Posséder une maison était censé être la victoire ultime. Au contraire, pour des centaines de milliers de familles, cela se transforme en piège financier. La saisie n’est pas seulement un mot à la mode ; c’est le mécanisme juridique utilisé par les prêteurs pour saisir votre propriété lorsque vous cessez de payer. Ils le revendent pour récupérer leur argent. Cela commence par un paiement manqué. Puis un autre. Ensuite, le temps commence à tourner pour vos capitaux propres.
L’ampleur de ce gâchis est stupéfiante. En 2008, la Mortgage Bankers Association (MBA) a signalé une crise sans précédent. Plus de 900 000 ménages risquaient d’être saisis. Cela représente une augmentation de 71 pour cent par rapport à l’année précédente. Aux États-Unis, environ 2 % de tous les prêts hypothécaires étaient en défaut. Il s’agit du taux de délinquance le plus élevé que le MBA ait connu depuis 36 ans.
Est-ce que cela vous empêche de dormir la nuit ? Cela devrait. Ou peut-être êtes-vous simplement paralysé. Vous pourriez penser que vous êtes immunisé. Vous pensez probablement que la crise a été causée par des emprunteurs imprudents qui ont acheté des maisons qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Mais que vous soyez terrifié ou arrogant, la question reste la même : pourquoi ces gens perdent-ils leur maison ?
Pendant longtemps, la réponse facile était les hypothèques à risque. Ces prêts attirent souvent les acheteurs avec des taux de lancement bas. Puis, quelques années plus tard, le taux revient à un chiffre vertigineux. Les personnes qui obtiennent ces prêts ont généralement de faibles cotes de crédit. Ils manquent souvent de réserves de liquidités pour faire face à ce choc de paiement soudain.
Mais s’agit-il uniquement de prêts subprime ? Fin 2007, les prêts hypothécaires à risque ont déclenché 42 % des nouvelles saisies. C’est une part énorme. Mais regardez la situation dans son ensemble. Les taux de saisies grimpent dans tous les domaines.
En 2007, les saisies immobilières, tant pour les prêts hypothécaires à risque que pour les prêts hypothécaires de premier ordre, ont doublé. Les taux des subprimes ont bondi de 2,7 pour cent à 5,29 pour cent. Les prêts hypothécaires de premier ordre, traditionnellement considérés comme sûrs, ont vu leur taux de saisies grimper de 0,41 pour cent à 1,06 pour cent.
Si les emprunteurs de premier ordre sont également mis à rude épreuve, il se passe autre chose. Est-ce que la baisse de la valeur des maisons efface la valeur nette ? Une dépression économique générale ? Des tragédies personnelles comme le divorce ou la mort ?
La principale raison de perte de logement en raison d’une saisie varie selon l’État et la région. Nous ne faisons ici qu’effleurer la surface. Nous devons approfondir les théories économiques qui sous-tendent ce marché en difficulté. Ensuite, nous examinerons de près la manière dont les prêts hypothécaires à risque s’intègrent dans le puzzle plus vaste.
Facteurs de saisie : prêts hypothécaires à risque ou valeur de la maison ?
Les propriétaires qui comptaient sur des hypothèques à risque dans le Massachusetts étaient confrontés à une saisie dans près de 20 % du temps. Ce chiffre est six fois plus élevé que celui des personnes bénéficiant de prêts privilégiés. Les calculs suggèrent une solution simple : interdire les prêts à risque. Arrêtez les créances douteuses, arrêtez les saisies.
Le gouvernement fédéral a accepté. En mars 2008, le secrétaire au Trésor Henry Paulson a lancé un plan de réforme financière. Le but ? Des réglementations bancaires plus strictes et des limites plus strictes sur les prêts hypothécaires à risque. Le plan proposait la création d’un comité de surveillance fédéral pour surveiller le montage de prêts hypothécaires. L’intention était claire. Empêcher les gens de se retrouver coincés dans des prêts qu’ils ne pouvaient pas se permettre au départ.
Cela semblait logique. Ce n’était pas toute l’histoire.
Une étude réalisée en 2007 par la Federal Reserve Bank de Boston a identifié un autre coupable : la valeur des maisons. Les données ont montré que de nombreux emprunteurs en défaut de paiement sur leurs prêts subprime avaient en fait commencé avec des prêts hypothécaires de premier ordre. Ils n’étaient pas de mauvais emprunteurs dès le premier jour. Ils ont été victimes d’une perte de capitaux propres.
