Vendre une maison n’est jamais simple. Le marché est peut-être chaud, mais la paperasse et la logistique restent un casse-tête. Si vous vendez pour la première fois, vous avez probablement une multitude de questions. Engagez-vous un pro ? Que se passe-t-il exactement à la clôture ? Comment maximiser votre profit ? Pouvez-vous acheter votre prochaine maison avant que celle-ci ne soit vendue ?
Nous répondrons à ces questions. Nous expliquerons également ce que signifie réellement l’attrait extérieur et pourquoi les journées portes ouvertes sont souvent surfaites.
Il existe deux façons de vendre votre maison. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou le vendre vous-même. Avant de plonger dans ce débat, abordons les bases qui s’appliquent à tout le monde.
Connaissez votre valeur et attendez
La patience n’est pas seulement une vertu ici ; c’est une stratégie financière. Faites évaluer votre maison. Le coût varie de 250 $ à 500 $. Dans un marché solide, vous pourriez vendre votre bien 10 à 15 % au-dessus de cette évaluation. Dans un marché faible, vous atterrirez probablement à la valeur estimative. Nous détaillerons les prix plus tard.
Évitez les incertitudes. Embauchez un professionnel pour évaluer votre propriété.
Évitez les pièges juridiques grâce à des inspections appropriées
Une inspection prévente vous donne le contrôle. Si vous attendez l’inspection de l’acheteur, vous perdez votre influence. Si des problèmes surviennent, vous pouvez les résoudre selon vos conditions.
Si vous rencontrez des problèmes, vous devez comprendre les lois sur la divulgation de votre état. Ceux-ci varient énormément selon l’emplacement. Généralement, vous devez divulguer les matières dangereuses ou les défauts de construction majeurs. Ne pas le faire peut entraîner des litiges. Si vous n’êtes pas sûr, parlez-en à un avocat ou à votre agence locale de logement.
Le mythe des listes périmées
Les agents immobiliers adorent vous avertir que les annonces deviennent « périmées ». Ils disent que les acheteurs arrêtent de s’en occuper après quelques semaines. Il s’agit souvent d’une tactique de vente. Une maison devient généralement obsolète parce que le vendeur lui a fixé un prix trop élevé.
Se précipiter pour vendre peut aussi vous nuire. Vous pourriez sous-évaluer votre propriété simplement pour déménager rapidement. Ne laissez pas l’urgence dicter votre prix.
Financer l’écart entre les foyers
Idéalement, attendez pour acheter votre nouvelle maison que celle-ci se vende. Payer deux prêts hypothécaires à la fois représente une pression financière énorme. Si vous ne pouvez pas attendre, envisagez un prêt relais. Ce prêt utilise la valeur nette de votre maison actuelle pour couvrir la mise de fonds d’une nouvelle maison. Vous pourriez également être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire pour faciliter les paiements qui se chevauchent.
Maintenant que nous avons les bases, abordons la décision la plus importante. Avez-vous besoin d’un agent immobilier?
Ai-je besoin d’un agent immobilier ?
Le Web promet la liberté. Vous pouvez inscrire votre propre maison. Vous pouvez éviter l’intermédiaire. Mais la réalité est plus dure. Environ 93 pour cent des ventes passent encore par un professionnel agréé [réf]. La paperasse à elle seule suffit à vous faire tourner la tête. Les risques juridiques ? Pire encore.
Lorsque vous embauchez un agent, vous embauchez un courtier. Le courtier signe le contrat. L’agent fait les démarches. Si l’agent est l’un des plus performants, il conserve 100 % de la commission. Ils paient des frais au courtier. S’ils sont nouveaux, ils pourraient n’en conserver que 30 ou 40 pour cent. Le courtier prend le reste pour les frais généraux et les frais de licence.
Pourquoi le payer ?
L’avantage humain
Un bon agent n’est pas seulement un vendeur. Ils sont un bouclier.
La formation et l’expérience comptent. Vendre une maison implique des montagnes de paperasse. Une mauvaise case à cocher peut faire échouer l’accord. Un agent immobilier agréé connaît le labyrinthe. Ils ont probablement déjà été brûlés. Ils ne vous laisseront pas commettre la même erreur.
Cela permet d’économiser du temps et de l’énergie. Vous avez un travail. Vous avez une vie. Vous ne voulez pas passer vos week-ends à répondre aux sonnettes. Vous ne voulez pas nettoyer la cuisine à 16 heures parce qu’un acheteur est passé. Un agent gère la planification. Ils filtrent les kickers de pneus.
