Het bezitten van een huis zou de ultieme overwinning zijn. In plaats daarvan verandert het voor honderdduizenden gezinnen in een financiële valstrik. Marktafscherming is niet alleen maar een modewoord; het is het juridische mechanisme dat kredietverstrekkers gebruiken om beslag te leggen op uw eigendommen als u stopt met betalen. Ze verkopen het om hun geld terug te krijgen. Het begint met één gemiste betaling. Dan nog een. Dan begint de klok te tikken op uw vermogen.
De omvang van deze puinhoop is onthutsend. In 2008 markeerde de Mortgage Bankers Association (MBA) een recordcrisis. Meer dan 900.000 huishoudens staarden in het vat van marktafscherming. Dat is een sprong van 71 procent ten opzichte van het voorgaande jaar. Ongeveer 2 procent van alle hypotheken in de VS was in gebreke. Dit is het hoogste delinquentiepercentage dat de MBA in 36 jaar heeft gezien.
Houdt dit u ‘s nachts wakker? Het zou moeten. Of misschien ben je gewoon verlamd. Je zou kunnen denken dat je immuun bent. U denkt waarschijnlijk dat de crisis werd veroorzaakt door roekeloze leners die huizen kochten die ze zich niet konden veroorloven. Maar of je nu bang of arrogant bent, de vraag blijft dezelfde: waarom verliezen deze mensen hun huis?
Lange tijd was het gemakkelijke antwoord subprime-hypotheken. Deze leningen lokken vaak kopers met lage introductietarieven. Een paar jaar later wordt het tarief opnieuw ingesteld op een torenhoog cijfer. De mensen die deze leningen krijgen, hebben meestal lage kredietscores. Het ontbreekt hen vaak aan de kasreserves om die plotselinge betalingsschok op te vangen.
Maar zijn het alleen subprime-leningen? Eind 2007 waren subprime-hypotheken de oorzaak van 42 procent van de nieuwe faillissementen. Dat is een enorm stuk. Maar kijk naar het bredere plaatje. Het aantal faillissementen stijgt over de hele linie.
In 2007 is het aantal faillissementen voor zowel subprime- als prime-hypotheken verdubbeld. De subprime-rente steeg van 2,7 procent naar 5,29 procent. Voor prime-hypotheken, die traditioneel als veilig werden beschouwd, steeg het executiepercentage van 0,41 procent naar 1,06 procent.
Als ook de belangrijkste kredietnemers onder druk komen te staan, is er iets anders aan de hand. Zijn het de dalende huizenprijzen die de aandelen wegvagen? Een algemene economische depressie? Persoonlijke tragedies zoals echtscheiding of overlijden?
De belangrijkste reden voor verlies van een huis als gevolg van huisuitverkoop verschilt per staat en regio. We krabben hier slechts aan de oppervlakte. We moeten ons verdiepen in de economische theorieën die deze noodlijdende markt aandrijven. Vervolgens zullen we nauwkeurig bekijken hoe subprime-hypotheken in de grotere puzzel passen.
Marktafschermingsfactoren: subprime-hypotheken of woningwaarden?
Huiseigenaren die afhankelijk waren van subprime-hypotheken in Massachusetts, kregen bijna 20 procent van de tijd te maken met faillissementen. Dat cijfer is zes keer hoger dan voor mensen met prime-leningen. De wiskunde suggereert een eenvoudige oplossing: een verbod op subprime-leningen. Stop de slechte leningen, stop de faillissementen.
De federale regering was het daarmee eens. In maart 2008 presenteerde minister van Financiën Henry Paulson een financieel hervormingsplan. Het doel? Strengere bankregels en strengere limieten voor risicovolle hypotheken. Het plan stelde een federaal toezichtcomité voor om toezicht te houden op de hypotheekproductie. De bedoeling was duidelijk. Voorkom dat mensen vast komen te zitten in leningen die ze überhaupt niet konden betalen.
Het klonk logisch. Het was niet het hele verhaal.
Een onderzoek uit 2007 door de Federal Reserve Bank of Boston wees op een andere boosdoener: woningwaarden. Uit de gegevens bleek dat veel leners die in gebreke bleven bij subprime-leningen, feitelijk met prime-hypotheken waren begonnen. Ze waren vanaf dag één geen slechte leners. Zij waren het slachtoffer van een aandelenverlies.