L’étude a révélé une corrélation étroite. Les propriétaires qui ont vu la valeur de leur propriété chuter de 20 pour cent ou plus étaient 14 fois plus susceptibles d’être saisis que ceux dont la maison s’est appréciée de 20 pour cent. La Fed de Boston a attribué la hausse des saisies immobilières dans le Massachusetts en 2006 et 2007 à une baisse des prix amorcée en 2005.
Le piège des actions
Les prêts subprime ont joué un rôle. Mais la force motrice n’a pas été une réinitialisation scandaleuse des paiements. C’était la perte de capitaux propres. Lorsque la valeur d’une maison tombe en dessous du solde du prêt, le propriétaire est sous l’eau.
Une personne bénéficiant d’un prêt hypothécaire à risque est généralement pauvre en liquidités. La maison est souvent leur seul atout important. Avec la faible valeur de leur maison, ils n’ont rien à négocier. Ils ne peuvent pas refinancer. Ils ne peuvent pas vendre. Ils sont piégés.
Les prêts subprime n’ont pas nécessairement créé de mauvaises hypothèques. Ils ont créé des propriétaires qui ne pouvaient pas se permettre une baisse de la valeur de leur maison.
Mais lequel est arrivé en premier ? Saisies ou baisse de valeurs ? L’Office fédéral de surveillance des entreprises de logement (OFHEO) affirme qu’il s’agit d’une boucle de rétroaction. Leur étude de 2007 a confirmé une forte corrélation entre la baisse des prix et la hausse des défauts de paiement.
La baisse des prix entraîne des saisies parce que les propriétaires s’en vont lorsque leur valeur nette disparaît. Mais les saisies font également baisser les prix. Une offre excédentaire de maisons arrive sur le marché. Plus d’approvisionnement. Moins de demande. Les prix baissent encore.
La connexion californienne
La Californie a le taux de prêts hypothécaires à risque le plus élevé du pays. Elle souffre également d’une offre excédentaire de logements en raison d’une bulle immobilière éclatée.
Pendant le boom, les investisseurs sont arrivés. Ils ont construit des maisons alors que les valeurs atteignaient des sommets historiques. Aujourd’hui, les valeurs s’effondrent. Ces investisseurs optimistes ne peuvent pas vendre. Ils ne peuvent pas effectuer le paiement rajusté sur leurs prêts hypothécaires à taux variable. Ils s’éloignent.
Les plans fédéraux seront-ils utiles ? C’est difficile à dire.
Le durcissement des normes de prêt subprime pourrait déclencher un cercle vicieux. Si moins de personnes sont approuvées, moins de maisons se vendent. Les valeurs chutent. Les candidats qui tentent de refinancer un prêt subprime pourraient ne pas être admissibles en vertu des nouvelles règles. Ils se retrouvent avec un prêt inabordable et une possible saisie. Les prix continuent de baisser à mesure que davantage de maisons saisies arrivent sur le marché.
Certaines zones où les saisies sont nombreuses n’ont même pas beaucoup de prêts hypothécaires à risque. Les facteurs économiques jouent un rôle plus important que le type de prêt.
Facteurs économiques et personnels liés à la saisie
L’observation du Midwest, en particulier de l’Ohio et du Michigan, dresse un tableau confus si l’on se concentre uniquement sur les créances douteuses. Ces États ont été écrasés par la crise des saisies immobilières, mais ils n’avaient pas en réalité un nombre disproportionné de hypothèques à risque par rapport à d’autres régions. Le véritable coupable était la perte d’emploi.
Depuis 2001, le Michigan a vu disparaître plus de 340 000 emplois. L’Ohio en a perdu environ 200 000. C’est un coup dur pour les performances économiques locales. Cela prouve que les économies locales faibles sont tout aussi dangereuses que les prêts hypothécaires risqués. Lorsque les gens cessent de gagner de l’argent, les maisons cessent d’être payées.
