Ihr Haus ohne Makler verkaufen: Ein praktischer Leitfaden

Ein Haus zu verkaufen ist nie einfach. Der Markt mag heiß sein, aber der Papierkram und die Logistik bereiten weiterhin Kopfzerbrechen. Wenn Sie zum ersten Mal verkaufen, haben Sie wahrscheinlich eine Menge Fragen. Beauftragen Sie einen Profi? Was genau passiert beim Abschluss? Wie maximieren Sie Ihren Gewinn? Können Sie Ihr nächstes Haus kaufen, bevor dieses verkauft wird?

Wir werden diese Fragen beantworten. Außerdem erklären wir, was Curb Appeal eigentlich bedeutet und warum Tage der offenen Tür oft überbewertet werden.

Es gibt zwei Wege, Ihr Haus zu verkaufen. Sie können einen Immobilienmakler beauftragen oder die Immobilie selbst verkaufen. Bevor wir in diese Debatte eintauchen, wollen wir uns mit den Grundlagen befassen, die für alle gelten.

Kennen Sie Ihren Wert und warten Sie ab

Geduld ist hier nicht nur eine Tugend; Es ist eine Finanzstrategie. Lassen Sie Ihr Zuhause schätzen. Die Kosten liegen zwischen 250 und 500 US-Dollar. In einem starken Markt könnten Sie 10 bis 15 Prozent über diesem Schätzwert verkaufen. In einem schwachen Markt werden Sie wahrscheinlich genau beim geschätzten Wert landen. Wir werden die Preise später im Detail aufschlüsseln.

Überspringen Sie das Rätselraten. Beauftragen Sie einen Fachmann mit der Schätzung Ihrer Immobilie.

Vermeiden Sie rechtliche Fallen durch ordnungsgemäße Inspektionen

Eine Inspektion vor dem Verkauf gibt Ihnen die Kontrolle. Wenn Sie auf die Inspektion durch den Käufer warten, verlieren Sie Einfluss. Wenn Probleme auftauchen, können Sie diese zu Ihren Bedingungen beheben.

Wenn Sie Probleme feststellen, müssen Sie die Offenlegungsgesetze Ihres Staates verstehen. Diese variieren stark je nach Standort. Im Allgemeinen müssen Sie gefährliche Materialien oder schwerwiegende Konstruktionsmängel melden. Andernfalls kann es zu einem Rechtsstreit kommen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wenden Sie sich an einen Anwalt oder an Ihre örtliche Wohnungsbehörde.

Der Mythos über veraltete Einträge

Makler warnen Sie gerne, dass Angebote „veraltet“ werden. Sie sagen, dass Käufer nach ein paar Wochen aufhören, sich darum zu kümmern. Dies ist oft eine Verkaufstaktik. Ein Haus verfällt in der Regel, weil der Verkäufer den Preis zu hoch angesetzt hat.

Auch überstürzter Verkauf kann Ihnen schaden. Sie könnten Ihre Immobilie unterbewerten, nur um schnell umzuziehen. Lassen Sie nicht zu, dass Dringlichkeit Ihren Preis diktiert.

Finanzierung der Lücke zwischen Häusern

Warten Sie im Idealfall mit dem Kauf Ihres neuen Zuhauses, bis dieses verkauft ist. Die gleichzeitige Zahlung zweier Hypotheken stellt eine enorme finanzielle Belastung dar. Wenn Sie nicht warten können, prüfen Sie einen Überbrückungskredit. Bei diesem Darlehen wird das Eigenkapital Ihres aktuellen Eigenheims verwendet, um die Anzahlung für ein neues Eigenheim zu decken. Möglicherweise haben Sie auch Anspruch auf ein Eigenheimdarlehen, um bei sich überschneidenden Zahlungen zu helfen.

Nachdem wir nun die Grundlagen kennen, können wir die wichtigste Entscheidung in Angriff nehmen. Brauchen Sie einen Immobilienmakler?

Brauche ich einen Immobilienmakler?

Das Web verspricht Freiheit. Sie können Ihr Eigenheim auflisten. Sie können den Mittelsmann überspringen. Doch die Realität trifft härter. Ungefähr 93 Prozent der Verkäufe laufen immer noch über einen lizenzierten Fachmann [ref]. Der Papierkram allein reicht aus, um einem den Kopf zu verdrehen. Die rechtlichen Risiken? Noch schlimmer.

Wenn Sie einen Makler beauftragen, beauftragen Sie einen Makler. Der Makler unterzeichnet den Vertrag. Der Agent erledigt die Laufarbeit. Wenn der Makler ein Top-Performer ist, behält er 100 Prozent der Provision. Sie zahlen eine Gebühr an den Makler. Wenn sie neu sind, behalten sie möglicherweise nur 30 oder 40 Prozent. Den Rest für Gemeinkosten und Lizenzkosten übernimmt der Makler.

Warum es bezahlen?

Der menschliche Vorteil

Ein guter Makler ist nicht nur ein Verkäufer. Sie sind ein Schutzschild.

Bildung und Erfahrung sind wichtig. Der Verkauf eines Hauses ist mit einem Berg an Papierkram verbunden. Ein falsches Kontrollkästchen kann den Deal zunichte machen. Ein lizenzierter Immobilienmakler kennt das Labyrinth. Sie wurden wahrscheinlich schon einmal verbrannt. Sie werden nicht zulassen, dass Sie denselben Fehler machen.