Uit het onderzoek bleek dat er sprake was van een sterke correlatie. Huiseigenaren die de waarde van hun onroerend goed met 20 procent of meer zagen dalen, hadden 14 keer meer kans op faillissement dan degenen wier huizen met 20 procent in waarde waren gestegen. De Boston Fed schreef de piek in het aantal faillissementen in Massachusetts in 2006 en 2007 toe aan een prijsdaling die in 2005 begon.
De aandelenval
Subprime-leningen speelden een rol. Maar de drijvende kracht was niet een buitensporige betalingsreset. Het was het verlies van eigen vermogen. Wanneer de waarde van een woning onder het leningsaldo daalt, staat de huiseigenaar onder water.
Iemand met een subprime-hypotheek heeft meestal weinig geld. Het huis is vaak hun enige belangrijke bezit. Omdat de huizenwaarde laag is, hebben ze niets om mee te onderhandelen. Ze kunnen niet herfinancieren. Ze kunnen niet verkopen. Ze zitten vast.
Subprime-leningen zorgden niet noodzakelijkerwijs voor slechte hypotheken. Ze creëerden huiseigenaren die het zich niet konden veroorloven dat de waarde van hun huis daalde.
Maar wat was er eerst? Foreclosures of dalende waarden? Het Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) zegt dat het een feedbackloop is. Hun onderzoek uit 2007 bevestigde een hoge correlatie tussen dalende prijzen en stijgende wanbetalingen.
Lagere prijzen leiden tot faillissementen omdat huiseigenaren weglopen als hun eigen vermogen verdwijnt. Maar faillissementen zorgen ook voor lagere prijzen. Er komt een overaanbod aan huizen op de markt. Meer aanbod. Minder vraag. De prijzen dalen verder.
De Californië-verbinding
Californië heeft het hoogste aantal subprime-hypotheken van het land. Het land heeft ook te kampen met een overaanbod aan woningen als gevolg van een geknapte huizenzeepbel.
Tijdens de hoogconjunctuur trokken investeerders hun intrek. Ze bouwden huizen terwijl de waarden een historisch hoogtepunt bereikten. Nu crashen de waarden. Die optimistische investeerders kunnen niet verkopen. Ze kunnen de resetbetaling op hun hypotheken met aanpasbare rente niet uitvoeren. Ze lopen weg.
Zullen federale plannen helpen? Het is moeilijk te zeggen.
Het aanscherpen van de normen voor subprime-leningen zou een vicieuze cirkel kunnen veroorzaken. Als minder mensen worden goedgekeurd, worden er minder huizen verkocht. Waarden dalen. Aanvragers die een subprime-lening proberen te herfinancieren, komen mogelijk niet in aanmerking onder de nieuwe regels. Ze blijven achter met een onbetaalbare lening en mogelijke uitsluiting. De prijzen blijven dalen naarmate er meer afgeschermde huizen op de markt komen.
Sommige gebieden met veel marktafschermingen hebben niet eens veel subprime-hypotheken. Economische factoren spelen een grotere rol dan het type lening.
Economische en persoonlijke factoren bij marktafscherming
Kijkend naar het Midwesten, met name Ohio en Michigan, schetst u een verwarrend beeld als u zich alleen op slechte leningen concentreert. Deze staten werden verpletterd door de marktafschermingscrisis, maar ze hadden feitelijk niet een onevenredig hoog aantal “subprime-hypotheken** vergeleken met andere regio’s. De echte boosdoener was het banenverlies.
Sinds 2001 zijn in Michigan ruim 340.000 banen verdwenen. Ohio verloor ongeveer 200.000. Dat is een enorme klap voor de lokale economische prestaties. Het bewijst dat zwakke lokale economieën net zo gevaarlijk zijn als risicovolle hypotheken. Als mensen stoppen met verdienen, worden huizen niet meer betaald.
De echte gegevens achter marktafschermingsoorzaken
Countrywide Financial, destijds de grootste hypotheekverstrekker van de VS, onderzocht dit. Hun rapport uit 2007 besloeg ongeveer 80% van alle faillissementen. Ze ontdekten dat inkomensvermindering in 58% van de gevallen de belangrijkste reden was. Dat aantal doet al het andere in de schaduw.