Les vraies données derrière les causes de saisie
Countrywide Financial, qui était à l’époque le plus grand prêteur hypothécaire aux États-Unis, s’est penché sur la question. Leur rapport de 2007 couvrait environ 80 % de toutes les saisies. Ils ont constaté que la réduction des revenus était la raison principale dans 58 % des cas. Ce nombre éclipse tout le reste.
Comparez cela à d’autres raisons pour lesquelles les gens ont perdu leur maison :
- Les maladies ou problèmes médicaux ne représentaient que 13 %.
- Le divorce était responsable de 8%.
- L’incapacité de vendre la maison n’était que de 6 %.
Il est surprenant que les ajustements de remboursement des prêts hypothécaires n’aient été cités comme motif que dans 1,4% des cas. On pourrait penser que les prêts hypothécaires à taux variable seraient plus élevés sur cette liste. Si les prêts subprime avec taux d’actualisation étaient la principale cause, nous verrions ici des chiffres plus élevés. Mais n’oubliez pas que les données de Countrywide se sont arrêtées en juillet 2007. La pire des réinitialisations de taux ne s’était pas encore produite.
Nous devons également prendre ces données avec des pincettes. Countrywide faisait alors l’objet d’une enquête fédérale pour des inexactitudes dans ses documents de prêt. Les chiffres ne sont donc peut-être pas parfaits.
Déclencheurs personnels traditionnels
Même avec des données erronées, les problèmes personnels restent un moteur constant de saisie. Cela se produit indépendamment des taux des subprimes ou de la valeur des logements. Voici ce qui brise réellement la chaîne des paiements.
Perte d’emploi et baisse de revenus
Perdre son emploi est le moyen le plus évident d’arrêter de payer. Les statistiques de Countrywide le confirment. Si vos revenus s’arrêtent, vous ne pouvez pas payer les factures.
Vous pouvez réellement utiliser des mesures économiques pour prédire où les saisies sont probables. Regardez les taux de croissance de l’emploi et les chiffres du chômage. Les marchés où la croissance de l’emploi est faible connaissent davantage de saisies. C’est un lien direct.
Déménagement et transferts d’emploi
Parfois, vous ne perdez pas votre emploi. Vous êtes juste déplacé. Une entreprise peut vous demander de transférer immédiatement vers un autre État.
Cela crée un désordre. Vous n’aurez peut-être pas le temps de vendre votre maison. Ou vous pourriez laisser votre famille derrière vous pour que les enfants puissent terminer l’année scolaire. Maintenant, vous payez pour deux maisons. Le deuxième paiement draine votre argent. Le premier commence à glisser.
Divorce et partage des finances
Le divorce coûte cher. C’est aussi compliqué. Lorsque les couples se séparent, il devient difficile de déterminer qui paie l’hypothèque.
Si le principal soutien de famille déménage, il doit payer son propre nouveau loyer ou son nouveau prêt hypothécaire. Ils pourraient arrêter de payer pour la première maison. Parfois, les paiements s’arrêtent complètement parce que l’ex-conjoint exerce des représailles. Ou peut-être que les paiements sont simplement « oubliés » dans le chaos. Quoi qu’il en soit, la banque ne se soucie pas du drame. Ils veulent de l’argent.
Décès et dettes médicales
Les blessures et maladies graves entraînent des factures énormes. Les frais hospitaliers peuvent rapidement engloutir les économies. Lorsque cela se produit, les versements hypothécaires glissent.
Si le principal soutien économique décède, la famille perd sa principale source de revenus. Ils n’en auront peut-être pas assez pour couvrir leurs dettes. Si la personne décédée vivait ailleurs, la famille pourrait se retrouver avec deux versements hypothécaires. Un pour la résidence principale et un pour le bien vacant.
Pas de modèle de prédiction simple
Il n’y a pas de solution miracle ici. Vous ne pouvez pas prédire une saisie avec un seul facteur. Ces raisons sont confuses.
Vous pourriez vous retrouver avec un prêt hypothécaire à risque et des factures médicales soudaines. La valeur de votre maison chute alors. Maintenant, vous n’avez nulle part où vous tourner. Cela commence par un problème. Puis un autre. Puis un autre.
Le résultat est le même. La maison s’en va.
Pour mieux comprendre les mécanismes, examinez le fonctionnement des saisies. Il y a plus de liens sur la page suivante si vous avez besoin d’approfondir pour éviter ce résultat.