Es spart Zeit und Energie. Du hast einen Job. Du hast ein Leben. Sie möchten Ihre Wochenenden nicht damit verbringen, an der Tür zu klingeln. Sie möchten nicht um 16 Uhr die Küche putzen, weil ein Käufer vorbeikommt. Ein Agent übernimmt die Terminplanung. Sie filtern die Reifen-Kicker.

Sie helfen Ihnen, Angebote einzuschätzen. Ist das ernst gemeint? Oder nur ein Witz? Ein Agent sieht die Muster. Sie wissen, welche Käufer eine Vorabgenehmigung haben und welche nur einen Schaufensterbummel machen.

Sie kennen den Markt. Trends ändern sich schnell. Ein guter Immobilienmakler weiß, wofür Häuser heute verkauft werden, und nicht, wofür sie 2019 verkauft wurden. Das schützt Ihr Geschäftsergebnis.

Sie kümmern sich um Verhandlungen. Es ist unangenehm, um das eigene Haus zu feilschen. Es fühlt sich persönlich an. Ein Agent macht es transaktional. Sie erzielen einen besseren Preis.

Sie haben professionelle Kontakte. Benötigen Sie einen Inspektor? Ein Landschaftsgärtner? Ein Auftragnehmer, der den undichten Wasserhahn repariert? Der Rolodex des Agenten ist voll von zuverlässigen Profis.

Verkaufspreis kann ohne einen leiden. Manche Käufer gehen davon aus, dass es sich bei einem Eigenheimbesitzer um einen verzweifelten Verkäufer handelt. Sie bieten weniger. Sie versuchen, die Provisionseinsparungen herauszuquetschen. Ein Agent verhindert diese Voreingenommenheit.

Dann gibt es „Karawanen“. Dies sind Tage der offenen Tür für andere Agenten. Käufer erscheinen nicht. Nur die Agenten. Sie fahren in Gruppen durch. Sie prüfen das Dach, das Fundament, den Grundriss. Es geht schnell. Es bringt Ihr Zuhause vor seriöse Agenten, die seriöse Kunden haben.

Die Technik: MLS Access

Der Multiple Listing Service (MLS) ist unschlagbar. Es ist das Rückgrat von Wohnimmobilien. Etwa 900.000 Agenten abonnieren es. Es listet 90 Prozent der zum Verkauf stehenden Immobilien in den USA auf [ref].

Käufer können kostenlos auf realtor.com suchen. Aber Auflistung? Das kostet in der Regel Geld. Nur abonnierende Makler können ein Haus in die MLS aufnehmen. Manchmal können Verkäufer eine Gebühr zahlen, um direkt gelistet zu werden. Aber warum den vollen Preis zahlen, wenn Sie auch das Abonnement eines Agenten nutzen können?

Die Nachteile

Es ist teuer. Die Provision beträgt bis zu 6 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem 500.000-Dollar-Haus sind das 30.000 Dollar weg. Sie können verhandeln. Besonders in einem heißen Markt. Agenten möchten die Auflistung. Sie werden ihr Honorar senken, um Sie zu überzeugen.

Es erfordert Vertrauen. Sie übergeben Ihr wertvollstes Gut an einen Fremden. Sie müssen sagen: „Bitte helfen Sie mir.“ Sie müssen sentimentale Eigensinne loslassen. Das Haus ist nicht mehr dein Schloss. Es ist eine Bereicherung. Entferne die Emotionen. Konzentrieren Sie sich auf die Zahlen.

Full-Service vs. Discount-Services

Sie haben die Wahl.

Full-Service-Agenten erledigen alles. Sie inszenieren Ihr Zuhause. Sie veranstalten Tage der offenen Tür. Sie hängen ein elegantes Gartenschild auf den Rasen. Sie engagieren Fotografen. Die Fotos sehen aus wie Zeitschriftenseiten. Sie vermarkten aggressiv. Du lehnst dich zurück. Sie warten auf den Scheck.

Rabattdienste berechnen weniger. In der Regel 2 bis 4,5 Prozent Provision. Unternehmen wie ZipRealty und House Rebate bieten dies an. Möglicherweise prüfen sie die Käufer vorab. Sie könnten in der MLS gelistet sein. Sie sparen Tausende.

Aber es gibt einen Haken.

Du führst die Touren durch. Sie gehen ans Telefon. Du machst die Reinigung. Käufermakler zögern möglicherweise, Ihr Haus zu zeigen. Warum? Weil sie die Provision aufgeteilt haben. Wenn der Makler des Verkäufers nur 2 Prozent erhält, erhält der Makler des Käufers weniger. Sie könnten anderen Angeboten mit höheren Auszahlungen Vorrang einräumen.

Lohnt es sich? Wenn Sie geschickt sind. Wenn Sie Zeit haben. Wenn Sie genug sparen können, um den Mehraufwand zu decken, ja. Aber seien Sie bereit zu arbeiten.

Die richtige Person finden

Nun, da Sie wissen, was Sie kaufen, wie finden Sie es?

Wer ist wer? Die Bedingungen werden chaotisch.

Immobilienmakler und Makler werden oft synonym verwendet. Technisch gesehen ist ein Makler Eigentümer des Maklergeschäfts. Der Agent arbeitet für sie. Aber im allgemeinen Sprachgebrauch handelt es sich um dieselbe Person auf diesem Gebiet.