Ils vous aident à évaluer les offres. Est-ce que c’est sérieux ? Ou juste une blague ? Un agent voit les modèles. Ils savent quels acheteurs ont une pré-approbation et lesquels ne font que du lèche-vitrines.
Ils connaissent le marché. Les tendances évoluent rapidement. Un bon agent immobilier sait à quel prix les maisons se vendent aujourd’hui, et non à quel prix elles ont été vendues en 2019. Cela protège vos résultats.
Ils gèrent la négociation. Il est difficile de marchander pour sa propre maison. Cela semble personnel. Un agent le rend transactionnel. Ils vous obtiennent un meilleur prix.
Ils ont des contacts professionnels. Besoin d’un inspecteur ? Un paysagiste ? Un entrepreneur pour réparer ce robinet qui fuit ? Le Rolodex de l’agent regorge de professionnels fiables.
Prix de vente peut souffrir sans un. Certains acheteurs supposent qu’une personne à vendre par le propriétaire est un vendeur désespéré. Ils offrent moins. Ils essaient de réaliser des économies sur les commissions. Un agent empêche ce biais.
Ensuite, il y a les “caravanes”. Ce sont des journées portes ouvertes pour d’autres agents. Les acheteurs ne se présentent pas. Juste les agents. Ils traversent en groupe. Ils vérifient la toiture, les fondations, l’aménagement. C’est rapide. Cela met votre maison devant des agents sérieux qui ont des clients sérieux.
La technologie : accès MLS
Vous ne pouvez pas battre le Multiple Listing Service (MLS). C’est l’épine dorsale de l’immobilier résidentiel. Environ 900 000 agents y sont abonnés. Il répertorie 90 % des propriétés à vendre aux États-Unis [ref].
Les acheteurs peuvent effectuer une recherche gratuite sur realtor.com. Mais la liste ? Cela coûte généralement de l’argent. Seuls les agents abonnés peuvent mettre une maison sur la MLS. Parfois, les vendeurs peuvent payer des frais pour être directement répertoriés. Mais pourquoi payer le prix fort quand on peut profiter de l’abonnement d’un agent ?
Les inconvénients
C’est cher. Les commissions s’élèvent jusqu’à 6 pour cent du prix de vente. Sur une maison de 500 000 $, c’est 30 000 $ qui ont disparu. Vous pouvez négocier. Surtout dans un marché chaud. Les agents veulent la liste. Ils réduiront leurs frais pour vous convaincre.
Cela nécessite de la confiance. Vous confiez votre bien le plus précieux à un étranger. Vous devez dire : « S’il vous plaît, aidez-moi. » Vous devez abandonner vos attachements sentimentaux. La maison n’est plus votre château. C’est un atout. Supprimez l’émotion. Concentrez-vous sur les chiffres.
Service complet ou services à prix réduits
Vous avez le choix.
Les agents à service complet font tout. Ils mettent en scène votre maison. Ils organisent des journées portes ouvertes. Ils apposent une élégante pancarte de jardin sur la pelouse. Ils engagent des photographes. Les photos ressemblent à des magazines. Ils commercialisent de manière agressive. Vous vous asseyez. Vous attendez le chèque.
Les services à prix réduit facturent moins. Généralement 2 à 4,5 pour cent de commission. Des entreprises comme ZipRealty et House Rebate proposent cela. Ils pourraient présélectionner les acheteurs. Ils pourraient être inscrits sur la MLS. Vous en économisez des milliers.
Mais il y a un piège.
Vous effectuez les visites. Vous répondez aux téléphones. Vous faites le ménage. Les agents acheteurs pourraient hésiter à faire visiter votre maison. Pourquoi? Parce qu’ils se partagent la commission. Si l’agent du vendeur ne prend que 2 pour cent, l’agent de l’acheteur reçoit moins. Ils pourraient donner la priorité à d’autres annonces offrant des paiements plus élevés.
Est-ce que ça vaut le coup ? Si vous êtes bricoleur. Si vous avez le temps. Si vous pouvez économiser suffisamment pour couvrir l’effort supplémentaire, oui. Mais soyez prêt à travailler.
Trouver la bonne personne
Maintenant que vous savez ce que vous achetez, comment le trouver ?
Qui est qui ? Les termes deviennent compliqués.
Agent immobilier et courtier sont souvent utilisés de manière interchangeable. Techniquement, un courtier est propriétaire de la maison de courtage. L’agent travaille pour eux. Mais dans le langage courant, il s’agit de la même personne sur le terrain.
