Openbare vastgoedbeleggingstrusts opereren net als elke andere onderneming als het gaat om het inzamelen van contant geld. Ze gaan naar de beurs via een beursintroductie, waarbij ze aandelen verkopen aan de bredere markt. Kopers kopen niet alleen papier; ze kopen een portefeuille van inkomstengenererende eigendommen. Dit externe kapitaal stimuleert het vermogen van de REIT om vastgoedactiva te verwerven, ontwikkelen en beheren.
Het doel is simpel: winst genereren. REIT’s halen inkomsten uit het huren, leasen of verkopen van deze eigendommen. Volgens de wet moet 90% van het belastbaar inkomen regelmatig aan de aandeelhouders worden uitgekeerd. Investeerders kiezen een raad van bestuur om investeringen te selecteren en managementteams in te huren. Het is een gestructureerde commandostructuur die is ontworpen om het geld te laten stromen.
Waarom FFO belangrijker is dan het netto inkomen
Winsten in de REIT-wereld worden zelden gemeten aan de hand van het standaard netto-inkomen. De industriestandaard is FFO, oftewel fondsen uit operaties. De National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) definieert deze maatstaf. Het begint met de netto-inkomsten uit huur of verkoop. Dan trekt u administratie- en financieringskosten af.
GAAP-boekhoudprincipes compliceren het beeld. Onder GAAP wordt de afschrijving van activa behandeld als voorspelbare kosten. Dit is een probleem voor REIT’s. Onroerend goed behoudt doorgaans zijn waarde of stijgt in de loop van de tijd. Afschrijvingen verlagen de gerapporteerde omzet kunstmatig. Het schetst een slechter beeld dan de werkelijkheid.
FFO lost dit op door afschrijvingen uit te sluiten. Het geeft een beter gevoel van cashflow. De formule is echter niet foutloos. Beleggers moeten verder kijken dan de basisberekening.
Verdiepen in de cijfers
Om een nauwkeurig FFO-cijfer te krijgen, moet je dieper graven. Kwartaalrapporten van bedrijven vormen de sleutel. Aanvullende informatie bevat vaak de echte gegevens. De standaardformule op basis van het GAAP-netto-inkomen schiet vaak tekort.
De werkelijke operationele cashflow omvat andere kosten. Reparaties zijn belangrijk. Onderhoud is belangrijk. Dit zijn echte uitgaven die van invloed zijn op het bedrijfsresultaat. Als u ze negeert, wordt uw begrip van de gezondheid van de REIT vertekend. U bent op zoek naar cashflow, niet alleen naar boekhoudkundige aanpassingen.
Veelgestelde vragen over REIT-aandelen
Wat is een REIT-aandeel?
Het staat voor Real Estate Investment Trust. Deze bedrijven bezitten of financieren inkomstengenererende eigendommen in verschillende sectoren. Beleggers verwerven exposure via aandelenbeurzen.
Is een REIT een goede belegging?
Ze bieden diversificatie. Ze stellen u in staat risico’s te spreiden buiten de traditionele volatiliteit op de aandelenmarkt.
Welke REIT’s presteren het beste?
Namen als Iron Mountain, Digital Realty Trust en de namen die in Kiplinger’s Investing Outlook worden benadrukt, verschijnen vaak bovenaan. Prestaties fluctueren, dus doe uw eigen onderzoek.
Kun je geld verliezen in een REIT?
Ja. Als de rente stijgt, verhuist kapitaal vaak naar obligaties. Dit kan investeringskapitaal uit REIT’s wegtrekken, waardoor de aandelenkoersen dalen.
Hoeveel REIT’s bestaan er?
Er zijn ongeveer 1.100 geregistreerde Amerikaanse REIT’s die belastingaangiften hebben ingediend. Het is druk op de markt. Het vinden van de juiste vereist nauwkeurig onderzoek.
De cijfers op een pagina vertellen niet het hele verhaal. Je moet kijken naar wat er achter zit. Onderhoudskosten vreten aan de winst. Marktverschuivingen veranderen alles. De berekening is een hulpmiddel, geen garantie.