Realtor® ist ein markenrechtlich geschützter Begriff. Dies bedeutet, dass der Makler Mitglied der National Association of Realtors ist. Sie befolgen einen strengen Ethikkodex. Es ist nicht nur eine Lizenz. Es ist ein Versprechen. Nicht alle Makler sind Makler. Aber alle Makler sind Makler.

Wir werden hier die Begriffe „Agent“ und „Makler“ synonym verwenden. Der Einfachheit halber nennen wir einen Realtor® „Makler“.

So finden Sie einen Immobilienmakler

Beginnen Sie mit der National Association of Realtors. Wenn Sie dort Mitglied sind, unterliegt die von Ihnen eingestellte Person einem strengen Ethikkodex. Es ist nicht nur ein Abzeichen. Es ist eine Grundlage für professionelles Verhalten.

Sie können auch Freunde fragen. Menschen, denen Sie vertrauen und die kürzlich Häuser verkauft haben. Ihre Empfehlungen sind mehr wert als eine zufällige Google-Suche. Schauen Sie sich auch lokale Einträge an. Beobachten Sie, wie schnell Häuser in Ihrer spezifischen Postleitzahl umziehen. Geschwindigkeit zählt.

Ein Makler, der seit Jahren in Ihrer Nachbarschaft arbeitet, kennt den Rhythmus des Marktes. Sie wissen, wonach Käufer gerade suchen. Nicht das, was der nationale Durchschnitt sagt. Gehen Sie zu einem Tag der offenen Tür. Treffen Sie sie persönlich. Überprüfen Sie sie vorab. Sehen Sie, wie sie mit potenziellen Käufern sprechen. Beobachten Sie, wie sie mit Fragen umgehen.

Unterschreiben Sie nichts sofort.

Behandeln Sie das Vorstellungsgespräch wie ein Vorstellungsgespräch. Sie stellen jemanden ein, der eines Ihrer größten Vermögenswerte vertritt. Sie möchten einen Agenten, der Ihnen Fragen stellt. Jemand, der sich für die spezifische Geschichte Ihres Hauses interessiert und nicht nur für einen weiteren Provisionsscheck.

Hier sind die Fragen, die Sie stellen müssen.

Kritische Kennzahlen und Marketingpläne

Wie ist ihr Verhältnis zwischen Listenpreis und Verkaufspreis?

Anhand dieser Zahl erfahren Sie, ob der Preis realistisch ist. Es vergleicht den ursprünglichen Listenpreis mit dem endgültigen Verkaufspreis. Sie möchten, dass diese Zahl nahe bei 100 Prozent liegt. Wenn sie ständig hoch notieren und niedrig verkaufen, können sie die Erwartungen nicht gut bewältigen. Wenn sie zu niedrig notieren, lassen sie Geld auf dem Tisch.

Wie viele Häuser haben Sie im letzten Jahr verkauft?

Auf die Lautstärke kommt es an. Es zeigt Aktivität. Es zeigt, dass sie nicht im Papierkram von vor drei Jahren ertrinken.

Wie vermarkten Sie mein Haus?

Ist es nur die MLS? Oder machen Sie Direktwerbung? Flyer? Online-Werbung? Social-Media-Push? Sie brauchen einen Plan.

Kennen Sie meine Nachbarschaft?

Sie sollten die Schulen kennen. Der Geräuschpegel. Die Gemeinschaftsatmosphäre. Allgemeine Antworten sind Warnsignale.

Wie unterscheiden Sie sich von anderen Agenten?

Das ist eine schwierige Frage. Die meisten geben eine vorgefertigte Antwort. Hören Sie genau zu.

Können Sie Referenzen nennen?

Rufen Sie sie an. Fragen Sie, ob der Agent reagiert hat. Haben sie während des Stresses des Abschlusses gut kommuniziert?

Helfen Sie mir, Fachkräfte zu finden?

Sie benötigen Inspektoren. Auftragnehmer. Vielleicht ein Stager. Ein guter Agent hat einen Rolodex.

Welche Stornierungsbedingungen gelten?

Das Leben passiert. Pläne ändern sich. Was ist, wenn Sie aussteigen müssen?

Wie viel Zeit werden Sie für meinen Verkauf aufwenden?

Betreuen sie fünf Kunden? Oder zwanzig? Sie müssen wissen, wo Sie in der Warteschlange stehen.

Das Kleingedruckte

Fordern Sie Kopien der Offenlegung der Agentur an. Die Listungsvereinbarung. Offenlegungen des Verkäufers. Lesen Sie sie. Nicht überfliegen.

Auch wenn ein Makler sagt, seine Provision sei nicht verhandelbar, wehre dich. Vor allem, wenn Sie auch ein Haus über deren Makler kaufen. Dann sind sie oft flexibel. Sparen Sie das Geld.

Es ist eine Partnerschaft. Stellen Sie sicher, dass es sich so anfühlt.

Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt lesen, bevor Sie ihn zu Papier bringen. Sie werden beim Abschluss sowieso einen Rechtsbeistand benötigen. Sie können sie genauso gut vom ersten Tag an in Ihrer Nähe haben, um die Fallen zu fangen.

Zum Verkauf durch den Eigentümer

Wenn Sie Ihr Haus ohne einen Makler verkaufen, haben Sie mehr Geld in der Tasche. Es bedeutet aber auch, dass Sie der Makler, der Vermarkter und der Verhandlungsführer sind.