Realtor® est un terme déposé. Cela signifie que l’agent est membre de la National Association of Realtors. Ils suivent un code d’éthique strict. Ce n’est pas seulement une licence. C’est un gage. Tous les agents ne sont pas des agents immobiliers. Mais tous les agents immobiliers sont des agents.
Nous utiliserons ici de manière interchangeable agent et courtier. Nous appellerons un agent immobilier® un agent immobilier pour plus de simplicité.
Comment trouver un agent immobilier
Commencez par l’Association nationale des agents immobiliers. En être membre signifie que la personne que vous embauchez est liée par un code d’éthique strict. Ce n’est pas seulement un badge. C’est une référence en matière de conduite professionnelle.
Vous pouvez également demander à des amis. Des personnes de confiance qui ont vendu une maison récemment. Leurs références valent plus qu’une recherche aléatoire sur Google. Consultez également les listes locales. Regardez à quelle vitesse les maisons de votre code postal spécifique bougent. La vitesse compte.
Un agent qui travaille dans votre quartier depuis des années connaît le rythme du marché. Ils savent ce que recherchent les acheteurs en ce moment. Ce n’est pas ce que disent les moyennes nationales. Allez à une journée portes ouvertes. Rencontrez-les en personne. Pré-sélectionnez-les. Voyez comment ils parlent aux acheteurs potentiels. Regardez comment ils répondent aux questions.
Ne signez rien immédiatement.
Traitez l’entretien comme un entretien d’embauche. Vous embauchez quelqu’un pour représenter l’un de vos plus grands atouts. Vous voulez un agent qui vous pose des questions. Quelqu’un qui s’intéresse à l’histoire spécifique de votre maison, pas seulement à un autre chèque de commission.
Voici les questions que vous devez poser.
Mesures critiques et plans marketing
Quel est leur ratio prix catalogue/prix de vente ?
Ce numéro vous indique si leur prix est réaliste. Il compare le prix d’inscription initial au prix de vente final. Vous voulez que ce chiffre soit proche de 100 pour cent. S’ils cotent systématiquement haut et vendent bas, ils ne gèrent pas bien les attentes. S’ils sont trop bas, ils laissent de l’argent sur la table.
Combien de maisons avez-vous vendues l’année dernière ?
Le volume compte. Cela montre une activité. Cela montre qu’ils ne se noient pas sous la paperasse d’il y a trois ans.
Comment allez-vous commercialiser ma maison ?
Est-ce juste la MLS ? Ou faites-vous du publipostage ? Des dépliants ? Publicité en ligne ? Poussée sur les réseaux sociaux ? Vous avez besoin d’un plan.
Connaissez-vous mon quartier ?
Ils devraient connaître les écoles. Les niveaux de bruit. L’ambiance communautaire. Les réponses génériques sont des signaux d’alarme.
En quoi êtes-vous différent des autres agents ?
C’est une question difficile. La plupart donnent une réponse standardisée. Écoutez attentivement.
Pouvez-vous fournir des références?
Appelez-les. Demandez si l’agent a été réactif. Ont-ils bien communiqué pendant le stress de la fermeture ?
M’aiderez-vous à trouver des professionnels ?
Vous aurez besoin d’inspecteurs. Entrepreneurs. Peut-être un stager. Un bon agent a un rolodex.
Quelles sont les conditions d’annulation ?
La vie arrive. Les plans changent. Et si vous deviez vous retirer ?
Combien de temps consacrerez-vous à ma vente ?
Gèrent-ils cinq clients ? Ou vingt ? Vous devez savoir où vous vous situez dans la file d’attente.
Les petits caractères
Demandez des copies de la divulgation de l’agence. Le contrat d’inscription. Divulgations du vendeur. Lisez-les. Ne survolez pas.
Même si un agent dit que sa commission n’est pas négociable, repoussez-le. Surtout si vous achetez également une maison par l’intermédiaire de leur courtier. Ils ont alors souvent de la flexibilité. Économisez de l’argent.
C’est un partenariat. Assurez-vous que cela en ressemble à un.
Demandez à un avocat de lire le contrat avant de mettre la plume sur papier. De toute façon, vous aurez besoin d’un conseiller juridique à la clôture. Autant les avoir dans votre coin dès le premier jour pour attraper les pièges.
À vendre par le propriétaire
Vendre votre maison sans agent vous permet de garder plus d’argent en poche. Mais cela signifie également que vous êtes l’agent inscripteur, le commerçant et le négociateur.
