Een huis verkopen is nooit eenvoudig. De markt mag dan heet zijn, het papierwerk en de logistiek blijven een probleem. Als u voor de eerste keer verkoopt, heeft u waarschijnlijk een stapel vragen. Huur je een professional in? Wat gebeurt er precies bij sluiting? Hoe maximaliseert u uw winst? Kunt u uw volgende huis kopen voordat dit huis wordt verkocht?
Wij zullen die vragen beantwoorden. We zullen ook uitleggen wat curb appeal eigenlijk betekent en waarom open dagen vaak overschat worden.
Er zijn twee manieren om uw huis te verkopen. U kunt een makelaar inschakelen, maar u kunt het ook zelf verkopen. Voordat we in dat debat duiken, laten we eerst de basisprincipes bespreken die op iedereen van toepassing zijn.
Ken je waarde en wacht ermee af
Geduld is hier niet alleen een schone zaak; het is een financiële strategie. Laat uw woning taxeren. De kosten variëren van $ 250 tot $ 500. In een sterke markt zou u voor 10 tot 15 procent boven die taxatie kunnen verkopen. In een zwakke markt zult u waarschijnlijk precies op de getaxeerde waarde terechtkomen. We zullen de prijzen later in detail uitsplitsen.
Sla het giswerk over. Huur een professional in om uw eigendom te taxeren.
Vermijd juridische valstrikken met de juiste inspecties
Een inspectie vóór de verkoop geeft u controle. Als u wacht op de inspectie van de koper, verliest u uw hefboomwerking. Als er zich problemen voordoen, kunt u deze op uw voorwaarden oplossen.
Als u problemen ondervindt, moet u de openbaarmakingswetten van uw land begrijpen. Deze variëren enorm per locatie. Over het algemeen moet u gevaarlijke materialen of grote constructiefouten melden. Als u dit niet doet, kan dit leiden tot rechtszaken. Als u het niet zeker weet, neem dan contact op met een advocaat of uw plaatselijke huisvestingsautoriteit.
De verouderde mythe over vermeldingen
Makelaars waarschuwen u graag dat aanbiedingen ‘verouderd’ worden. Ze zeggen dat kopers na een paar weken niet meer zoeken. Dit is vaak een verkooptactiek. Een huis veroudert meestal omdat de verkoper het te hoog heeft geprijsd.
Haasten om te verkopen kan ook pijn doen. Het kan zijn dat u uw eigendom onderwaardeert om snel te kunnen verhuizen. Laat urgentie uw prijs niet bepalen.
Financiering van de kloof tussen huizen
Idealiter wacht u met het kopen van uw nieuwe huis totdat dit huis is verkocht. Twee hypotheken tegelijk betalen is een enorme financiële druk. Als u niet kunt wachten, kijk dan eens naar een overbruggingslening. Deze lening gebruikt de overwaarde van uw huidige woning om de aanbetaling voor een nieuwe woning te dekken. Mogelijk komt u ook in aanmerking voor een woninglening om te helpen bij overlappende betalingen.
Nu we de basis hebben, kunnen we de grootste beslissing nemen. Heeft u een makelaar nodig?
Heb ik een makelaar nodig?
Het web belooft vrijheid. U kunt uw eigen woning aanmelden. Je kunt de tussenpersoon overslaan. Maar de realiteit komt harder aan. Ongeveer 93 procent van de omzet loopt nog steeds via een erkende professional [ref]. Het papierwerk alleen al is genoeg om je hoofd te laten tollen. De juridische risico’s? Nog erger.
Wanneer u een makelaar inhuurt, huurt u een makelaar in. De makelaar tekent het contract. De agent doet het voorwerk. Als de agent een toppresteerder is, behoudt hij 100 procent van de commissie. Zij betalen een vergoeding aan de makelaar. Als ze nieuw zijn, behouden ze misschien slechts 30 of 40 procent. De rest neemt de makelaar voor overhead- en licentiekosten.
Waarom betalen?
Het menselijke voordeel
Een goede makelaar is niet zomaar een verkoper. Ze zijn een schild.
Opleiding en ervaring zijn belangrijk. Een huis verkopen brengt bergen papierwerk met zich mee. Eén verkeerd selectievakje kan de deal doen mislukken. Een erkende makelaar kent het doolhof. Waarschijnlijk zijn ze al eerder verbrand. Ze laten je niet dezelfde fout maken.
Het bespaart tijd en energie. Je hebt een baan. Je hebt een leven. Je wilt je weekend niet besteden aan het beantwoorden van de deurbellen. Je wilt niet om 16.00 uur de keuken schoonmaken omdat er een koper langskomt. Een agent verzorgt de planning. Ze filteren de banden-kickers.
