Vendere una casa non è mai semplice. Il mercato potrebbe essere caldo, ma le pratiche burocratiche e la logistica rimangono un grattacapo. Se sei un venditore per la prima volta, probabilmente hai una serie di domande. Assumi un professionista? Cosa succede esattamente alla chiusura? Come massimizzi il tuo profitto? Puoi acquistare la tua prossima casa prima che questa venga venduta?
Risponderemo a queste domande. Spiegheremo anche cosa significa effettivamente l’attrattiva e perché le porte aperte sono spesso sopravvalutate.
Ci sono due percorsi per vendere la tua casa. Puoi rivolgerti ad un agente immobiliare oppure puoi venderlo tu stesso. Prima di addentrarci in questo dibattito, analizziamo le nozioni di base che si applicano a tutti.
Conosci il tuo valore e aspetta
La pazienza qui non è solo una virtù; è una strategia finanziaria. Fai valutare la tua casa. Il costo varia da $ 250 a $ 500. In un mercato forte, potresti vendere per un 10-15% superiore a tale valutazione. In un mercato debole, probabilmente atterrerai proprio al valore stimato. Analizzeremo i prezzi in dettaglio più avanti.
Salta le congetture. Affidati ad un professionista per valutare il tuo immobile.
Evita le trappole legali con ispezioni adeguate
Un’ispezione pre-vendita ti dà il controllo. Se aspetti l’ispezione dell’acquirente, perdi leva finanziaria. Se si verificano problemi, puoi risolverli alle tue condizioni.
Se riscontri problemi, devi comprendere le leggi sulla divulgazione del tuo stato. Questi variano notevolmente in base alla posizione. In generale, è necessario rivelare materiali pericolosi o gravi difetti di costruzione. In caso contrario si può portare a un contenzioso. Se non sei sicuro, parla con un avvocato o con l’autorità locale per l’edilizia abitativa.
Il mito delle liste stantie
Gli agenti immobiliari amano avvisarti che le inserzioni diventano “stantie”. Dicono che gli acquirenti smettono di preoccuparsi dopo poche settimane. Questa è spesso una tattica di vendita. Di solito una casa diventa vecchia perché il venditore le ha fissato un prezzo troppo alto.
Anche la fretta di vendere può farti del male. Potresti sottovalutare la tua proprietà solo per muoverti rapidamente. Non lasciare che l’urgenza determini il tuo prezzo.
Finanziare il divario tra le case
Idealmente, aspetta ad acquistare la tua nuova casa finché questa non verrà venduta. Pagare due mutui contemporaneamente rappresenta un enorme sforzo finanziario. Se non puoi aspettare, valuta un prestito ponte. Questo prestito utilizza il patrimonio netto della tua casa attuale per coprire l’acconto su una nuova. Potresti anche qualificarti per un prestito per la casa per aiutarti con i pagamenti sovrapposti.
Ora che abbiamo i fondamenti, affrontiamo la decisione più importante. Hai bisogno di un agente immobiliare?
Ho bisogno di un agente immobiliare?
Il web promette libertà. Puoi elencare la tua casa. Puoi saltare l’intermediario. Ma la realtà colpisce più duramente. Circa il 93% delle vendite passa ancora attraverso un professionista autorizzato [rif]. Bastano solo le pratiche burocratiche per far girare la testa. I rischi legali? Ancora peggio.
Quando assumi un agente, stai assumendo un broker. Il broker firma il contratto. L’agente fa il lavoro duro. Se l’agente ha le migliori prestazioni, trattiene il 100% della commissione. Pagano una commissione al broker. Se sono nuovi, potrebbero conservarne solo il 30 o il 40%. Il broker prende il resto per le spese generali e di licenza.
Perché pagarlo?
Il vantaggio umano
Un buon agente non è solo un venditore. Sono uno scudo.
Istruzione ed esperienza contano. Vendere una casa comporta montagne di pratiche burocratiche. Una casella di controllo sbagliata può uccidere l’affare. Un agente immobiliare autorizzato conosce il labirinto. Probabilmente sono stati bruciati prima. Non ti permetteranno di commettere lo stesso errore.
Risparmia tempo ed energia. Hai un lavoro. Hai una vita. Non vuoi passare i fine settimana a rispondere ai campanelli. Non vuoi pulire la cucina alle 16:00 perché è passato un acquirente. Un agente gestisce la pianificazione. Filtrano i calciatori.