Les termes clés tels que éventualités, divulgations et arrhes deviennent votre responsabilité. Si vous manquez une exigence de divulgation, vous pourriez faire face à des poursuites judiciaires plus tard. Un avocat immobilier connaît les lois locales. Ils veilleront à ce que le contrat soit conforme aux règles spécifiques à l’État.
Vous devez encore préparer la propriété. Mettez-le en scène. Prenez des photos professionnelles. Inscrivez-le sur le MLS si vous pouvez y accéder via un service forfaitaire. Les projections ont lieu selon votre horaire. Vous répondez à chaque appel. Vous filtrez les kickers de pneus.
Pourquoi c’est important
Lorsque vous vendez par propriétaire, vous contrôlez le récit. Vous décidez qui franchit la porte. Vous fixez le prix. Mais vous en assumez également le risque.
La plupart des agents acheteurs ne montreront pas de maison à moins d’avoir une commission garantie. Vous devrez peut-être offrir une commission d’agent acheteur pour attirer des offres sérieuses. C’est un point de négociation. Soyez clair sur ce que vous paierez et ne paierez pas.
Étapes pour clôturer sans agent
- Évaluez-le correctement. Utilisez des données de ventes comparables. Ne surévaluez pas. Les maisons qui restent trop longtemps perdent leur attrait.
- Préparez les documents. Le contrat d’achat doit être hermétique. Votre avocat rédige ou révise ce document.
- Gérer les visites. Gardez la maison propre. Soyez flexible mais ferme avec les horaires d’accès.
- Examinez les offres. Examinez le prix, les conditions et la qualification de l’acheteur. Toutes les offres ne sont pas égales.
- Naviguez dans l’inspection. Soyez prêt à négocier des réparations ou des crédits. Vous n’êtes pas obligé de tout réparer.
- Clôture la transaction. Votre avocat s’occupe de la recherche de titre, des documents de clôture et du décaissement des fonds.
Outils et ressources
- Services MLS forfaitaires pour l’exposition des annonces.
- Avocats en révision de contrats pour la sécurité juridique.
- Photographes professionnels pour donner à la maison son meilleur aspect.
- Lockboxes pour un accès sécurisé aux agents si vous proposez des commissions d’agent acheteur.
Pièges courants
- Sous-tarification. La peur du rejet conduit à des prix bas.
- Trop prometteur. Vous ne pouvez pas garantir les réparations que vous ne pouvez pas effectuer.
- Ignorer les divulgations. Des vices cachés peuvent faire dérailler un accord.
- Mauvaise paperasse. Les fautes de frappe dans les contrats peuvent invalider les accords.
Réflexions finales
Vendre par le propriétaire est un travail difficile. Mais c’est possible. Vous avez besoin de discipline. Vous avez besoin d’un soutien juridique. Et vous devez être prêt à gérer chaque détail. Si vous ignorez l’avocat, vous risquez la totalité de la transaction. Ne lésinez pas sur les raccourcis. Les économies sont réelles. Le stress est réel aussi.
Vous pensez peut-être avoir besoin d’un courtier pour déménager une propriété. Ce n’est pas le cas. C’est l’exception. Mais la règle est en rupture. Si vous y consacrez des heures. Si vous faites des recherches. Vous pouvez conserver la commission.
Les économies peuvent atteindre 7 pour cent. Dans certains cas. C’est de l’argent réel. Mais ne soyez pas gourmand. Ces chiffres sont glissants. Ils disparaissent lorsque les marchés évoluent. Ils disparaissent lorsque les courtiers réduisent leurs propres frais pour rivaliser. Les économies ne sont jamais garanties. Ils dépendent du marché.
Pourquoi faire cavalier seul ?
Au-delà des mathématiques. Il y a un avantage humain. Vous connaissez votre maison. Vous y vivez. Vous connaissez l’histoire. Vous connaissez les bizarreries. Un courtier entre. Ils voient des superficies en pieds carrés. Ils ne voient pas l’histoire. Vous pouvez communiquer les avantages qui leur manqueront.
Vous prenez le contrôle. Pas d’intermédiaire. Pas étonnant qu’ils cachent un défaut. Personne ne vous dit comment aménager votre salon. Vous décidez. Vous gérez les négociations. Vous gardez l’intimité.
Mais il y a un coût. L’exposition diminue. Vous perdez l’accès MLS. Il vous manque le Rolodex du courtier. Les acheteurs font confiance aux agents. C’est une chose de confort. Ils se sentent plus en sécurité avec une licence entre eux et le contrat. Vous devrez travailler plus dur. Vous pourriez accepter un prix inférieur. Cela arrive.