Ze helpen u met het bieden van aanbiedingen. Is dat lowball serieus? Of gewoon een grapje? Een agent ziet de patronen. Ze weten welke kopers vooraf goedkeuring hebben en welke alleen maar window-shopping zijn.
Ze kennen de markt. Trends veranderen snel. Een goede makelaar weet waarvoor huizen vandaag worden verkocht, niet waarvoor ze in 2019 zijn verkocht. Dit beschermt uw bedrijfsresultaten.
Zij verzorgen de onderhandelingen. Het is lastig om over je eigen huis te onderhandelen. Het voelt persoonlijk. Een agent maakt het transactioneel. Ze bieden u een betere prijs.
Ze hebben professionele contacten. Een inspecteur nodig? Een tuinarchitect? Een aannemer om die lekkende kraan te repareren? De Rolodex van de agent zit vol met betrouwbare professionals.
Uitverkoopprijs kan eronder lijden zonder. Sommige kopers gaan ervan uit dat een te koop aangeboden eigenaar een wanhopige verkoper is. Ze bieden minder. Ze proberen de commissiebesparingen eruit te persen. Een agent voorkomt deze bias.
Dan zijn er “caravans.” Dit zijn open dagen voor andere agenten. Kopers komen niet opdagen. Alleen de agenten. In groepjes rijden ze door. Ze controleren het dak, de fundering, de indeling. Het is snel. Het zorgt ervoor dat uw huis onder de aandacht komt van serieuze agenten die serieuze klanten hebben.
De technologie: MLS-toegang
Er is niets beter dan de Multiple Listing Service (MLS). Het is de ruggengraat van residentieel vastgoed. Ongeveer 900.000 agenten zijn erop geabonneerd. Het vermeldt 90 procent van de eigendommen die te koop staan in de VS [ref].
Kopers kunnen gratis zoeken op realtor.com. Maar noteren? Dat kost meestal geld. Alleen abonneeagenten kunnen een huis op de MLS zetten. Soms kunnen verkopers een vergoeding betalen om direct vermeld te worden. Maar waarom zou u de volledige prijs betalen als u kunt meeliften op het abonnement van een agent?
De nadelen
Het is duur. Commissies lopen op tot 6 procent van de verkoopprijs. Op een huis van $ 500.000 is dat $ 30.000 verdwenen. Je kunt onderhandelen. Zeker in een warme markt. Agenten willen de vermelding. Ze zullen hun honorarium verlagen om u voor zich te winnen.
Het vereist vertrouwen. U geeft uw meest waardevolle bezit aan een vreemde. Je moet zeggen: “Help me alsjeblieft.” Je moet sentimentele gehechtheden loslaten. Het huis is niet meer jouw kasteel. Het is een aanwinst. Haal de emotie weg. Focus op de cijfers.
Volledige service versus kortingsservices
Je hebt een keuze.
Full-service agenten doen het allemaal. Zij ensceneren uw huis. Zij organiseren open huizen. Ze slaan een strak tuinbord op het gazon. Ze huren fotografen in. De foto’s lijken op tijdschriftspreads. Ze brengen agressief op de markt. Leun achterover. Je wacht op de cheque.
Kortingsdiensten brengen minder kosten in rekening. Meestal 2 tot 4,5 procent commissie. Bedrijven als ZipRealty en House Rebate bieden dit aan. Ze kunnen kopers vooraf screenen. Mogelijk worden ze vermeld in de MLS. Je bespaart duizenden.
Maar er is een addertje onder het gras.
Je leidt de rondleidingen. Je beantwoordt de telefoons. Jij doet de schoonmaak. Kopersagenten aarzelen misschien om uw huis te laten zien. Waarom? Omdat ze de commissie verdeelden. Als de makelaar van de verkoper slechts 2 procent krijgt, krijgt de makelaar van de koper minder. Ze kunnen prioriteit geven aan andere vermeldingen met hogere uitbetalingen.
Is het het waard? Als je handig bent. Als je tijd hebt. Als je genoeg kunt sparen om de extra inspanningen te dekken, ja. Maar wees bereid om te werken.
De juiste persoon vinden
Nu u weet wat u koopt, hoe kunt u het vinden?
Wie is wie? De voorwaarden worden rommelig.
Makelaar en makelaar worden vaak door elkaar gebruikt. Technisch gezien is een makelaar eigenaar van de makelaardij. De agent werkt voor hen. Maar in het gewone taalgebruik zijn het dezelfde mensen in het veld.