Vergelijk dat eens met andere redenen waarom mensen hun huis verloren:
- Ziekte of medische problemen waren goed voor slechts 13%.
- Echtscheiding was verantwoordelijk voor 8%.
- Het onvermogen om het huis te verkopen was slechts 6%.
Het is verrassend dat betalingsaanpassingen op hypotheken in slechts 1,4% van de gevallen als reden werden genoemd. Je zou denken dat hypotheken met een variabele rente hoger op deze lijst zouden staan. Als subprime-leningen met renteherzieningen de belangrijkste oorzaak zouden zijn, zouden we hier hogere cijfers zien. Maar vergeet niet dat de gegevens van Countrywide in juli 2007 stopten. De ergste renteherzieningen hadden nog niet plaatsgevonden.
Ook deze gegevens moeten we met een korreltje zout nemen. Countrywide liep destijds een federaal onderzoek vanwege onnauwkeurigheden in de leningdocumenten. De cijfers zijn dus mogelijk niet perfect.
Traditionele persoonlijke triggers
Zelfs met slechte gegevens blijven persoonlijke problemen een constante oorzaak van marktafscherming. Deze gebeuren ongeacht de subprime-tarieven of de huizenwaarde. Dit is wat feitelijk de betalingsketen doorbreekt.
Baanverlies en inkomensdaling
Je baan verliezen is de meest voor de hand liggende manier om te stoppen met betalen. De statistieken van Countrywide bevestigen dit. Als uw inkomen stopt, kunt u de rekeningen niet betalen.
U kunt economische statistieken gebruiken om te voorspellen waar faillissementen waarschijnlijk zijn. Kijk naar de banengroei en de werkloosheidscijfers. Markten met een lage banengroei zien meer faillissementen. Het is een directe link.
Verhuizing en taakoverdracht
Soms verlies je je baan niet. Je wordt gewoon verplaatst. Een bedrijf kan u vragen om onmiddellijk naar een andere staat over te stappen.
Dit zorgt voor een puinhoop. Het kan zijn dat u geen tijd heeft om uw huis te verkopen. Of misschien laat u uw gezin achter zodat de kinderen het schooljaar kunnen afmaken. Nu betaal je voor twee woningen. Bij de tweede betaling wordt uw geld leeggemaakt. De eerste begint te glijden.
Echtscheiding en gedeelde financiën
Echtscheiding is duur. Het is ook rommelig. Wanneer paren uit elkaar gaan, wordt het moeilijk om erachter te komen wie de hypotheek betaalt.
Als de hoofdkostwinner verhuist, moet hij zelf de nieuwe huur of hypotheek betalen. Mogelijk stoppen ze met betalen voor het eerste huis. Soms stoppen de betalingen helemaal omdat de ex-echtgenoot vergeldingsmaatregelen neemt. Of misschien worden de betalingen gewoon ‘vergeten’ in de chaos. Hoe dan ook, de bank trekt zich niets aan van het drama. Ze willen het geld.
Overlijden en medische schulden
Grote verwondingen en ziekten brengen hoge rekeningen met zich mee. Ziekenhuiskosten kunnen de besparingen snel opslokken. Wanneer dat gebeurt, glijden de hypotheekbetalingen weg.
Als de hoofdverdiener overlijdt, verliest het gezin zijn belangrijkste inkomstenbron. Het kan zijn dat ze niet genoeg hebben om hun schulden af te betalen. Als de overledene ergens anders woonde, zat het gezin mogelijk vast aan twee hypotheekbetalingen. Eén voor de hoofdwoning en één voor het leegstaande pand.
Geen eenvoudig voorspellingsmodel
Er is hier geen wondermiddel. U kunt een marktafscherming niet voorspellen met slechts één factor. Deze redenen zijn verward.
U kunt eindigen met een subprime-hypotheek en plotselinge medische rekeningen. Dan daalt uw woningwaarde. Nu kun je nergens heen. Het begint met één probleem. Dan nog een. Dan nog een.
Het resultaat is hetzelfde. Het huis gaat.
Om de mechanismen beter te begrijpen, kunt u kijken naar Hoe Foreclosures werken. Er zijn meer links op de volgende pagina als u dieper wilt graven in het vermijden van die uitkomst.