Le stress de la vente en solo
Cela prend du temps. C’est stressant. Vous êtes l’agent. Vous êtes le commerçant. Vous êtes le négociateur.
Les publicités montent. Vous planifiez des visites. Vous conduisez les gens. Vous répondez aux questions. Alors le vrai travail commence. Vous trouvez des professionnels. Vous réservez l’inspecteur. Vous engagez un avocat. Vous traitez avec la société de titres. Tout cela selon votre propre horaire.
Si vous pensez pouvoir le gérer. Fais-le. C’est satisfaisant. C’est responsabilisant. Voici comment commencer.
Conseils pour vendre par vous-même
Premièrement. Vérifiez les lois. Les règles équitables en matière de logement ne sont pas des suggestions. Ce sont des limites légales. Violez-les. Perdez tout. Connaissez les règles avant de poster un panneau.
La publicité est votre bouée de sauvetage. Vous n’avez pas de réseau. Vous devez en construire un.
- Annonces imprimées. Les journaux locaux fonctionnent toujours. Regardez les petites annonces. Consultez les hebdomadaires immobiliers. Les encarts de journaux attirent le regard.
- Annonces en ligne. Utilisez des sites dédiés. À vendre par le propriétaire. National à vendre par le réseau de propriétaires. Ces plateformes attirent des acheteurs sérieux.
- Les détails. Liste des chambres. Salles de bains. Superficie en pieds carrés. Commodités spéciales. Être précis. Les listes vagues sont ignorées.
- The Hook. Utilisez des expressions qui vendent. “En dessous du prix du marché.” « Meubles inclus. » Ceux-ci déclenchent une action.
La stratégie des panneaux de signalisation
Vous voulez économiser de l’argent. Vous évitez les frais d’agent. Ne négligez pas la visibilité. Un panneau en bois. Du vrai bois. Professionnel.
Les coûts varient de 100 $ à 200 $. Parfois moins. Les panneaux en plastique sont moins chers. Moins de 50 $. Mais ils ont l’air bon marché. Ils signalent le désespoir. Vous voulez signaler la qualité. Dépensez l’argent supplémentaire.
Mettez-le dans la cour avant. Visible de la rue. Trafic élevé. Ligne de vue dégagée.
Incluez votre numéro de téléphone. Grand. Audacieux. Facile à lire.
Ajoutez une boîte d’informations. Documents. Plans d’étage. Listes de fonctionnalités. Cela filtre les acheteurs. S’ils n’aiment pas le prix. Ils s’en vont. Vous gagnez du temps. Vous enregistrez les visites. Vous ne conservez que les offres sérieuses.
Est-ce que cela en vaut la peine ? Peut être. Le marché décide. Mais c’est vous qui êtes aux commandes. Pour l’instant.
Le pouvoir du bouche à oreille
Vous connaissez déjà tout le monde. Utilisez ça. Parlez à des amis. Connaissances. Collègues. Même le barman qui prépare votre café du matin. Demandez-leur s’ils connaissent quelqu’un qui cherche une maison.
Cela semble informel. Cela semble risqué. Mais le bouche à oreille fonctionne. Les gens qui passent par un ami sont différents. Ils vous font confiance avant même d’entrer. Cette facilité ? Cela élimine les frictions de l’ensemble du processus.
Mais soyez prudent avec les appels téléphoniques. Plus précisément, ceux des courtiers promettant un acheteur.
Éviter les pièges des commissions
Laisser un agent faire venir un seul acheteur peut être un piège. Vous pourriez vous retrouver responsable de leur commission même si l’accord échoue. Ne laissez pas cela arriver.
Demandez à un avocat de rédiger un document. Il doit indiquer clairement deux choses :
1. Vous n’avez pas d’accord exclusif avec un agent.
2. Vous êtes prêt à payer des frais si la maison est vendue à un acheteur recommandé.
Ces frais sont généralement de 1 à 3 pour cent du prix d’achat. La moitié d’une commission typique. Vous gardez le contrôle. Vous ne payez que lorsque la maison est réellement vendue à cette personne spécifique.
Le prix est primordial
Dans tout cela, la tarification est essentielle.
Le prix est trop élevé et il devient obsolète. Nous en avons parlé. Les acheteurs le défilent. Il est là. La poussière s’accumule.