Realtor® is een handelsmerkterm. Het betekent dat de makelaar lid is van de National Association of Realtors. Ze volgen een strikte ethische code. Het is niet zomaar een licentie. Het is een belofte. Niet alle makelaars zijn makelaars. Maar alle makelaars zijn agenten.
We zullen agent en makelaar hier door elkaar gebruiken. Voor de eenvoud noemen we een Realtor® een makelaar.
Hoe u een makelaar in onroerend goed kunt vinden
Begin met de Nationale Vereniging van Makelaars. Als u daar lid bent, betekent dit dat de persoon die u inhuurt, gebonden is aan een strikte ethische code. Het is niet zomaar een kenteken. Het is een basis voor professioneel gedrag.
Je kunt het ook aan vrienden vragen. Mensen die u vertrouwt en die onlangs huizen hebben verkocht. Hun verwijzingen zijn meer waard dan een willekeurige Google-zoekopdracht. Kijk ook naar lokale vermeldingen. Bekijk hoe snel huizen in uw specifieke postcode bewegen. Snelheid is belangrijk.
Een makelaar die al jaren bij u in de buurt werkt, kent het ritme van de markt. Ze weten waar kopers op dit moment naar op zoek zijn. Niet wat de nationale gemiddelden zeggen. Ga naar een open huis. Ontmoet ze persoonlijk. Screen ze vooraf. Kijk hoe ze met potentiële kopers praten. Kijk hoe ze met vragen omgaan.
Onderteken niet meteen iets.
Beschouw het sollicitatiegesprek als een sollicitatiegesprek. U huurt iemand in om een van uw grootste bezittingen te vertegenwoordigen. U wilt een agent die u vragen stelt. Iemand die geïnteresseerd is in het specifieke verhaal van uw woning, en niet zomaar een provisiecheck.
Hier zijn de vragen die u moet stellen.
Kritieke statistieken en marketingplannen
Wat is hun catalogusprijs-tot-verkoopprijsverhouding?
Dit getal geeft aan of de prijs realistisch is. Het vergelijkt de oorspronkelijke aanbiedingsprijs met de uiteindelijke verkoopprijs. Je wilt dat dit getal bijna 100 procent is. Als ze consequent hoog noteren en laag verkopen, managen ze de verwachtingen niet goed. Als ze te laag noteren, laten ze geld op tafel liggen.
Hoeveel woningen heeft u het afgelopen jaar verkocht?
Volume is belangrijk. Het toont activiteit. Het laat zien dat ze niet verdrinken in het papierwerk van drie jaar geleden.
Hoe gaan jullie mijn huis op de markt brengen?
Is het alleen de MLS? Of doet u direct mail? Flyers? Online adverteren? Sociale media pushen? Je hebt een plan nodig.
Kent u mijn buurt?
Ze zouden de scholen moeten kennen. De geluidsniveaus. De gemeenschapssfeer. Algemene antwoorden zijn alarmsignalen.
Hoe onderscheid jij je van andere makelaars?
Dit is een moeilijke vraag. De meesten geven een standaardantwoord. Luister goed.
Kunt u referenties verstrekken?
Bel ze. Vraag of de agent reageerde. Hebben ze goed gecommuniceerd tijdens de stress van het sluiten?
Help jij mij professionals vinden?
Je hebt inspecteurs nodig. Aannemers. Misschien een toneelspeler. Een goede agent heeft een rolodex.
Wat zijn de annuleringsvoorwaarden?
Het leven gebeurt. Plannen veranderen. Wat als u zich moet terugtrekken?
Hoeveel tijd besteedt u aan mijn verkoop?
Beheerden ze vijf klanten? Of twintig? Je moet weten waar je in de rij staat.
De kleine lettertjes
Vraag om kopieën van de openbaarmaking van het bureau. De aanbiedingsovereenkomst. Openbaarmakingen van verkopers. Lees ze. Niet skimmen.
Zelfs als een agent zegt dat over zijn commissie niet kan worden onderhandeld, moet u terugdringen. Zeker als je ook via hun makelaar een huis koopt. Ze hebben dan vaak flexibiliteit. Bespaar het geld.
Het is een partnerschap. Zorg ervoor dat het zo voelt.
Laat een advocaat het contract lezen voordat u de pen op papier zet. Bij de sluiting heeft u sowieso juridisch advies nodig. Je kunt ze net zo goed vanaf de eerste dag in je hoek hebben om de vallen te vangen.
Te koop door eigenaar
Als u uw huis verkoopt zonder makelaar, houdt u meer geld in uw zak. Maar het betekent ook dat u de makelaar, de marketeer en de onderhandelaar bent.