Ti aiutano a valutare le offerte. E’ una cosa seria? O solo uno scherzo? Un agente vede gli schemi. Sanno quali acquirenti hanno la pre-approvazione e quali stanno solo guardando le vetrine.
Conoscono il mercato. Le tendenze cambiano rapidamente. Un buon agente immobiliare sa a quanto vengono vendute le case oggi, non a quanto sono state vendute nel 2019. Questo protegge i tuoi profitti.
Gestiscono la negoziazione. È imbarazzante contrattare per la propria casa. Sembra personale. Un agente lo rende transazionale. Ti fanno un prezzo migliore.
Hanno contatti professionali. Hai bisogno di un ispettore? Un paesaggista? Un appaltatore per riparare quel rubinetto che perde? Il Rolodex dell’agente è pieno di professionisti affidabili.
Il Prezzo di vendita può soffrire senza uno. Alcuni acquirenti presumono che un venditore in vendita dal proprietario sia un venditore disperato. Offrono di meno. Cercano di spremere i risparmi sulle commissioni. Un agente impedisce questo pregiudizio.
Poi ci sono le “carovane”. Queste sono porte aperte per altri agenti. Gli acquirenti non si presentano. Solo gli agenti. Passano in gruppo. Controllano il tetto, le fondamenta, la disposizione. È veloce. Ti fa conoscere la tua casa da agenti seri che hanno clienti seri.
La tecnologia: accesso alla MLS
Non c’è niente di meglio del Multiple Listing Service (MLS). È la spina dorsale del settore immobiliare residenziale. Vi aderiscono circa 900.000 agenti. Elenca il 90% delle proprietà in vendita negli Stati Uniti [rif].
Gli acquirenti possono effettuare ricerche gratuitamente su realtor.com. Ma l’elenco? Di solito costa denaro. Solo gli agenti abbonati possono mettere una casa sulla MLS. A volte i venditori possono pagare una commissione per essere inseriti direttamente nell’elenco. Ma perché pagare il prezzo intero quando puoi sfruttare l’abbonamento di un agente?
Gli svantaggi
È costoso. Le commissioni arrivano fino al 6% del prezzo di vendita. Su una casa da $ 500.000, sono spariti $ 30.000. Puoi negoziare. Soprattutto in un mercato caldo. Gli agenti vogliono l’elenco. Abbasseranno la tariffa per conquistarti.
Richiede fiducia. Stai consegnando il tuo bene più prezioso a uno sconosciuto. Devi dire: “Per favore aiutami”. Devi lasciare andare gli attaccamenti sentimentali. La casa non è più il tuo castello. È una risorsa. Spoglia l’emozione. Concentrati sui numeri.
Servizio completo e servizi scontati
Hai una scelta.
Gli agenti a servizio completo fanno tutto. Mettono in scena la tua casa. Gestiscono case aperte. Schiaffeggiano un elegante cartello sul prato. Assumono fotografi. Le foto sembrano pagine di una rivista. Commercializzano in modo aggressivo. Ti siedi. Aspetti l’assegno.
I Servizi scontati fanno pagare meno. Di solito una commissione dal 2 al 4,5%. Aziende come ZipRealty e House Rebate lo offrono. Potrebbero effettuare un controllo preliminare degli acquirenti. Potrebbero essere elencati sulla MLS. Ne risparmi migliaia.
Ma c’è un problema.
Conduci tu i tour. Tu rispondi ai telefoni. Tu fai le pulizie. Gli agenti degli acquirenti potrebbero esitare a mostrare la tua casa. Perché? Perché hanno diviso la commissione. Se l’agente del venditore prende solo il 2%, l’agente dell’acquirente riceve meno. Potrebbero dare la priorità ad altri elenchi con pagamenti più elevati.
Ne vale la pena? Se sei pratico. Se hai tempo. Se puoi risparmiare abbastanza per coprire lo sforzo extra, sì. Ma preparati a lavorare.
Trovare la persona giusta
Ora che sai cosa stai acquistando, come lo trovi?
Chi è chi? I termini diventano confusi.
Agente immobiliare e intermediario sono spesso usati in modo intercambiabile. Tecnicamente, un broker possiede l’intermediazione. L’agente lavora per loro. Ma nel linguaggio comune, sono la stessa persona sul campo.
