemudian, komisi untuk agen penjual dan pembeli dipotong. Lalu, biaya atau pajak lainnya dari transaksi tersebut. Yang tersisa adalah keuntungan Anda. Anda dapat menggunakannya untuk apa pun. Banyak orang menaruhnya sebagai uang muka rumah baru.
Perbaikan apa yang harus Anda lakukan sebelum menjual rumah?
Itu tergantung pada pasar. Di pasar yang laris, agen Anda mungkin mengatakan jangan lakukan apa pun. Di pasar pembeli, Anda perlu meningkatkan daya tariknya.
Jika Anda menjual di bulan-bulan hangat, belanjakan sedikit untuk lansekap. Ini dapat menambah hingga 28% nilai rumah. Cat dinding dengan warna netral. kulit putih. abu-abu. Ganti karpet lama jika tidak terlihat bersih.
Perbaiki hal-hal besar. Masalah yayasan. Jendela pecah. Masalah rana. Masalah atap. Pembeli akan mencermati hal ini. Jika mereka melihat kerusakan, mereka akan menegosiasikan harga untuk turun atau pergi.
Apa saja langkah-langkah menjual rumah?
1. Evaluasi rumah Anda.
2. Temukan agen real estat terkemuka yang mengetahui daerah tersebut.
3. Tetapkan harga listing yang mendorong banyak penawaran.
4. Merapikan. Simpan barang-barang pribadi di lemari.
5. Bersihkan secara menyeluruh.
6. Pekerjakan seorang fotografer real estate profesional.
7. Biarkan agen Anda menangani pencatatannya.
8. Tinjau penawaran.
9. Menandatangani perjanjian.
10. Pada hari penutupan, terima pembayaran penuh dan serahkan kunci.
Berapa yang harus dibayar penjual saat menjual rumah?
Biaya terbesar adalah komisi agen real estate. Biasanya 5 sampai 6% dari harga jual. Ini dibagi antara agen penjual dan agen pembeli.
Apakah lebih baik menjual rumah Anda dengan Realtor?
Jualan tanpa agen pun bisa. Tapi mendaftar dengan Realtor memiliki manfaat. Mereka membantu Anda menghindari kesalahan yang merugikan. Mereka memasarkan rumah secara efektif. Mereka menangani jadwal pertunjukan. Mereka memahami pasar. Mereka menegosiasikan tawaran.
Rumah yang dijual oleh Realtors cenderung terjual lebih cepat. Mereka cenderung menjual lebih banyak uang daripada yang dijual secara pribadi. Komisi memerlukan biaya, namun laba atas investasi sering kali membenarkan hal tersebut.