La poussière retombe, mais le désordre n’est pas résolu. La saisie n’est pas seulement une procédure légale. C’est un événement financier aux répercussions à long terme. La plupart des guides s’arrêtent au bloc des ventes aux enchères. Ils ratent la partie où vous essayez de reconstruire votre crédit à partir de zéro. Vous devez comprendre les mécanismes de la dette et l’ombre de la bulle immobilière.
Comprendre les mécanismes du défaut
Pourquoi les prêts échouent-ils ? Souvent, ce n’est pas seulement de la malchance. Il s’agit d’une combinaison de pratiques de prêt à risque et de taux d’intérêt variables qui se réinitialisent de manière inattendue. Lorsque les propriétaires ne peuvent pas refinancer, ils font défaut. Le gouvernement surveille cela de près. La Réserve fédérale modifie les taux d’intérêt pour tenter de stabiliser le marché. Mais parfois, la récession frappe plus durement que les outils politiques.
Pour le propriétaire, l’impact immédiat est une cote de crédit endommagée. Cela affecte le pouvoir d’emprunt futur. Cela augmente le coût de l’assurance. Cela limite les opportunités d’emploi dans certains secteurs. Vous n’êtes plus un emprunteur « principal ». Vous présentez un risque élevé.
Le rôle du gouvernement et de la réglementation
Le gouvernement a-t-il vu cela venir ? Beaucoup affirment que c’est le cas. Des plans de réforme ont été proposés pour renforcer la réglementation. Le secrétaire Paulson a présenté un plan de réforme de la réglementation. L’objectif était d’éviter un nouvel accident. Mais les résultats ont été mitigés. Des agences comme l’OFHEO surveillent les prix des logements. Lorsque les prix faiblissent, c’est tout l’écosystème qui tremble.
Les démocrates ont poussé à des grèves rapides contre le verrouillage. Ils voulaient une action urgente. La justification était simple. Un marché immobilier au point mort pèse sur l’économie dans son ensemble. Les krachs boursiers peuvent être contrôlés dans une certaine mesure. Le logement est plus difficile. C’est local. C’est personnel.
Investir dans des actifs en difficulté
Tout le monde ne considère pas la saisie comme une perte. Certains y voient une opportunité. Investir dans des saisies immobilières peut être rentable. Mais c’est risqué. Vous avez besoin de capitaux. Vous avez besoin de connaissances juridiques. Vous devez comprendre la valeur des propriétés sur des marchés en baisse. Steve Berges a écrit le guide complet à ce sujet. La clé est la diligence raisonnable. Inspectez la propriété. Vérifiez les privilèges. Ne présumez pas que la maison vaut le prix offert.
Où trouver des données fiables
Vous avez besoin d’informations précises. Pas de battage publicitaire. Pas alarmiste. Vérifiez les données économiques de la Réserve fédérale. Regardez la répartition des types de prêts hypothécaires par Bankrate. Lisez les rapports de la Fed de Boston sur les résultats des subprimes. Ces sources fournissent des données concrètes sur les prêts hypothécaires à risque et les expériences d’accession à la propriété.
Évitez la spéculation. Tenez-vous-en aux sources primaires. L’Office fédéral de surveillance des entreprises de logement publie des rapports trimestriels. RealtyTrac propose un aperçu du marché des saisies immobilières. Ce sont vos outils de prise de décision.
Aller de l’avant
Le cycle immobilier tourne. Les prix fluctuent. Les taux d’intérêt s’ajustent. Si vous avez perdu votre maison, vous recommencez. Si vous achetez, vous êtes prudent. La leçon est claire. La dette fonctionne de manière complexe. Les prêts hypothécaires sont des engagements à long terme. Comprenez comment ils fonctionnent avant de signer.
Le marché finit par se corriger. Mais les cicatrices demeurent. Pour les investisseurs, les opportunités sont réelles. Pour les propriétaires, la leçon porte sur l’effet de levier et le risque. N’ignorez pas les signes. Surveillez les taux d’intérêt. Surveiller les indicateurs de récession.
Ce n’est pas fini. Les données continuent d’affluer. De nouvelles enquêtes se concentrent sur l’intégrité des données sur les prêts. L’industrie est en train de changer. Lentement. Péniblement. Mais cela change. Restez informé.