Belangrijke termen zoals onvoorziene gebeurtenissen, openbaarmakingen en ernstig geld vallen onder uw verantwoordelijkheid. Als u een openbaarmakingsvereiste mist, kunt u later met rechtszaken te maken krijgen. Een vastgoedadvocaat kent de lokale wetgeving. Zij zullen ervoor zorgen dat het contract voldoet aan de staatsspecifieke regels.
U moet de woning nog gereedmaken. Zet het in scène. Maak professionele foto’s. Vermeld het op de MLS als u er toegang toe heeft via een vaste service. Bezichtigingen vinden plaats volgens uw planning. Je beantwoordt elke oproep. Je filtert de banden-kickers eruit.
Waarom dit belangrijk is
Wanneer u door de eigenaar verkoopt, bepaalt u het verhaal. Jij bepaalt wie er door de deur loopt. Jij bepaalt de prijs. Maar jij draagt ook het risico.
De meeste kopersagenten zullen een huis niet laten zien tenzij ze een gegarandeerde commissie hebben. Mogelijk moet u een Kopersmakelaarscommissie aanbieden om serieuze biedingen aan te trekken. Dit is een onderhandelingspunt. Wees duidelijk over wat u wel en niet betaalt.
Stappen om te sluiten zonder een agent
- Prijs de juiste prijs. Gebruik vergelijkbare verkoopgegevens. Overdrijf niet. Huizen die te lang staan, verliezen hun aantrekkingskracht.
- Papierwerk voorbereiden. De koopovereenkomst moet luchtdicht zijn. Uw advocaat stelt dit op of beoordeelt dit.
- Beheer vertoningen. Houd het huis schoon. Wees flexibel maar resoluut met toegangstijden.
- Bekijk aanbiedingen. Kijk naar de prijs, voorwaarden en koperskwalificatie. Niet alle aanbiedingen zijn gelijk.
- Navigeer door inspectie. Wees bereid om over reparaties of kredieten te onderhandelen. Je hoeft niet alles te repareren.
- Sluit de deal. Uw advocaat zorgt voor het zoeken naar de titel, het sluiten van documenten en de uitbetaling van het fonds.
Hulpmiddelen en bronnen
- MLS-diensten tegen een vast bedrag voor blootstelling aan vermeldingen.
- Contractbeoordelingsadvocaten voor juridische veiligheid.
- Professionele fotografen om het huis er op zijn best uit te laten zien.
- Lockboxes voor beveiligde toegang van agenten als u commissies voor kopersagenten aanbiedt.
Veelvoorkomende valkuilen
- Te lage prijzen. Angst voor afwijzing leidt tot lowballs.
- Overbelovend. U kunt geen reparaties garanderen die u niet kunt uitvoeren.
- Onthullingen negeren. Verborgen gebreken kunnen een deal laten ontsporen.
- Slecht papierwerk. Typefouten in contracten kunnen overeenkomsten ongeldig maken.
Laatste gedachten
Verkopen door de eigenaar is hard werken. Maar het is mogelijk. Je hebt discipline nodig. U heeft juridische ondersteuning nodig. En je moet bereid zijn om elk detail af te handelen. Als u de advocaat overslaat, riskeert u de hele transactie. Knip geen hoeken af. De besparingen zijn reëel. De stress is ook reëel.
U denkt misschien dat u een makelaar nodig heeft om een woning te verhuizen. Dat doe je niet. Het is de uitzondering. Maar de regel overtreedt. Als je de uren erin stopt. Als je het onderzoek doet. U kunt de commissie behouden.
De besparingen kunnen oplopen tot 7 procent. In sommige gevallen. Dat is echt geld. Maar wees niet hebzuchtig. Die cijfers zijn glibberig. Ze verdwijnen als de markten veranderen. Ze verdwijnen wanneer makelaars hun eigen vergoedingen verlagen om te kunnen concurreren. De besparingen zijn nooit gegarandeerd. Ze zijn marktafhankelijk.
Waarom alleen doen?
Voorbij de wiskunde. Er is een menselijk voordeel. Je kent je huis. Je leeft erin. Je kent de geschiedenis. Je kent de eigenaardigheden. Er komt een makelaar binnen. Ze zien vierkante meters. Ze zien het verhaal niet. U kunt voordelen communiceren die zij zullen missen.
Jij krijgt controle. Geen tussenpersoon. Je hoeft je niet af te vragen of ze een fout verbergen. Niemand vertelt je hoe je je woonkamer in scène moet zetten. Jij beslist. Jij verzorgt de onderhandelingen. Je behoudt de privacy.
Maar er zijn kosten aan verbonden. Blootstelling daalt. U verliest MLS-toegang. Je mist de Rolodex van de makelaar. Kopers vertrouwen agenten. Het is een troostding. Ze voelen zich veiliger als er een licentie tussen hen en het contract staat. Je zult harder moeten werken. Mogelijk accepteert u een lagere prijs. Het gebeurt.