Agente immobiliare® è un termine registrato. Significa che l’agente è membro dell’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari. Seguono un rigido Codice Etico. Non è solo una licenza. È un impegno. Non tutti gli agenti sono agenti immobiliari. Ma tutti gli agenti immobiliari sono agenti.
Qui utilizzeremo agente e broker in modo intercambiabile. Chiameremo un agente immobiliare un agente immobiliare per semplicità.
Come trovare un agente immobiliare
A cominciare dall’Associazione Nazionale Agenti Immobiliari. Essere un membro significa che la persona che assumi è vincolata da un rigido codice etico. Non è solo un distintivo. È una linea di base per la condotta professionale.
Puoi anche chiedere agli amici. Persone di cui ti fidi che hanno venduto case di recente. I loro referral valgono più di una ricerca casuale su Google. Guarda anche gli elenchi locali. Guarda quanto velocemente si muovono le case nel tuo specifico codice postale. La velocità conta.
Un agente che lavora nel tuo quartiere da anni conosce il ritmo del mercato. Sanno cosa stanno cercando gli acquirenti in questo momento. Non quello che dicono le medie nazionali. Vai a una casa aperta. Incontrali di persona. Pre-selezionarli. Guarda come parlano ai potenziali acquirenti. Guarda come gestiscono le domande.
Non firmare nulla immediatamente.
Tratta il colloquio come un colloquio di lavoro. Stai assumendo qualcuno che rappresenti una delle tue risorse più grandi. Vuoi un agente che ti faccia domande. Qualcuno interessato alla storia specifica della tua casa, non solo a un altro controllo delle commissioni.
Ecco le domande che devi porre.
Metriche critiche e piani di marketing
Qual è il loro rapporto prezzo di listino/prezzo di vendita?
Questo numero ti dice se il prezzo è realistico. Confronta il prezzo di listino originale con il prezzo di vendita finale. Vuoi che il numero sia vicino al 100%. Se quotano costantemente in alto e vendono a basso, non riescono a gestire bene le aspettative. Se quotano troppo in basso, lasciano i soldi sul tavolo.
Quante case hai venduto nell’ultimo anno?
Il volume conta. Mostra attività. Ciò dimostra che non stanno affogando nelle scartoffie di tre anni fa.
Come commercializzerete la mia casa?
È solo la MLS? O stai facendo posta diretta? Volantini? Pubblicità on-line? Spinta sui social media? Hai bisogno di un piano.
Conosci il mio quartiere?
Dovrebbero conoscere le scuole. I livelli di rumore. L’atmosfera della comunità. Le risposte generiche sono segnali di allarme.
In cosa ti differenzia dagli altri agenti?
Questa è una domanda difficile. La maggior parte fornisce una risposta predefinita. Ascolta attentamente.
Potete fornire referenze?
Chiamali. Chiedi se l’agente è stato reattivo. Hanno comunicato bene durante lo stress della chiusura?
Mi aiutate a trovare professionisti?
Avrai bisogno di ispettori. Appaltatori. Forse uno scenografo. Un buon agente ha un rolodex.
Quali sono le politiche di cancellazione?
La vita accade. I piani cambiano. E se avessi bisogno di ritirarti?
Quanto tempo dedicherai alla mia vendita?
Gestiscono cinque clienti? O venti? Devi sapere dove ti trovi nella coda.
Le clausole scritte in piccolo
Richiedi copie dell’informativa dell’agenzia. L’accordo di quotazione. Informativa sul venditore. Leggili. Non scremare.
Anche se un agente afferma che la sua commissione non è negoziabile, respingilo. Soprattutto se stai acquistando una casa anche tramite il loro intermediario. Spesso hanno flessibilità quindi. Risparmia i soldi.
È una partnership. Assicurati che sembri tale.
Chiedi a un avvocato di leggere il contratto prima di mettere nero su bianco. Avrai comunque bisogno di un consulente legale alla chiusura. Potresti anche averli al tuo fianco fin dal primo giorno per catturare le trappole.
In vendita dal proprietario
Vendere la tua casa senza un agente ti fa risparmiare più soldi. Ma significa anche che sei l’agente di quotazione, il marketer e il negoziatore.