Un prix trop bas et vous perdez votre effet de levier. Mais laissez le prix baisser continuellement au fil des jours et c’est pire. Cela indique aux acheteurs potentiels que vous n’êtes pas sûr. Cela signale le désespoir. Cela mine votre pouvoir de négociation avant même que vous ayez fait une offre.
Quand vous trouvez un acheteur
Si tu trouves quelqu’un. Si vous êtes d’accord sur un prix. Félicitations.
Le processus de clôture est essentiellement le même, que vous ayez fait appel à un agent ou non. Nous y reviendrons plus tard. Mais voici la règle : faites appel à un avocat.
Ne sautez pas ça. Les réglementations locales varient considérablement. Certains manuels contiennent des copies de contrats types. Ce contrat n’est peut-être pas valable dans votre région. Un avocat rédige le contrat de vente. Cela vous protège. Cela garantit que les documents tiennent réellement la route devant le tribunal.
Il est temps de vendre votre maison
La balle est dans votre camp maintenant. Vous avez le réseau. Vous avez le prix. Vous disposez du filet de sécurité juridique.
Quelle est la prochaine étape ?
Le prix n’est pas une supposition. C’est un calcul.
Si votre liste est trop élevée, votre maison est assise. Les acheteurs le défilent. Le marché l’ignore. Si votre liste est trop basse, vous risquez d’être victime d’une guerre d’enchères. C’est bien, généralement. Mais la surfacturation est le véritable tueur. Cela entache la réputation de la maison.
Utilisez une évaluation professionnelle. Faites-lui confiance. Mais rappelez-vous : le marché décide du chiffre final. Regardez votre quartier. A quel prix s’est vendue la maison d’à côté ? Les écoles sont-elles mieux notées que la moyenne ? Le temps est-il doux ? Ces détails comptent.
Si vous avez un courtier, partagez ces données. Aidez-les à vendre. Ils ont besoin de faits pour positionner correctement votre maison.
Préparer la maison pour les acheteurs
Ne vous contentez pas de l’énumérer. Préparez-le.
Embauchez un professionnel pour un nettoyage en profondeur. Tapis. Appareils électroménagers. Fenêtres. Cela semble basique, mais la plupart des gens l’ignorent. Le désordre tue les ventes. Une pile de journaux dans le hall ? Disparu. Des jouets par terre ? Disparu. Vous devez signaler que cette maison est bien entretenue.
La peinture a l’air fatiguée ? Réparez-le.
Les murs intérieurs doivent être blanc cassé. Neutre. Toile vierge. Garniture extérieure ? Retouchez les fissures. La peinture écaillée crie à la négligence. Le réparer renforce l’attrait extérieur.
Tenez-vous au bord du trottoir. Regardez votre propre maison. Voulez-vous entrer ? Rangez les poubelles. Mettez des fleurs dans la cour avant. Il s’agit de premières impressions.
Comment évaluer les offres et le produit net
Votre agent doit filtrer le bruit. Ils regardent le crédit. Revenu. Emploi. Taille de l’acompte. Chronologie de clôture. Six à huit semaines sont la norme.
Assurez-vous que chaque offre vous parvienne. Insistez là-dessus. Votre contrat devrait exiger une divulgation complète. Ne laissez pas un agent cacher une offre basse en attendant une « meilleure ».
Maintenant, regardez vos propres finances.
Quel est votre résultat ? Vous avez un prix idéal en tête. Mais quelle est la réalité ? Avez-vous besoin d’une somme précise pour acheter votre prochain logement ? Rembourser les voitures ? Couvrir les frais de déménagement ?
Soustrayez les frais.
Commissions d’agent. Frais de clôture. Honoraires d’avocat. Ceux-ci grugent vos bénéfices. Calculez votre produit net avant de signer quoi que ce soit. Sachez exactement ce qui atterrit sur votre compte bancaire.
Le mythe des portes ouvertes
Les journées portes ouvertes sont surfaites.
Bien sûr, ils sont populaires. Hors-d’œuvre. Musique douce. Des inconnus déambulent dans votre salon. Mais les données disent le contraire.
Selon la National Association of Realtors, seulement 3 % des maisons se vendent via des journées portes ouvertes.
Les véritables bénéficiaires sont les agents. Quelques heures lors d’une journée portes ouvertes peuvent générer des dizaines de nouveaux prospects. Pour les vendeurs ? Pas tellement.