De stress van soloverkoop
Het is tijdrovend. Het is stressvol. Jij bent de agent. Jij bent de marketeer. Jij bent de onderhandelaar.
Advertenties gaan omhoog. Je plant rondleidingen. Je rijdt mensen rond. Je beantwoordt vragen. Dan begint het echte werk. Je vindt professionals. Jij boekt de inspecteur. Je huurt een advocaat in. Je handelt met het titelbedrijf. Alles volgens uw eigen schema.
Als je denkt dat je het aankunt. Doe het. Het geeft voldoening. Het geeft kracht. Hier ziet u hoe u kunt beginnen.
Tips om zelf te verkopen
Ten eerste. Controleer de wetten. Eerlijke huisvestingsregels zijn geen suggesties. Het zijn wettelijke grenzen. Overtreed ze. Alles verliezen. Ken de regels voordat u een bord plaatst.
Reclame is uw reddingslijn. Je hebt geen netwerk. Je moet er een bouwen.
- Geprinte advertenties. Lokale kranten werken nog steeds. Kijk naar advertenties. Bekijk de vastgoedweekbladen. Krantenbijlagen springen in het oog.
- Online vermeldingen. Gebruik speciale sites. Te koop door eigenaar. Nationaal te koop via eigenarennetwerk. Deze platforms brengen serieuze kopers.
- De details. Lijst slaapkamers. Badkamers. Vierkante meters. Speciale voorzieningen. Wees nauwkeurig. Vage vermeldingen worden genegeerd.
- The Hook. Gebruik zinnen die verkopen. “Onder de marktprijs.” “Inclusief meubilair.” Deze veroorzaken actie.
De strategie voor tuinborden
U wilt geld besparen. U slaat de makelaarskosten over. Bezuinig niet op zichtbaarheid. Een houten bord. Echt hout. Professioneel.
De kosten bedragen $ 100 tot $ 200. Soms minder. Plastic borden zijn goedkoper. Minder dan $ 50. Maar ze zien er goedkoop uit. Ze duiden op wanhoop. Je wilt kwaliteit uitstralen. Besteed het extra geld.
Zet hem in de voortuin. Zichtbaar vanaf de straat. Veel verkeer. Duidelijk zicht.
Vermeld uw telefoonnummer. Groot. Vetgedrukt. Gemakkelijk te lezen.
Voeg een informatievak toe. Hand-outs. Plattegronden. Functielijsten. Dit filtert kopers. Als ze de prijs niet leuk vinden. Ze rijden weg. U bespaart tijd. Je bewaart rondleidingen. Alleen serieuze biedingen houd je aan.
Is het de moeite waard? Misschien. De markt beslist. Maar jij zit aan het stuur. Voor nu.
De kracht van mond-tot-mondreclame
Je kent iedereen al. Gebruik dat. Praat met vrienden. Kennissen. Collega’s. Zelfs de barman die uw ochtendkoffie maakt. Vraag of ze iemand kennen die op zoek is naar een huis.
Het klinkt informeel. Het voelt riskant. Maar mond-tot-mondreclame werkt. De mensen die via een vriend komen, zijn anders. Ze vertrouwen je voordat ze zelfs maar naar binnen stappen. Dat gemak? Het haalt de wrijving uit het hele proces weg.
Maar wees voorzichtig met de telefoontjes. Met name die van makelaars die een koper beloven.
Commissievallen vermijden
Het kan een valkuil zijn om een makelaar slechts één koper te laten overkomen. Het kan zijn dat u verantwoordelijk bent voor hun commissie, zelfs als de deal niet doorgaat. Laat dat niet gebeuren.
Laat een advocaat een document opstellen. Er moeten twee dingen duidelijk worden vermeld:
1. U heeft geen exclusieve overeenkomst met een agent.
2. U bent bereid een vergoeding te betalen als de woning wordt verkocht aan een doorverwezen koper.
Deze vergoeding bedraagt doorgaans 1 procent tot 3 procent van de aankoopprijs. De helft van een typische commissie. Jij houdt de controle. U betaalt pas als de woning daadwerkelijk aan die specifieke persoon wordt verkocht.
Prijzen zijn alles
In dit hele gebeuren is prijsstelling essentieel.
Prijs het te hoog en het wordt oud. Daar hebben we het over gehad. Kopers scrollen er voorbij. Het zit daar. Stof verzamelt zich.