Termini chiave come imprevisti, divulgazione e caparra diventano tua responsabilità. Se non rispetti un requisito di divulgazione, potresti dover affrontare azioni legali in seguito. Un avvocato immobiliare conosce le leggi locali. Garantiranno che il contratto sia conforme alle norme specifiche dello stato.
È ancora necessario preparare la proprietà. Mettilo in scena. Scatta foto professionali. Elencalo su MLS se puoi accedervi tramite un servizio a tariffa fissa. Le proiezioni avvengono secondo il tuo programma. Rispondi a ogni chiamata. Filtra i butta-gomme.
Perché è importante
Quando vendi per proprietario, controlli la narrazione. Sei tu a decidere chi varca la porta. Stabilisci tu il prezzo. Ma corri anche il rischio.
La maggior parte degli agenti acquirenti non mostrerà una casa a meno che non venga loro garantita una commissione. Potrebbe essere necessario offrire una commissione di agente dell’acquirente per attirare offerte serie. Questo è un punto di negoziazione. Sii chiaro su cosa pagherai e cosa non pagherai.
Passaggi per chiudere senza un agente
- Prezzalo correttamente. Utilizza dati di vendita comparabili. Non sovrapprezzo. Le case che restano sedute troppo a lungo perdono attrattiva.
- Preparare la documentazione. Il contratto di acquisto deve essere ineccepibile. Il tuo avvocato lo redige o lo rivede.
- Gestisci le proiezioni. Mantieni la casa pulita. Sii flessibile ma fermo con i tempi di accesso.
- Esamina le offerte. Controlla prezzo, termini e qualifica dell’acquirente. Non tutte le offerte sono uguali.
- Naviga nell’ispezione. Sii pronto a negoziare riparazioni o crediti. Non devi aggiustare tutto.
- Chiudere l’affare. Il tuo avvocato gestisce la ricerca del titolo, la chiusura dei documenti e l’esborso dei fondi.
Strumenti e risorse
- Servizi MLS a tariffa fissa per l’esposizione alla quotazione.
- Avvocati per la revisione dei contratti per la sicurezza legale.
- Fotografi professionisti per far sì che la casa appaia al meglio.
- Cassette di sicurezza per l’accesso sicuro dell’agente se offri commissioni all’agente acquirente.
Insidie comuni
- Sottoprezzo. La paura del rifiuto porta a rinunce.
- Promette troppo. Non puoi garantire riparazioni che non puoi effettuare.
- Ignorare le divulgazioni. Difetti nascosti possono far fallire un accordo.
- Documenti burocratici scadenti. Errori di battitura nei contratti possono invalidarli.
Considerazioni finali
Vendere dal proprietario è un duro lavoro. Ma è possibile. Hai bisogno di disciplina. Hai bisogno di supporto legale. E devi essere pronto a gestire ogni dettaglio. Se salti l’avvocato, rischi l’intera transazione. Non tagliare gli angoli. Il risparmio è reale. Anche lo stress è reale.
Potresti pensare di aver bisogno di un intermediario per spostare una proprietà. Tu no. È l’eccezione. Ma la regola viene infranta. Se metti le ore. Se fai la ricerca. Puoi mantenere la commissione.
Il risparmio può raggiungere il 7%. In alcuni casi. Quelli sono soldi veri. Ma non diventare avido. Questi numeri sono sfuggenti. Svaniscono quando i mercati cambiano. Scompaiono quando i broker riducono le proprie commissioni per competere. Il risparmio non è mai garantito. Dipendono dal mercato.
Perché agire da soli?
Oltre la matematica. C’è un vantaggio umano. Conosci la tua casa. Ci vivi dentro. Conosci la storia. Conosci le stranezze. Entra un broker. Vedono la metratura. Non vedono la storia. Puoi comunicare i vantaggi che mancheranno.
Ottieni il controllo. Nessun intermediario. Non c’è da stupirsi se nascondono un difetto. Nessuno ti dice come allestire il tuo salotto. Decidi tu. Gestisci le trattative. Mantieni la privacy.
Ma c’è un costo. L’esposizione diminuisce. Perdi l’accesso alla MLS. Ti manca il Rolodex del broker. Gli acquirenti si fidano degli agenti. È una cosa di conforto. Si sentono più sicuri con una licenza tra loro e il contratto. Dovrai lavorare di più. Potresti accettare un prezzo più basso. Succede.