Schlüsselbegriffe wie Unfallverbindlichkeiten, Offenlegungen und Earnest Money liegen in Ihrer Verantwortung. Wenn Sie eine Offenlegungspflicht versäumen, kann es später zu Klagen kommen. Ein Immobilienanwalt kennt die örtlichen Gesetze. Sie stellen sicher, dass der Vertrag den landesspezifischen Regeln entspricht.

Sie müssen die Immobilie noch vorbereiten. Inszenieren Sie es. Machen Sie professionelle Fotos. Tragen Sie es im MLS ein, wenn Sie über einen Pauschaldienst darauf zugreifen können. Die Vorführungen finden nach Ihrem Zeitplan statt. Sie beantworten jeden Anruf. Sie filtern die Reifenfresser heraus.

Warum das wichtig ist

Wenn Sie nach Eigentümer verkaufen, haben Sie die Kontrolle über die Geschichte. Sie entscheiden, wer durch die Tür geht. Sie legen den Preis fest. Aber Sie tragen auch das Risiko.

Die meisten Käufermakler zeigen kein Haus, es sei denn, ihnen wird eine Provision garantiert. Möglicherweise müssen Sie eine Provision des Käufers anbieten, um seriöse Angebote zu erhalten. Das ist ein Verhandlungspunkt. Machen Sie sich klar, was Sie zahlen werden und was nicht.

Schritte zum Schließen ohne Agenten

1. Geben Sie den richtigen Preis an. Verwenden Sie vergleichbare Verkaufsdaten. Übertreiben Sie es nicht. Häuser, die zu lange stehen, verlieren an Attraktivität.
2. Bereiten Sie den Papierkram vor. Der Kaufvertrag muss wasserdicht sein. Ihr Anwalt erstellt oder überprüft dies.
3. Besichtigungen verwalten. Halten Sie das Haus sauber. Seien Sie flexibel, aber strikt bei den Zugriffszeiten.
4. Angebote prüfen. Sehen Sie sich Preis, Konditionen und Käuferqualifikation an. Nicht alle Angebote sind gleich.
5. Kontrollieren Sie sich durch die Inspektion. Seien Sie bereit, über Reparaturen oder Gutschriften zu verhandeln. Sie müssen nicht alles reparieren.
6. Schließen Sie den Deal ab. Ihr Anwalt kümmert sich um die Titelsuche, die Abschlussdokumente und die Auszahlung des Geldes.

Tools und Ressourcen

• Pauschalgebühr-MLS-Dienste für die Listungspräsenz.
• Anwälte für Vertragsprüfung für Rechtssicherheit.
• Professionelle Fotografen sorgen dafür, dass Ihr Zuhause optimal aussieht.
• Schließfächer für sicheren Maklerzugang, wenn Sie Maklerprovisionen für Käufer anbieten.

Häufige Fallstricke

• Unterpreisung. Angst vor Ablehnung führt zu Lowballs.
• Zu viel versprochen. Sie können keine Garantie für Reparaturen übernehmen, die Sie nicht durchführen können.
• Offenlegungen ignorieren. Versteckte Mängel können einen Deal zum Scheitern bringen.
• Schlechter Papierkram. Tippfehler in Verträgen können Vereinbarungen ungültig machen.

Abschließende Gedanken

Der Verkauf durch den Eigentümer ist harte Arbeit. Aber es ist möglich. Du brauchst Disziplin. Sie benötigen rechtliche Unterstützung. Und Sie müssen bereit sein, jedes Detail zu berücksichtigen. Wenn Sie den Anwalt auslassen, riskieren Sie die gesamte Transaktion. Machen Sie keine Abstriche. Die Einsparungen sind real. Der Stress ist auch real.

Sie denken vielleicht, dass Sie für den Umzug einer Immobilie einen Makler benötigen. Das tust du nicht. Es ist die Ausnahme. Aber die Regel bricht. Wenn man die Stunden einträgt. Wenn Sie recherchieren. Sie können die Provision behalten.

Die Einsparungen können bis zu 7 Prozent betragen. In einigen Fällen. Das ist echtes Geld. Aber werden Sie nicht gierig. Diese Zahlen sind rutschig. Sie verschwinden, wenn sich die Märkte verändern. Sie verschwinden, wenn Makler ihre eigenen Gebühren senken, um konkurrieren zu können. Die Einsparungen sind niemals garantiert. Sie sind marktabhängig.

Warum es alleine machen?

Jenseits der Mathematik. Es gibt einen menschlichen Vorteil. Du kennst dein Haus. Du lebst darin. Sie kennen die Geschichte. Du kennst die Macken. Ein Makler kommt herein. Sie sehen Quadratmeterzahl. Sie sehen die Geschichte nicht. Sie können Vorteile kommunizieren, die ihnen entgehen.

Du bekommst die Kontrolle. Kein Mittelsmann. Kein Wunder, wenn sie einen Fehler verbergen. Niemand sagt Ihnen, wie Sie Ihr Wohnzimmer in Szene setzen sollen. Sie entscheiden. Sie führen die Verhandlungen. Sie wahren die Privatsphäre.

Aber es gibt einen Preis. Die Belichtung sinkt. Sie verlieren den MLS-Zugriff. Ihnen fehlt der Rolodex des Brokers. Käufer vertrauen Maklern. Es ist eine Trostsache. Mit einer Lizenz zwischen ihnen und dem Vertrag fühlen sie sich sicherer. Du wirst härter arbeiten müssen. Möglicherweise akzeptieren Sie einen niedrigeren Preis. Es passiert.