Prijs het te laag en je verliest invloed. Maar laat de prijs voortdurend dalen naarmate de dagen verstrijken, en dat is nog erger. Het vertelt potentiële kopers dat u onzeker bent. Het duidt op wanhoop. Het ondermijnt je onderhandelingspositie nog voordat je een bod hebt gedaan.
Wanneer u een koper vindt
Als je iemand vindt. Als u een prijs afspreekt. Gefeliciteerd.
Het sluitingsproces is in wezen hetzelfde, ongeacht of u een agent heeft gebruikt of niet. Dat bespreken we later. Maar hier is de regel: schakel een advocaat in.
Sla dit niet over. Lokale regelgeving varieert enorm. Sommige handboeken bevatten kopieën van standaardcontracten. Dat contract is mogelijk niet geldig in uw regio. Een advocaat stelt het verkoopcontract op. Het beschermt je. Het zorgt ervoor dat het papierwerk daadwerkelijk standhoudt in de rechtszaal.
Tijd om uw huis te verkopen
De bal ligt nu bij jou. Je hebt het netwerk. Je hebt de prijs. Je hebt het wettelijke vangnet.
Wat is de volgende zet?
Prijzen zijn geen gok. Het is een berekening.
Als je te hoog noteert, staat je huis. Kopers scrollen er voorbij. De markt negeert het. Als u te laag noteert, kunt u een biedoorlog krijgen. Dat is meestal goed. Maar te hoge prijzen zijn de echte moordenaar. Het besmeurt de reputatie van het huis.
Maak gebruik van een professionele beoordeling. Vertrouw erop. Maar onthoud: de markt bepaalt het uiteindelijke aantal. Kijk naar je buurt. Waarvoor werd het huis ernaast verkocht? Worden de scholen hoger dan gemiddeld beoordeeld? Is het weer mild? Deze details zijn belangrijk.
Als u een makelaar heeft, deel deze gegevens dan. Help ze verkopen. Ze hebben de feiten nodig om uw huis correct te positioneren.
Het huis klaarmaken voor kopers
Lijst het niet zomaar op. Bereid het voor.
Huur een professional in voor een grondige reiniging. Tapijten. Apparaten. Ramen. Het klinkt eenvoudig, maar de meeste mensen slaan het over. Rommel doodt de verkoop. Een stapel kranten in de hal? Weg. Speelgoed op de grond? Weg. U dient aan te geven dat deze woning goed onderhouden is.
Ziet de verf er moe uit? Repareer het.
Binnenmuren moeten gebroken wit zijn. Neutrale. Leeg doek. Buitenbekleding? Werk de scheuren bij. Afbladderende verf schreeuwt om verwaarlozing. Door dit te repareren wordt de aantrekkingskracht vergroot.
Ga aan de stoeprand staan. Kijk naar je eigen huis. Wil je binnenlopen? Zet de vuilnisbakken weg. Zet bloemen in de voortuin. Het gaat om eerste indrukken.
Hoe u aanbiedingen en netto-opbrengsten evalueert
Je agent moet het geluid filteren. Ze kijken naar krediet. Inkomen. Werkgelegenheid. Aanbetalingsgrootte. Tijdlijn afsluiten. Zes tot acht weken is standaard.
Zorg ervoor dat elk aanbod bij u terechtkomt. Sta erop. Uw contract moet volledige openbaarmaking vereisen. Laat een agent een lowball-aanbod niet verbergen terwijl hij wacht op een ‘beter’ aanbod.
Kijk nu eens naar uw eigen financiën.
Wat is uw bedrijfsresultaat? Je hebt een ideale prijs in gedachten. Maar wat is de realiteit? Heeft u een bepaald bedrag nodig om uw volgende woning te kopen? Auto’s afbetalen? Verhuiskosten vergoeden?
Trek de kosten af.
Commissies van makelaars. Afsluitingskosten. Advocaatkosten. Deze vreten aan uw winst. Bereken uw netto-opbrengst voordat u iets tekent. Weet precies wat er op uw bankrekening terechtkomt.
De opendeurmythe
Open huizen worden overschat.
Zeker, ze zijn populair. Hors-d’oeuvres. Zachte muziek. Vreemdelingen die door uw woonkamer dwalen. Maar de gegevens zeggen iets anders.
Volgens de National Association of Realtors wordt slechts 3% van de woningen via open huizen verkocht.
De echte begunstigden zijn de agenten. Een paar uur op een open huis kan tientallen nieuwe klantleads genereren. Voor verkopers? Niet zo veel.
Tenzij u een ‘caravan’ voor kopersagenten host, kunt u deze overslaan. Het is een extra uitgave. Extra tijd. En meestal geeft het vreemden gewoon gratis toegang tot uw huis. Als uw makelaar online en via andere kanalen goed adverteert, is een open huis overbodig.