Lo stress della vendita individuale
Richiede molto tempo. È stressante. Tu sei l’agente. Tu sei il marketing. Tu sei il negoziatore.
Gli annunci aumentano. Pianifichi i tour. Porti in giro la gente. Tu rispondi alle domande. Poi inizia il vero lavoro. Trovi professionisti. Prenota tu l’ispettore. Assumi un avvocato. Hai a che fare con la società titolare. Tutto secondo il tuo programma.
Se pensi di poterlo gestire. Fallo. È soddisfacente. Sta dando potere. Ecco come iniziare.
Suggerimenti per vendere in proprio
Primo. Controlla le leggi. Le regole abitative giuste non sono suggerimenti. Sono confini legali. Violarli. Perdere tutto. Conoscere le regole prima di affiggere un cartello.
La pubblicità è la tua ancora di salvezza. Non hai una rete. Devi costruirne uno.
- Annunci stampati. I giornali locali funzionano ancora. Guarda gli annunci. Controlla i settimanali immobiliari. Gli inserti di giornale attirano l’attenzione.
- Elenchi online. Utilizza siti dedicati. In vendita dal proprietario. Nazionale in vendita dalla rete del proprietario. Queste piattaforme portano acquirenti seri.
- I dettagli. Elenco delle camere da letto. Bagni. Metratura. Servizi speciali. Sii preciso. Gli elenchi vaghi vengono ignorati.
- The Hook. Usa frasi che vendono. “Al di sotto del prezzo di mercato.” “Arredamento compreso.” Questi innescano l’azione.
La strategia dei cartelli stradali
Vuoi risparmiare denaro. Salti la commissione dell’agente. Non risparmiare sulla visibilità. Un cartello in legno. Vero legno. Professionale.
I costi vanno da $ 100 a $ 200. A volte meno. I cartelli in plastica sono più economici. Sotto i 50 dollari. Ma sembrano economici. Segnalano disperazione. Vuoi segnalare la qualità. Spendi i soldi extra.
Mettilo nel cortile. Visibile dalla strada. Traffico elevato. Linea di vista chiara.
Includi il tuo numero di telefono. Grande. Grassetto. Facile da leggere.
Aggiungi una casella di informazioni. Dispense. Planimetrie. Elenchi di funzionalità. Questo filtra gli acquirenti. Se non gli piace il prezzo. Si allontanano. Risparmia tempo. Risparmia i tour. Mantieni solo le offerte serie.
Ne vale la pena? Forse. Decide il mercato. Ma tu sei al posto di guida. Per ora.
Il potere del passaparola
Conosci già tutti. Usalo. Parla con gli amici. Conoscenti. Colleghi. Anche il barista che ti prepara il caffè mattutino. Chiedi se conoscono qualcuno che cerca casa.
Sembra informale. Sembra rischioso. Ma il passaparola funziona. Le persone che arrivano tramite un amico sono diverse. Si fidano di te prima ancora di entrare. Quella facilità? Elimina l’attrito dall’intero processo.
Ma attenzione alle telefonate. Nello specifico, quelli dei broker che promettono un acquirente.
Evitare le trappole delle commissioni
Lasciare che un agente porti un solo acquirente può essere una trappola. Potresti finire per essere responsabile della loro commissione anche se l’accordo fallisce. Non lasciare che ciò accada.
Chiedi a un avvocato di redigere un documento. Bisogna dire chiaramente due cose:
1. Non hai un accordo esclusivo con un agente.
2. Sei disposto a pagare una commissione se la casa viene venduta a un acquirente segnalato.
Questa commissione è solitamente compresa tra 1% e 3% del prezzo di acquisto. La metà di una commissione tipica. Mantieni il controllo. Paghi solo quando la casa viene effettivamente venduta a quella persona specifica.
Il prezzo è tutto
In tutta questa faccenda, il prezzo è essenziale.
Un prezzo troppo alto e diventa stantio. Ne abbiamo parlato. Gli acquirenti lo scorrono. Si trova lì. La polvere si accumula.
Dagli un prezzo troppo basso e perdi la leva finanziaria. Ma lascia che il prezzo scenda continuamente con il passare dei giorni e questo è peggio. Dice ai potenziali acquirenti che sei incerto. Segnala disperazione. Mina il tuo potere negoziale prima ancora che tu abbia fatto un’offerta.