Der Stress des Einzelverkaufs

Es ist zeitaufwändig. Es ist stressig. Sie sind der Agent. Sie sind der Vermarkter. Sie sind der Verhandlungsführer.

Die Werbung steigt. Sie planen Touren. Du fährst Leute herum. Sie beantworten Fragen. Dann beginnt die eigentliche Arbeit. Sie finden Profis. Sie buchen den Prüfer. Sie beauftragen einen Anwalt. Sie verhandeln mit der Titelgesellschaft. Alles nach Ihrem eigenen Zeitplan.

Wenn Sie glauben, dass Sie damit umgehen können. Mach es. Es ist befriedigend. Es stärkt. Hier erfahren Sie, wie Sie beginnen.

Tipps für den Eigenverkauf

Erstens. Überprüfen Sie die Gesetze. Faire Wohnregeln sind keine Vorschläge. Es sind gesetzliche Grenzen. Verletze sie. Alles verlieren. Machen Sie sich mit den Regeln vertraut, bevor Sie ein Schild anbringen.

Werbung ist Ihre Lebensader. Sie haben kein Netzwerk. Du musst eins bauen.

• Print-Anzeigen. Lokalzeitungen funktionieren weiterhin. Schauen Sie sich Kleinanzeigen an. Schauen Sie sich die Immobilien-Wochenzeitungen an. Zeitungsbeilagen sind ein echter Hingucker.
• Online-Einträge. Verwenden Sie spezielle Websites. Zum Verkauf durch den Eigentümer. National zum Verkauf durch das Eigentümernetzwerk. Diese Plattformen bringen ernsthafte Käufer.
• Die Details. Schlafzimmer auflisten. Badezimmer. Quadratmeterzahl. Besondere Annehmlichkeiten. Seien Sie präzise. Vage Einträge werden ignoriert.
• The Hook. Verwenden Sie Phrasen, die verkaufen. „Unter dem Marktpreis.“ „Möbel inklusive.“ Diese lösen eine Aktion aus.

Die Yard-Sign-Strategie

Sie möchten Geld sparen. Sie entfallen die Maklergebühr. Sparen Sie nicht an Sichtbarkeit. Ein Holzschild. Echtholz. Professional.

Die Kosten liegen zwischen 100 und 200 US-Dollar. Manchmal weniger. Kunststoffschilder sind günstiger. Unter 50 $. Aber sie sehen billig aus. Sie signalisieren Verzweiflung. Sie wollen Qualität signalisieren. Geben Sie das zusätzliche Geld aus.

Stellen Sie es in den Vorgarten. Von der Straße aus sichtbar. Hoher Verkehr. Klare Sichtlinie.

Geben Sie Ihre Telefonnummer an. Groß. Deutlich. Leicht zu lesen.

Fügen Sie ein Informationsfeld hinzu. Handouts. Grundrisse. Funktionslisten. Dadurch werden Käufer gefiltert. Wenn ihnen der Preis nicht gefällt. Sie fahren weg. Sie sparen Zeit. Sie speichern Touren. Sie behalten nur die seriösen Angebote.

Lohnt sich der Aufwand? Vielleicht. Der Markt entscheidet. Aber Sie sitzen auf dem Fahrersitz. Zur Zeit.

Die Macht der Mundpropaganda

Du kennst bereits alle. Benutze das. Sprich mit Freunden. Bekannte. Kollegen. Sogar der Barkeeper, der Ihren Morgenkaffee zubereitet. Fragen Sie, ob sie jemanden kennen, der ein Haus sucht.

Es klingt informell. Es fühlt sich riskant an. Aber Mundpropaganda funktioniert. Die Menschen, die durch einen Freund kommen, sind unterschiedlich. Sie vertrauen dir, bevor sie überhaupt eintreten. Diese Leichtigkeit? Dadurch entfällt die Reibung im gesamten Prozess.

Aber seien Sie vorsichtig mit den Telefonanrufen. Insbesondere diejenigen von Maklern, die einen Käufer versprechen.

Provisionsfallen vermeiden

Es kann eine Falle sein, einen Makler nur einen Käufer vorbeibringen zu lassen. Es kann sein, dass Sie selbst dann für die Provision verantwortlich sind, wenn der Deal scheitert. Lass das nicht passieren.

Lassen Sie ein Dokument von einem Anwalt erstellen. Es muss zwei Dinge klar zum Ausdruck bringen:
1. Sie haben keine Exklusivvereinbarung mit einem Makler.
2. Sie sind bereit, eine Gebühr zu zahlen, wenn das Haus an einen empfohlenen Käufer verkauft wird.

Diese Gebühr beträgt normalerweise 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Die Hälfte einer typischen Provision. Sie behalten die Kontrolle. Sie zahlen nur, wenn das Haus tatsächlich an diese bestimmte Person verkauft wird.

Der Preis ist alles

Bei dieser ganzen Sache ist die Preisgestaltung von entscheidender Bedeutung.

Wenn der Preis zu hoch ist, wird es abgestanden. Wir haben darüber gesprochen. Käufer scrollen daran vorbei. Es sitzt da. Staub sammelt sich.