Sauf si vous hébergez une « caravane » pour les agents acheteurs, ignorez-la. C’est une dépense supplémentaire. Temps supplémentaire. Et surtout, cela permet simplement aux étrangers d’entrer gratuitement chez vous. Si votre agent fait bien de la publicité en ligne et via d’autres canaux, une journée portes ouvertes est redondante.
Clôturer une vente de maison
Procédure pas à pas finale et paperasse
L’offre est acceptée. Les contrôles sont effectués. Le financement est approuvé. Maintenant, la dernière ligne droite.
Avant de remettre les clés, vous effectuerez une dernière visite pas à pas. Cela se produit généralement 24 à 48 heures avant la fermeture. Vous devez vérifier que tout est en ordre.
Le vendeur a-t-il réparé le robinet qui fuyait ? Ont-ils retiré les objets qu’ils avaient promis de prendre ? La maison est-elle propre avec un balai ?
Si quelque chose manque ou est cassé, vous disposez d’un effet de levier. Vous pouvez exiger des réparations. Demandez du crédit. Ou s’éloigner.
Pendant ce temps, votre avocat ou votre société de titres travaille sur la recherche de titres. Ils vérifient les privilèges. Servitudes. Problèmes juridiques qui pourraient obscurcir la propriété. Cela prend du temps. Ne vous précipitez pas.
Qui paie quoi ?
Les frais de clôture varient selon l’emplacement. Ils peuvent être un choc.
En règle générale, les vendeurs paient :
– Commissions des agents immobiliers (généralement 5 à 6 % au total, réparties entre les agents)
– Droits de mutation
– Assurance titres du propriétaire (dans certaines régions)
– Frais de préparation de documents
Les acheteurs paient :
– Frais du prêteur
– Frais d’expertise
– Frais d’enregistrement
– Intérêts prépayés
Négociez cela tôt. Sur certains marchés, les vendeurs paient davantage pour attirer les acheteurs. Dans un marché en forte hausse, les acheteurs pourraient couvrir davantage. Connaissez vos normes locales.
Jour de signature
Le jour de la fermeture, vous signerez une pile de documents. C’est sec. C’est fastidieux. C’est vital.
Apportez une pièce d’identité émise par le gouvernement. Et un chèque certifié ou un virement bancaire pour vos frais de clôture et vos paiements. N’apportez pas d’argent. Ne soyez pas en retard.
Vous signerez l’acte. La déclaration de règlement. Les affidavits. Votre avocat vous expliquera chaque document. Lisez-les. Posez des questions. C’est votre atout. Protégez-le.
Une fois que tout est signé et enregistré, l’argent circule. L’acte est transféré. Vous avez terminé.
Mais voici le problème.
Le stress ne disparaît pas seulement lorsque l’encre sèche. Vous faites toujours vos valises. Toujours en mouvement. Je suis toujours en train de trouver le nouvel endroit.
Gardez les boîtes étiquetées. Conservez les reçus. Et peut-être, juste peut-être, prendre un moment pour regarder une dernière fois les pièces vides.
C’est fini. Ou alors, ça ne fait que commencer. Cela dépend de la façon dont vous le voyez.
L’acheteur est engagé. Le prix est convenu. Vous approchez de la ligne d’arrivée de ce qui a probablement été un processus épuisant qui a duré plusieurs mois. Vient maintenant le transfert effectif de propriété. Il ne s’agit pas seulement de signer un papier et de s’en aller. Il existe une infrastructure derrière la vente, et si vous sautez des étapes ici, vous risquez de perdre de l’argent ou d’être confronté à des problèmes juridiques.
Le rôle de la société titre
Vous avez besoin d’une société de titres. N’essayez pas de bricoler cette pièce. Leur travail consiste à examiner le titre de propriété – le document légal prouvant que vous êtes propriétaire de la propriété – et à chasser les fantômes.
Ils recherchent des revendications de propriété contestées. Ils recherchent une documentation incomplète. S’il existe un privilège d’un entrepreneur que vous n’avez pas payé en 2019, il le trouvera. Une fois le titre effacé, ils émettent une assurance titres.
Cette assurance est généralement délivrée à l’acheteur, mais elle vous protège également. Il garantit contre les pertes dues à des problèmes de titre qui passent entre les mailles du filet. Vous voulez cette garantie.
Embaucher un avocat spécialisé en droit immobilier
Ensuite, prenez un avocat. Idéalement, une personne spécialisée dans l’immobilier. Si vous avez signé un contrat avec un agent, vous avez probablement déjà un contact. Sinon, trouvez-en un maintenant.