Quando trovi un acquirente
Se trovi qualcuno. Se sei d’accordo sul prezzo. Congratulazioni.
Il processo di chiusura è essenzialmente lo stesso indipendentemente dal fatto che tu abbia utilizzato un agente o meno. Ne parleremo più tardi. Ma ecco la regola: assumere un avvocato.
Non saltare questo. Le normative locali variano notevolmente. Alcuni manuali contengono copie di contratti standard. Quel contratto potrebbe non essere valido nella tua zona. Un avvocato redige il contratto di vendita. Ti protegge. Garantisce che la documentazione regga effettivamente in tribunale.
È ora di vendere la tua casa
Adesso la palla è nel tuo campo. Hai la rete. Hai capito il prezzo. Hai la rete di sicurezza legale.
Qual è la prossima mossa?
Il prezzo non è una supposizione. È un calcolo.
Se elenchi troppo in alto, la tua casa siede. Gli acquirenti lo scorrono. Il mercato lo ignora. Se elenchi troppo in basso, potresti avere una guerra di offerte. Va bene, di solito. Ma il prezzo eccessivo è il vero killer. Macchia la reputazione della casa.
Utilizza una valutazione professionale. Fidati. Ma ricorda: il mercato decide la cifra finale. Guarda il tuo quartiere. A quanto è stata venduta la casa accanto? Le scuole hanno un punteggio più alto della media? Il clima è mite? Questi dettagli contano.
Se hai un broker, condividi questi dati. Aiutali a vendere. Hanno bisogno dei fatti per posizionare correttamente la tua casa.
Preparare la casa per gli acquirenti
Non limitarti a elencarlo. Preparalo.
Assumi un professionista per una pulizia profonda. Tappeti. Elettrodomestici. Finestre. Sembra banale, ma la maggior parte delle persone lo salta. Il disordine uccide le vendite. Una pila di giornali nell’ingresso? Andato. Giocattoli sul pavimento? Andato. Devi segnalare che questa casa è ben mantenuta.
La vernice sembra stanca? Risolvilo.
Le pareti interne dovrebbero essere di colore bianco sporco. Neutro. Tela bianca. Finiture esterne? Ritocca le crepe. La vernice scrostata indica negligenza. Ripararlo aumenta l’attrattiva del marciapiede.
Stai sul marciapiede. Guarda la tua casa. Vuoi entrare? Metti via i bidoni della spazzatura. Metti dei fiori nel cortile. Si tratta delle prime impressioni.
Come valutare le offerte e i proventi netti
Il tuo agente dovrebbe filtrare il rumore. Guardano al credito. Reddito. Occupazione. Dimensioni dell’acconto. Cronologia di chiusura. Da sei a otto settimane sono standard.
Assicurati che ogni offerta ti arrivi. Insistere su questo. Il tuo contratto dovrebbe richiedere la completa divulgazione. Non lasciare che un agente nasconda un’offerta lowball mentre aspetta una “migliore”.
Ora, guarda le tue finanze.
Qual è il tuo risultato finale? Hai in mente un prezzo ideale. Ma qual è la realtà? Hai bisogno di una somma specifica per acquistare la tua prossima casa? Pagare le auto? Coprire i costi di trasloco?
Sottrarre le commissioni.
Commissioni dell’agente. Costi di chiusura. Spese legali. Questi incidono sul tuo profitto. Calcola il tuo ricavo netto prima di firmare qualsiasi cosa. Scopri esattamente cosa arriva nel tuo conto bancario.
Il mito delle porte aperte
Le porte aperte sono sopravvalutate.
Certo, sono popolari. Antipasti. Musica dolce. Sconosciuti che vagano per il tuo soggiorno. Ma i dati dicono il contrario.
Secondo la National Association of Realtors, solo il 3% delle case viene venduto tramite porte aperte.
I veri beneficiari sono gli agenti. Alcune ore trascorse a una casa aperta possono generare dozzine di nuovi contatti di clienti. Per i venditori? Non così tanto.
A meno che tu non stia ospitando una “carovana” per gli agenti acquirenti, saltala. È una spesa extra. Tempo supplementare. E soprattutto, offre agli estranei l’ingresso gratuito a casa tua. Se il tuo agente fa buona pubblicità online e attraverso altri canali, un open house è ridondante.