Wenn Sie den Preis zu niedrig ansetzen, verlieren Sie die Hebelwirkung. Aber lassen Sie den Preis im Laufe der Tage kontinuierlich fallen, und das ist noch schlimmer. Es zeigt potenziellen Käufern, dass Sie unsicher sind. Es signalisiert Verzweiflung. Es untergräbt Ihre Verhandlungsmacht, bevor Sie überhaupt ein Angebot gemacht haben.

Wenn Sie einen Käufer finden

Wenn du jemanden findest. Wenn Sie sich auf einen Preis einigen. Glückwunsch.

Der Abschlussvorgang ist im Wesentlichen derselbe, unabhängig davon, ob Sie einen Agenten eingesetzt haben oder nicht. Wir werden das später besprechen. Aber hier gilt die Regel: Beauftragen Sie einen Anwalt.

Überspringen Sie das nicht. Die örtlichen Vorschriften variieren erheblich. Einige Handbücher enthalten Kopien von Standardverträgen. Dieser Vertrag ist in Ihrer Region möglicherweise nicht gültig. Ein Anwalt erstellt den Kaufvertrag. Es schützt dich. Es stellt sicher, dass der Papierkram tatsächlich vor Gericht Bestand hat.

Zeit, Ihr Haus zu verkaufen

Der Ball liegt jetzt bei Ihnen. Sie haben das Netzwerk. Sie haben den Preis. Sie haben das gesetzliche Sicherheitsnetz.

Was ist der nächste Schritt?

Die Preisgestaltung ist keine Schätzung. Es ist eine Berechnung.

Wenn Sie zu hoch auflisten, steht Ihr Haus. Käufer scrollen daran vorbei. Der Markt ignoriert es. Wenn Sie zu niedrig auflisten, kann es zu einem Bieterkrieg kommen. Das ist normalerweise gut. Aber überteuerte Preise sind der wahre Killer. Es schadet dem Ruf des Hauses.

Nutzen Sie ein professionelles Gutachten. Vertraue ihm. Aber denken Sie daran: Der Markt entscheidet über die endgültige Zahl. Schauen Sie sich Ihre Nachbarschaft an. Für welchen Preis wurde das Haus nebenan verkauft? Werden die Schulen überdurchschnittlich gut bewertet? Ist das Wetter mild? Diese Details sind wichtig.

Wenn Sie einen Broker haben, teilen Sie diese Daten mit. Helfen Sie ihnen beim Verkauf. Sie benötigen die Fakten, um Ihr Zuhause richtig zu positionieren.

Das Haus für Käufer vorbereiten

Listen Sie es nicht einfach auf. Bereiten Sie es vor.

Beauftragen Sie einen Profi mit der Tiefenreinigung. Teppiche. Haushaltsgeräte. Windows. Es klingt einfach, aber die meisten Leute überspringen es. Unordnung tötet Verkäufe. Ein Stapel Zeitungen im Flur? Gegangen. Spielzeug auf dem Boden? Gegangen. Sie müssen signalisieren, dass dieses Haus gut gepflegt ist.

Sieht der Lack abgenutzt aus? Repariere es.

Innenwände sollten cremefarben sein. Neutral. Leere Leinwand. Außenverkleidung? Die Risse ausbessern. Abblätternde Farbe schreit nach Vernachlässigung. Die Reparatur erhöht die Attraktivität des Bordsteins.

Stellen Sie sich an den Bordstein. Schauen Sie sich Ihr eigenes Haus an. Willst du reinkommen? Stellen Sie die Mülleimer weg. Legen Sie Blumen in den Vorgarten. Es geht um erste Eindrücke.

So bewerten Sie Angebote und Nettoerlöse

Ihr Agent sollte den Lärm filtern. Sie schauen auf die Kreditwürdigkeit. Einkommen. Anstellung. Höhe der Anzahlung. Abschlusszeitleiste. Üblich sind sechs bis acht Wochen.

Stellen Sie sicher, dass jedes Angebot bei Ihnen ankommt. Bestehen Sie darauf. Ihr Vertrag sollte eine vollständige Offenlegung erfordern. Lassen Sie nicht zu, dass ein Makler ein schlechtes Angebot verheimlicht, während er auf ein „besseres“ wartet.

Schauen Sie sich nun Ihre eigenen Finanzen an.

Was ist Ihr Fazit? Sie haben einen idealen Preis im Auge. Aber was ist die Realität? Benötigen Sie einen bestimmten Betrag für den Kauf Ihres nächsten Eigenheims? Autos abbezahlen? Umzugskosten übernehmen?

Subtrahieren Sie die Gebühren.

Maklerprovisionen. Abschlusskosten. Anwaltskosten. Diese schmälern Ihren Gewinn. Berechnen Sie Ihren Nettoerlös, bevor Sie etwas unterschreiben. Erfahren Sie genau, was auf Ihrem Bankkonto landet.

Der Mythos vom Tag der offenen Tür

Tage der offenen Tür werden überbewertet.

Klar, sie sind beliebt. Vorspeisen. Sanfte Musik. Fremde wandern durch Ihr Wohnzimmer. Aber die Daten sagen etwas anderes.

Nach Angaben der National Association of Realtors werden nur 3 % der Häuser über Tage der offenen Tür verkauft.

Die eigentlichen Nutznießer sind die Agenten. Ein paar Stunden bei einem Tag der offenen Tür können Dutzende neuer Kundenkontakte generieren. Für Verkäufer? Nicht so sehr.