Cette personne fait trois choses :
1. Rédige le contrat de vente.
2. Régler les moindres détails avec l’acheteur.
3. Vous protège des clauses cachées.
Le contrat couvre tout. Gros électroménagers inclus ? Meubles? Des luminaires ? Le montant de l’acompte. La date de clôture. La date de possession. Conditions de vente, comme l’inspection finale. Détails de l’hypothèque. Qui paie quels frais de clôture. Et le prix de vente.
Votre avocat s’assure que le contrat est équitable. Ils repèrent un langage trompeur. Ils donnent également des conseils en matière fiscale.
L’implication fiscale : conserver vos bénéfices
Si vous faites du profit, tant mieux. Mais le gouvernement américain veut une part de ce gâteau.
Vous devez comprendre l’exclusion des gains en capital. En règle générale, vous pouvez exclure de l’impôt jusqu’à 250 000 de gains en capital. Si vous êtes marié, ce chiffre grimpe à 500 000$.
Il y a un piège. Vous devez avoir vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années.
Si vous y vivez depuis moins de deux ans, vous pourriez quand même y être admissible. Des exceptions existent en cas de changement d’emploi, de raisons de santé ou d’autres circonstances particulières. Votre avocat vous dira si vous tombez dans l’une de ces catégories. Ne présumez pas que vous êtes exempté. Ne présumez pas que vous ne l’êtes pas. Obtenez-le par écrit.
Jour de clôture : la fin du jeu
Une fois le contrat signé, vous avez presque terminé. Le gros du travail est terminé.
Il ne vous reste plus qu’à :
– Trouver des déménageurs.
– Préparez votre vie.
– Remettez les clés.
– Partir avant la date de prise de possession.
Cela semble simple parce que c’est le cas. Mais la préparation de ce simple moment prend des mois.
Vendre une maison FAQ
Combien d’argent conservez-vous lorsque vous vendez votre maison ?
Le prix de vente ne représente pas votre profit. Cela sert d’abord à rembourser votre hypothèque restante. Ensuite, les commissions des agents du vendeur et de l’acheteur sont déduites. Ensuite, tous les autres frais ou taxes liés à la transaction. Ce qui reste, c’est votre profit. Vous pouvez l’utiliser pour n’importe quoi. De nombreuses personnes l’utilisent comme mise de fonds pour une nouvelle maison.
Quelles réparations faut-il effectuer avant de vendre une maison ?
Cela dépend du marché. Dans un marché très vendeur, votre agent pourrait vous dire de ne rien faire. Dans un marché d’acheteurs, vous devez renforcer l’attrait extérieur.
Si vous vendez pendant les mois les plus chauds, dépensez un peu en aménagement paysager. Cela peut ajouter jusqu’à 28 % à la valeur de la maison. Peignez les murs de couleurs neutres. Blancs. Des gris. Remplacez le vieux tapis s’il n’a pas l’air propre.
Réparez les gros trucs. Problèmes de fondation. Vitres cassées. Problèmes d’obturateur. Problèmes de toiture. Les acheteurs les examineront de près. S’ils constatent des dégâts, ils négocieront le prix à la baisse ou s’en iront.
Quelles sont les étapes pour vendre une maison ?
1. Faites évaluer votre maison.
2. Trouvez un agent immobilier réputé qui connaît la région.
3. Fixez un prix d’inscription qui encourage les offres multiples.
4. Faites le ménage. Rangez vos objets personnels dans les placards.
5. Nettoyez soigneusement.
6. Embauchez un photographe immobilier professionnel.
7. Laissez votre agent gérer l’annonce.
8. Examinez les offres.
9. Signez l’accord.
10. Le jour de la clôture, recevez le paiement intégral et remettez les clés.
Que doit payer le vendeur lors de la vente d’une maison ?
Les frais les plus importants sont la commission de l’agent immobilier. Il représente généralement 5 à 6 % du prix de vente. Celui-ci est réparti entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur.
Est-il préférable de vendre votre maison avec un agent immobilier ?
Vendre sans agent est possible. Mais s’inscrire auprès d’un agent immobilier présente des avantages. Ils vous aident à éviter des erreurs coûteuses. Ils commercialisent la maison de manière efficace. Ils gèrent l’affichage des horaires. Ils comprennent le marché. Ils négocient les offres.
Les maisons vendues par les agents immobiliers ont tendance à se vendre plus rapidement. Ils ont tendance à se vendre plus cher que ceux vendus à titre privé. La commission coûte de l’argent, mais le retour sur investissement la justifie souvent.