Een huisverkoop sluiten
Laatste uitleg en papierwerk
Het aanbod wordt geaccepteerd. De inspecties zijn gedaan. De financiering is goedgekeurd. Nu het laatste stuk.
Voordat je de sleutels overhandigt, doe je nog een laatste walkthrough. Dit gebeurt meestal 24 tot 48 uur voor sluitingstijd. U moet verifiëren dat alles in orde is.
Heeft de verkoper de lekkende kraan gerepareerd? Hebben ze de spullen verwijderd die ze beloofden mee te nemen? Is de woning bezemschoon?
Als er iets ontbreekt of kapot is, heb je invloed. U kunt reparaties eisen. Vraag om krediet. Of loop weg.
Ondertussen werkt uw advocaat of titelbedrijf aan het zoeken naar titels. Ze controleren op pandrechten. Erfdienstbaarheden. Juridische kwesties die het eigendom kunnen vertroebelen. Dit kost tijd. Haast je niet.
Wie betaalt wat?
De sluitingskosten variëren per locatie. Ze kunnen een schok zijn.
Normaal gesproken betalen verkopers:
– Makelaarscommissies (meestal 5-6% totaal, verdeeld over makelaars)
– Overdrachtsbelastingen
– Eigenaarsverzekering (in sommige regio’s)
– Documentvoorbereidingskosten
Kopers betalen:
– Kosten kredietverstrekker
– Taxatiekosten
– Opnamekosten
– Vooruitbetaalde rente
Onderhandel hierover vroeg. In sommige markten betalen verkopers meer om kopers aan te trekken. In een hete markt kunnen kopers meer dekking bieden. Ken uw lokale normen.
Ondertekeningsdag
Op de sluitingsdag onderteken je een stapel papierwerk. Het is droog. Het is vervelend. Het is van vitaal belang.
Neem een door de overheid uitgegeven identiteitsbewijs mee. En een gecertificeerde cheque of bankoverschrijving voor uw sluitingskosten en uitbetalingen. Neem geen contant geld mee. Wees niet te laat.
U ondertekent de akte. De schikkingsverklaring. De beëdigde verklaringen. Uw advocaat zal elk document toelichten. Lees ze. Stel vragen. Dit is uw bezit. Bescherm het.
Zodra alles is ondertekend en vastgelegd, beweegt het geld. De akte wordt overgedragen. Je bent klaar.
Maar hier gaat het om.
De stress verdwijnt niet alleen als de inkt droogt. Je bent nog steeds aan het inpakken. Nog steeds in beweging. Nog steeds de nieuwe plek aan het uitzoeken.
Zorg ervoor dat de dozen geëtiketteerd zijn. Bewaar de bonnen. En misschien, heel misschien, neem even de tijd om nog een laatste keer naar de lege kamers te kijken.
Het is voorbij. Of het begint nog maar net. Het hangt ervan af hoe je het ziet.
De koper zit vast. De prijs is overeengekomen. Je staart naar de finish van wat waarschijnlijk een uitputtend maandenlang proces is geweest. Nu komt de daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Het gaat niet alleen om het ondertekenen van een document en weglopen. Er zit infrastructuur achter de verkoop, en als u hier stappen overslaat, loopt u het risico geld te verliezen of met juridische problemen te worden geconfronteerd.
De rol van het titelbedrijf
U heeft een titelbedrijf nodig. Probeer dit onderdeel niet zelf te maken. Hun taak is het onderzoeken van de eigendomsakte (het juridische document dat bewijst dat jij de eigenaar bent van het onroerend goed) en op jacht gaan naar geesten.
Ze zoeken naar betwiste eigendomsclaims. Ze zoeken naar onvolledige documentatie. Als er een pandrecht is van een aannemer die u in 2019 niet hebt betaald, zullen zij dit vinden. Zodra ze de titel hebben vrijgemaakt, geven ze een titelverzekering af.
Deze verzekering wordt meestal afgegeven aan de huizenkoper, maar beschermt u ook. Het garandeert tegen verliezen als gevolg van titelproblemen die door de kieren glippen. Die garantie wil je.
Een vastgoedadvocaat inhuren
Schakel vervolgens een advocaat in. Idealiter iemand die gespecialiseerd is in onroerend goed. Als u een contract met een agent heeft ondertekend, heeft u waarschijnlijk al een contactpersoon. Zo niet, zoek er dan nu een.