Überspringen Sie es, es sei denn, Sie veranstalten eine „Karawane“ für Einkäufer. Es ist ein zusätzlicher Aufwand. Verlängerung. Und vor allem gewährt es Fremden nur freien Zutritt zu Ihrem Zuhause. Wenn Ihr Agent online und über andere Kanäle gut wirbt, ist ein Tag der offenen Tür überflüssig.

Abschluss eines Hausverkaufs

Abschließende Komplettlösung und Papierkram

Das Angebot wird angenommen. Die Inspektionen sind abgeschlossen. Die Finanzierung wird genehmigt. Nun die letzte Etappe.

Bevor Sie die Schlüssel übergeben, führen Sie eine letzte Besichtigung durch. Dies geschieht in der Regel 24 bis 48 Stunden vor Schließung. Sie müssen überprüfen, ob alles in Ordnung ist.

Hat der Verkäufer den undichten Wasserhahn repariert? Haben sie die versprochenen Gegenstände mitgenommen? Ist das Haus besenrein?

Wenn etwas fehlt oder kaputt ist, haben Sie einen Hebel. Sie können Reparaturen verlangen. Bitte um Kredit. Oder geh weg.

In der Zwischenzeit arbeitet Ihr Anwalt oder Ihre Titelfirma an der Titelsuche. Sie suchen nach Grundpfandrechten. Dienstbarkeiten. Rechtliche Probleme, die das Eigentum beeinträchtigen könnten. Das braucht Zeit. Beeilen Sie sich nicht.

Wer zahlt was?

Die Abschlusskosten variieren je nach Standort. Sie können ein Schock sein.

Normalerweise zahlen Verkäufer:
– Immobilienmaklerprovisionen (in der Regel insgesamt 5–6 %, aufgeteilt auf die Makler)
– Übertragungssteuern
– Eigentumsversicherung des Eigentümers (in einigen Regionen)
– Gebühren für die Dokumentenerstellung

Käufer zahlen:
– Gebühren des Kreditgebers
– Bewertungsgebühren
– Aufnahmegebühren
– Vorausbezahlte Zinsen

Verhandeln Sie dies frühzeitig. In manchen Märkten zahlen Verkäufer mehr, um Käufer anzulocken. In einem heißen Markt könnten Käufer mehr abdecken. Kennen Sie Ihre lokalen Normen.

Tag der Unterzeichnung

Am Abschlusstag unterschreiben Sie einen Stapel Papiere. Es ist trocken. Es ist langweilig. Es ist lebenswichtig.

Bringen Sie einen amtlichen Ausweis mit. Und ein zertifizierter Scheck oder eine Überweisung für Ihre Abschlusskosten und Auszahlungen. Bringen Sie kein Bargeld mit. Komm nicht zu spät.

Sie werden die Urkunde unterschreiben. Die Abrechnungserklärung. Die eidesstattlichen Erklärungen. Ihr Anwalt wird Ihnen jedes Dokument erläutern. Lesen Sie sie. Stellen Sie Fragen. Das ist Ihr Kapital. Beschütze es.

Sobald alles unterschrieben und protokolliert ist, wird das Geld bewegt. Die Urkunde wird übertragen. Du bist fertig.

Aber hier ist die Sache.

Der Stress verschwindet nicht einfach, wenn die Tinte trocknet. Du bist immer noch am Packen. Immer noch in Bewegung. Ich bin immer noch dabei, den neuen Ort herauszufinden.

Bewahren Sie die Kartons beschriftet auf. Bewahren Sie die Quittungen auf. Und vielleicht, nur vielleicht, nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um ein letztes Mal einen Blick auf die leeren Räume zu werfen.

Es ist vorbei. Oder es fängt gerade erst an. Kommt darauf an, wie man es sieht.

Der Käufer ist gebunden. Der Preis ist vereinbart. Sie starren auf die Ziellinie eines wahrscheinlich anstrengenden, monatelangen Prozesses. Nun kommt es zur eigentlichen Eigentumsübertragung. Es geht nicht nur darum, ein Papier zu unterschreiben und wegzugehen. Hinter dem Verkauf steckt eine Infrastruktur, und wenn Sie hier Schritte überspringen, riskieren Sie Geldverluste oder rechtliche Probleme.

Die Rolle der Titelgesellschaft

Sie benötigen eine Titelfirma. Versuchen Sie nicht, diesen Teil selbst zu machen. Ihre Aufgabe ist es, die Eigentumsurkunde zu prüfen – das juristische Dokument, das beweist, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind – und nach Geistern zu suchen.

Sie suchen nach umstrittenen Eigentumsansprüchen. Sie suchen nach unvollständiger Dokumentation. Wenn ein Auftragnehmer ein Pfandrecht hat, das Sie 2019 nicht bezahlt haben, wird er es finden. Sobald sie den Titel geklärt haben, stellen sie eine Titelversicherung aus.

Diese Versicherung wird in der Regel dem Hauskäufer gewährt, schützt aber auch Sie. Es schützt Sie vor Verlusten durch unbemerkte Titelprobleme. Sie wollen diese Garantie.

Beauftragen eines Anwalts für Immobilienrecht

Als nächstes sollten Sie sich einen Anwalt holen. Idealerweise jemand, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Wenn Sie einen Vertrag mit einem Makler abgeschlossen haben, haben Sie wahrscheinlich bereits einen Ansprechpartner. Wenn nicht, finden Sie jetzt einen.