Chiusura di una vendita di case
Soluzione finale e documentazione
L’offerta è accettata. Si fanno i sopralluoghi. Il finanziamento è approvato. Ora, il tratto finale.
Prima di consegnare le chiavi, eseguirai un’ultima procedura dettagliata. Questo di solito avviene dalle 24 alle 48 ore prima della chiusura. È necessario verificare che tutto sia in ordine.
Il venditore ha riparato il rubinetto che perde? Hanno rimosso gli oggetti che avevano promesso di portare via? La casa è pulita con la scopa?
Se qualcosa manca o è rotto, hai una leva. Puoi richiedere riparazioni. Chiedere credito. Oppure andarsene.
Nel frattempo, il tuo avvocato o la società di proprietà sta lavorando alla ricerca del titolo. Stanno controllando i privilegi. Servitù. Problemi legali che potrebbero offuscare la proprietà. Questo richiede tempo. Non avere fretta.
Chi paga cosa?
I costi di chiusura variano in base alla località. Possono essere uno shock.
In genere, i venditori pagano:
– Commissioni dell’agente immobiliare (solitamente 5-6% totale, suddiviso tra agenti)
– Tasse di trasferimento
– Assicurazione sul titolo di proprietà (in alcune regioni)
– Spese per la preparazione dei documenti
Gli acquirenti pagano:
– Commissioni del prestatore
– Spese di stima
– Spese di registrazione
– Interessi anticipati
Negozialo presto. In alcuni mercati, i venditori pagano di più per attirare gli acquirenti. In un mercato caldo, gli acquirenti potrebbero coprire di più. Conosci le norme locali.
Giorno della firma
Il giorno di chiusura firmerai una pila di documenti. È asciutto. È noioso. È vitale.
Porta con te un documento d’identità rilasciato dal governo. E un assegno certificato o bonifico bancario per i costi di chiusura e i pagamenti. Non portare contanti. Non fare tardi.
Firmerai l’atto. La dichiarazione di transazione. Le dichiarazioni giurate. Il tuo avvocato spiegherà ogni documento. Leggili. Fai domande. Questa è la tua risorsa. Proteggilo.
Una volta che tutto è firmato e registrato, il denaro si sposta. L’atto si trasferisce. Hai finito.
Ma ecco il punto.
Lo stress non svanisce semplicemente quando l’inchiostro si asciuga. Stai ancora facendo le valigie. Ancora in movimento. Sto ancora cercando di capire il nuovo posto.
Mantieni le scatole etichettate. Conserva le ricevute. E forse, solo forse, prenditi un momento per guardare un’ultima volta le stanze vuote.
È finita. Oppure è appena iniziato. Dipende da come lo vedi.
L’acquirente è bloccato. Il prezzo è concordato. Stai fissando il traguardo di quello che probabilmente è stato un processo estenuante durato mesi. Ora arriva il passaggio di proprietà vero e proprio. Non si tratta solo di firmare un documento e andarsene. C’è un’infrastruttura dietro la vendita e se salti i passaggi qui, rischi di perdere denaro o di affrontare problemi legali.
Il ruolo della società titolare
Hai bisogno di una società con titolo. Non provare a fare il fai da te questa parte. Il loro compito è esaminare l’atto di proprietà, il documento legale che dimostra che possiedi la proprietà, e dare la caccia ai fantasmi.
Cercano rivendicazioni di proprietà contestate. Cercano documentazione incompleta. Se c’è un vincolo da parte di un appaltatore che non hai pagato nel 2019, lo troveranno. Una volta cancellato il titolo, emettono un’assicurazione sul titolo.
Questa assicurazione viene solitamente rilasciata all’acquirente della casa, ma protegge anche te. Garantisce contro le perdite dovute a problemi di titolo che scivolano attraverso le fessure. Vuoi quella garanzia.
Assumere un avvocato immobiliare
Quindi, prendi un avvocato. Idealmente, qualcuno specializzato nel settore immobiliare. Se hai firmato un contratto con un agente, probabilmente hai già un contatto. In caso contrario, trovane uno adesso.