Het stof is neergedaald, maar de rommel wordt niet opgeruimd. Afscherming is niet alleen een juridische procedure. Het is een financiële gebeurtenis met gevolgen op de lange termijn. De meeste gidsen stoppen bij het veilingblok. Ze missen het deel waarin u probeert uw krediet helemaal opnieuw op te bouwen. Je moet de mechanismen van schulden en de schaduw van de huizenzeepbel begrijpen.
De mechanismen van wanbetaling begrijpen
Waarom mislukken leningen? Vaak is het niet alleen maar pech. Het is een combinatie van subprime-leningen en variabele rentetarieven die onverwacht worden gereset. Wanneer huiseigenaren niet kunnen herfinancieren, gaan ze in gebreke. De overheid houdt dit nauwlettend in de gaten. De Federal Reserve wijzigt de rentetarieven om te proberen de markt te stabiliseren. Maar soms treft de recessie harder dan de beleidsinstrumenten.
Voor de huiseigenaar is de onmiddellijke impact een beschadigde kredietscore. Dit heeft gevolgen voor de toekomstige leenkracht. Het verhoogt de verzekeringskosten. Het beperkt de werkgelegenheid in sommige sectoren. U bent niet langer een ‘prime’ kredietnemer. Je loopt een hoog risico.
De rol van de overheid en regelgeving
Heeft de regering dit zien aankomen? Velen beweren van wel. Er werden hervormingsplannen voorgesteld om de regelgeving aan te scherpen. Minister Paulson schetste een blauwdruk voor hervorming van de regelgeving. Het doel was om een nieuwe crash te voorkomen. Maar de resultaten waren gemengd. Agentschappen zoals OFHEO houden de huizenprijzen in de gaten. Wanneer de prijzen verzwakken, schudt het hele ecosysteem.
De Democraten drongen aan op snelle aanvallen tegen marktafscherming. Ze wilden dringend actie. De redenering was eenvoudig. Een vastgelopen huizenmarkt trekt de bredere economie naar beneden. Beurscrashes kunnen tot op zekere hoogte onder controle worden gehouden. Huisvesting is moeilijker. Het is lokaal. Het is persoonlijk.
Investeren in noodlijdende activa
Niet iedereen ziet een faillissement als een verlies. Sommigen zien een kans. Investeren in faillissementen kan winstgevend zijn. Maar het is riskant. Je hebt kapitaal nodig. Je hebt juridische kennis nodig. U moet de waarde van onroerend goed in dalende markten begrijpen. Steve Berges schreef hierover de complete gids. De sleutel is due diligence. Inspecteer het pand. Controleer op pandrechten. Ga er niet vanuit dat het huis de biedprijs waard is.
Waar u betrouwbare gegevens kunt vinden
Je hebt nauwkeurige informatie nodig. Geen hype. Geen angstzaaierij. Controleer de economische gegevens van de Federal Reserve. Kijk naar de uitsplitsing van hypotheekvormen door Bankrate. Lees rapporten van de Boston Fed over subprime-resultaten. Deze bronnen bieden concrete gegevens over risicovolle hypotheken en ervaringen met eigenwoningbezit.
Vermijd speculatie. Blijf bij primaire bronnen. Het Office of Federal Housing Enterprise Oversight publiceert kwartaalrapporten. RealtyTrac biedt overzichten van de executiemarkt. Dit zijn uw hulpmiddelen bij het nemen van beslissingen.
Vooruit
De huizencyclus draait. Prijzen fluctueren. De rentetarieven passen zich aan. Als je je huis kwijt bent, begin je opnieuw. Als je koopt, ben je voorzichtig. De les is duidelijk. Schulden werken op complexe manieren. Hypotheken zijn langetermijnverplichtingen. Begrijp hoe ze werken voordat u tekent.
De markt corrigeert zichzelf uiteindelijk. Maar de littekens blijven. Voor beleggers zijn de kansen reëel. Voor huiseigenaren gaat de les over hefboomwerking en risico. Negeer de borden niet. Let op de rentetarieven. Houd de recessie-indicatoren in de gaten.
Het is nog niet voorbij. De gegevens blijven binnenkomen. Nieuwe onderzoeken richten zich op de integriteit van leninggegevens. De industrie is aan het veranderen. Langzaam. Pijnlijk. Maar het is aan het veranderen. Blijf op de hoogte.