Diese Person tut drei Dinge:
1. Erstellt den Kaufvertrag.
2. Erarbeitet mit dem Käufer die entscheidenden Details.
3. Schützt Sie vor versteckten Klauseln.

Der Vertrag deckt alles ab. Großgeräte inklusive? Möbel? Spielpläne? Die Höhe der Anzahlung. Das Schlussdatum. Das Besitzdatum. Bedingungen für den Verkauf, wie die Endkontrolle. Einzelheiten zur Hypothek. Wer zahlt welche Abschlusskosten? Und der Verkaufspreis.

Ihr Anwalt stellt sicher, dass der Vertrag fair ist. Sie erkennen irreführende Sprache. Sie beraten auch zu Steuern.

Die steuerlichen Auswirkungen: Behalten Sie Ihren Gewinn

Wenn Sie einen Gewinn erzielen, ist das großartig. Aber die US-Regierung will ein Stück von diesem Kuchen haben.

Sie müssen den Ausschluss von Kapitalgewinnen verstehen. Im Allgemeinen können Sie Kapitalgewinne bis zu 250.000 USD von der Steuer ausnehmen. Wenn Sie verheiratet sind, steigt diese Zahl auf 500.000 USD.

Es gibt einen Haken. Sie müssen in den letzten fünf Jahren zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben.

Wenn Sie weniger als zwei Jahre dort gelebt haben, können Sie möglicherweise trotzdem Anspruch darauf haben. Ausnahmen bestehen bei Arbeitsplatzwechsel, gesundheitlichen Gründen oder anderen besonderen Umständen. Ihr Anwalt wird Ihnen Bescheid sagen, wenn Sie in eine dieser Kategorien fallen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie davon ausgenommen sind. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie es nicht sind. Holen Sie es sich schriftlich.

Abschlusstag: Das Endspiel

Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, sind Sie fast fertig. Das schwere Heben hat ein Ende.

Jetzt müssen Sie nur noch:
– Finden Sie Umzugsunternehmen.
– Pack dein Leben ein.
– Schlüsselübergabe.
– Verlassen Sie es bis zum Besitzdatum.

Es klingt einfach, weil es so ist. Doch die Vorbereitung auf diesen einfachen Moment dauert Monate.

FAQ zum Hausverkauf

Wie viel Geld bleibt Ihnen übrig, wenn Sie Ihr Haus verkaufen?
Der Verkaufspreis ist nicht Ihr Gewinn. Zunächst wird die Resthypothek abbezahlt. Anschließend werden die Provisionen für die Makler des Verkäufers und des Käufers abgezogen. Dann fallen alle anderen Gebühren oder Steuern aus der Transaktion an. Was übrig bleibt, ist Ihr Gewinn. Sie können es für alles verwenden. Viele Menschen investieren darin in eine Anzahlung für ein neues Zuhause.

Welche Reparaturen sollten Sie vor dem Verkauf eines Hauses durchführen?
Es kommt auf den Markt an. Auf einem heißen Verkäufermarkt könnte Ihr Agent sagen, Sie sollten nichts tun. Auf einem Käufermarkt müssen Sie die Attraktivität des Bordsteins steigern.

Wenn Sie in den wärmeren Monaten verkaufen, geben Sie etwas für die Landschaftsgestaltung aus. Es kann bis zu 28 % zum Wert des Hauses beitragen. Streichen Sie Wände in neutralen Farben. Weiße. Grautöne. Ersetzen Sie den alten Teppich, wenn er nicht sauber aussieht.

Repariere die großen Dinge. Stiftungsfragen. Zerbrochene Fenster. Probleme mit dem Verschluss. Probleme mit dem Dach. Käufer werden sich diese genau ansehen. Wenn sie einen Schaden feststellen, verhandeln sie den Preis oder gehen weg.

Was sind die Schritte zum Verkauf eines Hauses?
1. Lassen Sie Ihr Zuhause schätzen.
2. Finden Sie einen seriösen Immobilienmakler, der sich in der Gegend auskennt.
3. Legen Sie einen Listenpreis fest, der zu mehreren Angeboten anregt.
4. Aufräumen. Bewahren Sie persönliche Gegenstände in Schränken auf.
5. Gründlich reinigen.
6. Beauftragen Sie einen professionellen Immobilienfotografen.
7. Lassen Sie Ihren Agenten die Auflistung übernehmen.
8. Überprüfen Sie Angebote.
9. Unterzeichnen Sie die Vereinbarung.
10. Am Abschlusstag erhalten Sie die vollständige Zahlung und übergeben die Schlüssel.

Was muss der Verkäufer beim Hausverkauf bezahlen?
Die größte Gebühr ist die Maklerprovision. Sie beträgt in der Regel 5 bis 6 % des Verkaufspreises. Dies wird zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt.

Ist es besser, Ihr Haus über einen Makler zu verkaufen?
Ein Verkauf ohne Makler ist möglich. Aber die Eintragung bei einem Makler hat Vorteile. Sie helfen Ihnen, kostspielige Fehler zu vermeiden. Sie vermarkten das Haus effektiv. Sie kümmern sich um die Anzeige von Zeitplänen. Sie verstehen den Markt. Sie verhandeln Angebote.

Von Maklern verkaufte Häuser verkaufen sich tendenziell schneller. Sie werden tendenziell für mehr Geld verkauft als Privatverkäufer. Die Provision kostet Geld, aber die Kapitalrendite rechtfertigt es oft.