Los fideicomisos públicos de inversión inmobiliaria operan como cualquier otra corporación cuando se trata de recaudar efectivo. Salen a bolsa a través de una oferta pública inicial, vendiendo acciones al mercado en general. Los compradores no sólo compran papel; están comprando una cartera de propiedades generadoras de ingresos. Este capital externo impulsa la capacidad del REIT para adquirir, desarrollar y gestionar activos inmobiliarios.
El objetivo es simple: generar ganancias. Los REIT obtienen ingresos del alquiler, arrendamiento o venta de estas propiedades. Por ley, el 90% de la renta imponible debe distribuirse a los accionistas con regularidad. Los inversores eligen una junta directiva para seleccionar inversiones y contratar equipos de gestión. Es una cadena de mando estructurada diseñada para mantener el flujo de dinero.
Por qué el FFO importa más que el ingreso neto
Las ganancias en el mundo REIT rara vez se miden según los ingresos netos estándar. El estándar de la industria es FFO, o fondos de operaciones. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) define esta métrica. Comienza con los ingresos netos por alquiler o ventas. Luego se deducen los costos de administración y financiamiento.
Los principios contables GAAP complican el panorama. Según los PCGA, la depreciación de los activos se trata como un costo predecible. Este es un problema para los REIT. Los bienes inmuebles suelen conservar o aumentar su valor con el tiempo. La depreciación reduce artificialmente los ingresos declarados. Pinta un panorama peor que la realidad.
FFO soluciona este problema excluyendo la depreciación. Da una sensación más real del flujo de caja. Sin embargo, la fórmula no es perfecta. Los inversores deben mirar más allá del cálculo básico.
Profundizando en los números
Para obtener una cifra FFO precisa, debes profundizar más. Los informes trimestrales de la empresa son la clave. La información complementaria a menudo contiene datos reales. La fórmula estándar basada en los ingresos netos GAAP a menudo no da en el blanco.
El verdadero flujo de caja operativo incluye otros costos. Las reparaciones importan. Cuestiones de mantenimiento. Estos son gastos reales que impactan el resultado final. Ignorarlos distorsiona su comprensión de la salud del REIT. Lo que busca es flujo de caja, no sólo ajustes contables.
Preguntas comunes sobre las acciones de REIT
¿Qué es una acción REIT?
Significa fideicomiso de inversión inmobiliaria. Estas empresas poseen o financian propiedades generadoras de ingresos en diversos sectores. Los inversores ganan exposición a través de las bolsas de valores.
¿Es un REIT una buena inversión?
Ofrecen diversificación. Le permiten distribuir el riesgo fuera de la volatilidad tradicional del mercado de valores.
¿Qué REIT funcionan mejor?
Nombres como Iron Mountain, Digital Realty Trust y los destacados en Investing Outlook de Kiplinger suelen aparecer en la parte superior. El rendimiento fluctúa, así que investigue usted mismo.
¿Se puede perder dinero en un REIT?
Sí. Si las tasas de interés suben, el capital a menudo se traslada a los bonos. Esto puede drenar el capital de inversión de los REIT, provocando una caída de los precios de las acciones.
¿Cuántos REIT existen?
Hay aproximadamente 1.100 REIT estadounidenses registrados que han presentado declaraciones de impuestos. El mercado está abarrotado. Encontrar el adecuado requiere escrutinio.
Los números de una página no cuentan toda la historia. Hay que mirar lo que hay detrás de ellos. Los costos de mantenimiento reducen las ganancias. Los cambios del mercado lo cambian todo. El cálculo es una herramienta, no una garantía.