Deze persoon doet drie dingen:
1. Stelt het verkoopcontract op.
2. Spreekt de belangrijkste details uit met de koper.
3. Beschermt u tegen verborgen clausules.
Het contract omvat alles. Grote apparaten inbegrepen? Meubilair? Armaturen? Het bedrag van de aanbetaling. De sluitingsdatum. De bezitsdatum. Voorwaarden voor de verkoop, zoals de eindinspectie. Bijzonderheden van de hypotheek. Wie betaalt welke afsluitkosten. En de verkoopprijs.
Uw advocaat zorgt ervoor dat het contract eerlijk is. Ze ontdekken misleidende taal. Ook adviseren zij over belastingen.
De fiscale implicatie: uw winst behouden
Als je winst maakt, prima. Maar de Amerikaanse regering wil een stukje van die taart.
U moet de uitsluiting van vermogenswinst begrijpen. Over het algemeen kunt u tot $250.000 aan vermogenswinst uitsluiten van belastingen. Als u getrouwd bent, stijgt dat aantal naar $500.000.
Er is een vangst. U moet in de afgelopen vijf jaar twee jaar in de woning hebben gewoond.
Als u er minder dan twee jaar heeft gewoond, komt u mogelijk nog in aanmerking. Er bestaan uitzonderingen voor veranderingen in de baan, gezondheidsredenen of andere bijzondere omstandigheden. Uw advocaat zal u vertellen of u in een van deze emmers valt. Ga er niet vanuit dat u bent vrijgesteld. Ga er niet van uit dat dit niet het geval is. Ontvang het schriftelijk.
Sluitingsdag: het eindspel
Zodra het contract is getekend, bent u bijna klaar. Het zware tillen is voorbij.
Nu hoeft u alleen maar:
– Zoek verhuizers.
– Pak je leven in.
– Overhandig de sleutels.
– Vertrek vóór de datum van bezit.
Het klinkt eenvoudig omdat het dat ook is. Maar de voorbereiding op dat simpele moment duurt maanden.
Veelgestelde vragen over het verkopen van een huis
Hoeveel geld houdt u over als u uw huis verkoopt?
De verkoopprijs is niet uw winst. Het gaat erom dat u eerst uw resterende hypotheek afbetaalt. Vervolgens worden de commissies voor de makelaars van de verkoper en de koper afgetrokken. Vervolgens eventuele andere kosten of belastingen op de transactie. Wat overblijft is uw winst. Je kunt het voor alles gebruiken. Veel mensen gebruiken het als aanbetaling voor een nieuw huis.
Welke reparaties moet u uitvoeren voordat u een huis verkoopt?
Het hangt af van de markt. Op een populaire verkopersmarkt zou uw agent kunnen zeggen: doe niets. In een kopersmarkt moet je de aantrekkelijkheid vergroten.
Als u in de warmere maanden verkoopt, besteed dan wat aan landschapsarchitectuur. Het kan oplopen tot 28% van de waarde van het huis. Verf muren in neutrale kleuren. Blanken. Grijzen. Vervang oud tapijt als het er niet schoon uitziet.
Repareer de grote dingen. Funderingsproblemen. Gebroken ramen. Sluiterproblemen. Problemen met het dak. Kopers zullen hier goed naar kijken. Als ze schade zien, onderhandelen ze over de prijs of lopen ze weg.
Wat zijn de stappen om een huis te verkopen?
1. Laat uw huis taxeren.
2. Zoek een gerenommeerde makelaar die de omgeving kent.
3. Stel een aanbiedingsprijs in die meerdere aanbiedingen aanmoedigt.
4. Ruim op. Bewaar persoonlijke spullen in kasten.
5. Grondig reinigen.
6. Huur een professionele vastgoedfotograaf in.
7. Laat uw agent de vermelding afhandelen.
8. Bekijk aanbiedingen.
9. Onderteken de overeenkomst.
10. Ontvang op de sluitingsdag de volledige betaling en overhandig de sleutels.
Wat moet de verkoper betalen bij verkoop van een huis?
De grootste vergoeding is de commissie van de makelaar. Meestal bedraagt dit 5 tot 6% van de verkoopprijs. Dit wordt verdeeld tussen de makelaar van de verkoper en de makelaar van de koper.
Is het beter om uw huis via een makelaar te verkopen?
Verkopen zonder makelaar is mogelijk. Maar een vermelding bij een makelaar heeft voordelen. Ze helpen u kostbare fouten te voorkomen. Ze brengen het huis effectief op de markt. Zij verzorgen het tonen van schema’s. Zij begrijpen de markt. Ze onderhandelen over aanbiedingen.
Huizen die door makelaars worden verkocht, verkopen doorgaans sneller. Ze verkopen meestal voor meer geld dan die particulier worden verkocht. De commissie kost geld, maar het rendement op de investering rechtvaardigt dit vaak.