Questa persona fa tre cose:
1. Redige il contratto di vendita.
2. Elabora i dettagli essenziali con l’acquirente.
3. Ti protegge dalle clausole nascoste.
Il contratto copre tutto. Grandi elettrodomestici inclusi? Mobilia? Infissi? L’importo dell’acconto. La data di chiusura. La data di possesso. Condizioni per la vendita, come l’ispezione finale. Particolari dell’ipoteca. Chi paga quali costi di chiusura. E il prezzo di vendita.
Il tuo avvocato garantisce che il contratto sia giusto. Individuano un linguaggio ingannevole. Danno anche consulenza sulle tasse.
Le implicazioni fiscali: mantenere i profitti
Se stai realizzando un profitto, bene. Ma il governo degli Stati Uniti vuole una fetta di quella torta.
È necessario comprendere l’esclusione delle plusvalenze. In genere, puoi escludere dalle tasse fino a $ 250.000 di plusvalenze. Se sei sposato, la cifra sale a 500.000$.
C’è un problema. Devi aver vissuto in quella casa per due degli ultimi cinque anni.
Se vivi lì da meno di due anni, potresti comunque qualificarti. Esistono eccezioni per cambiamenti di lavoro, motivi di salute o altre circostanze speciali. Il tuo avvocato ti dirà se cadi in uno di questi secchi. Non dare per scontato di essere esente. Non dare per scontato che non lo sei. Ottienilo per iscritto.
Giorno di chiusura: la fine del gioco
Una volta firmato il contratto, hai quasi finito. Il lavoro pesante è finito.
Ora devi solo:
– Trova traslochi.
– Prepara la tua vita.
– Consegnare le chiavi.
– Lasciare entro la data di possesso.
Sembra semplice perché lo è. Ma la preparazione per quel semplice momento richiede mesi.
Domande frequenti sulla vendita di una casa
Quanti soldi puoi tenere quando vendi la tua casa?
Il prezzo di vendita non è il tuo profitto. Serve prima a ripagare il mutuo rimanente. Quindi, vengono detratte le commissioni per gli agenti del venditore e dell’acquirente. Quindi, eventuali altre commissioni o tasse derivanti dalla transazione. Ciò che rimane è il tuo profitto. Puoi usarlo per qualsiasi cosa. Molte persone lo mettono in acconto per una nuova casa.
Quali riparazioni dovresti fare prima di vendere una casa?
Dipende dal mercato. In un mercato di vendita caldo, il tuo agente potrebbe dire di non fare nulla. Nel mercato di un acquirente, è necessario aumentare l’attrattiva.
Se vendi nei mesi più caldi, spendi un po’ per l’abbellimento. Può aggiungere fino al 28% al valore della casa. Dipingi le pareti con colori neutri. Bianchi. Grigi. Sostituisci il vecchio tappeto se non sembra pulito.
Risolvi le cose importanti. Problemi di fondazione. Finestre rotte. Problemi con l’otturatore. Problemi sul tetto. Gli acquirenti li esamineranno attentamente. Se vedono un danno, negozieranno il prezzo più basso o se ne andranno.
Quali sono i passaggi per vendere una casa?
1. Fai valutare la tua casa.
2. Trova un agente immobiliare rispettabile che conosca la zona.
3. Imposta un prezzo di listino che incoraggi più offerte.
4. Metti in ordine. Conserva gli oggetti personali negli armadi.
5. Pulire accuratamente.
6. Assumi un fotografo immobiliare professionista.
7. Lascia che sia il tuo agente a gestire l’elenco.
8. Esamina le offerte.
9. Firma l’accordo.
10. Il giorno di chiusura ricevere il pagamento completo e consegnare le chiavi.
Quanto deve pagare il venditore quando vende una casa?
La commissione più grande è la commissione dell’agente immobiliare. Di solito è dal 5 al 6% del prezzo di vendita. Questo è diviso tra l’agente del venditore e l’agente dell’acquirente.
È meglio vendere casa con un agente immobiliare?
È possibile vendere senza agente. Ma elencare un agente immobiliare ha dei vantaggi. Ti aiutano a evitare errori costosi. Commercializzano la casa in modo efficace. Gestiscono la visualizzazione degli orari. Capiscono il mercato. Negoziano le offerte.
Le case vendute dagli agenti immobiliari tendono a vendere più velocemente. Tendono a vendere per più soldi di quelli venduti privatamente. La commissione costa denaro, ma il ritorno sull’investimento spesso lo giustifica.
