Veřejné investiční fondy do nemovitostí (REIT) fungují jako každá jiná společnost, pokud jde o získávání peněz. Vstupují na burzu prostřednictvím primární veřejné nabídky (IPO) a prodávají akcie širokému spektru investorů. Kupující nenakupují jen papír; investují do portfolia nemovitostí produkujících příjem. Tento externí kapitál poskytuje REIT schopnost získávat, rozvíjet a spravovat nemovitostní aktiva.
Cíl je jednoduchý: generovat zisk. REIT generují příjem z pronájmu, leasingu nebo prodeje těchto nemovitostí. Ze zákona musí být 90 % zdanitelných příjmů pravidelně rozdělováno akcionářům. Investoři volí správní radu, která vybírá investice a najímá manažerské týmy. Jedná se o strukturovaný řetězec velení navržený tak, aby zajistil konstantní tok hotovosti.
Proč je FFO důležitější než čistý příjem
Výdělky ve světě REIT se jen zřídka měří standardní metrikou čistého příjmu. Průmyslovým standardem je FFO (Funds From Operations). Tuto metriku určuje National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). Začíná to čistým příjmem z pronájmů nebo prodejů. Poté se odečítají administrativní a finanční náklady.
Účetní principy GAAP tento obrázek komplikují. Podle GAAP se odpisy aktiv považují za předvídatelné náklady. To vytváří problém pro REIT. Nemovitosti si obvykle v průběhu času udržují nebo zvyšují hodnotu. Odpisy uměle snižují vykazované výnosy. Vykresluje tmavší obraz, než ve skutečnosti je.
FFO to napravuje odstraněním odpisů. Poskytuje přesnější obrázek o peněžních tocích. Formule však není bez chyb. Investoři musí jít nad rámec základního výpočtu.
Ponořte se do čísel
Chcete-li získat přesné číslo FFO, musíte sáhnout hlouběji. Klíč spočívá ve čtvrtletních zprávách společností. Další informace často obsahují skutečná data. Standardní vzorec založený na čistém příjmu GAAP se často rozpadá.
Skutečný provozní peněžní tok zahrnuje další výdaje. Opravy jsou důležité. Údržba je důležitá. To jsou skutečné náklady, které ovlivňují konečný výsledek. Jejich ignorování zkresluje chápání finančního zdraví REIT. Hledáte cash flow, nejen účetní úpravy.
Často kladené otázky o akciích REIT
Co je to akcie REIT?
Toto je zkratka pro realitní investiční trust. Tyto společnosti vlastní nebo financují nemovitosti produkující příjem v různých odvětvích. Investoři k nim přistupují prostřednictvím burz.
Je REIT dobrá investice?
Poskytují diverzifikaci. Umožňují vám rozložit vaše riziko nad rámec tradiční volatility akciového trhu.
Které REIT si vedou nejlépe?
Společnosti jako Iron Mountain, Digital Realty Trust a společnosti, které vynikají v Kiplingerově investičním výhledu, jsou často mezi nejlepšími. Výsledky se liší, takže si proveďte svůj vlastní výzkum.
Můžete přijít o peníze v REITs?
Ano. Pokud úrokové sazby rostou, kapitál často proudí do dluhopisů. To může odčerpávat investiční kapitál z REIT, což vede k nižším cenám akcií.
Kolik REIT je tam?
Ve Spojených státech je přibližně 1 100 registrovaných REIT, které podaly daňové přiznání. Trh je přesycený. Nalezení toho správného vyžaduje pečlivou analýzu.
Čísla na stránce neříkají celý příběh. Musíte se podívat, co je za nimi. Náklady na údržbu přispívají k zisku. Posuny na trhu vše mění. Kalkulace je nástroj, nikoli záruka.
