Os fundos públicos de investimento imobiliário operam como qualquer outra empresa quando se trata de levantar dinheiro. Eles abrem o capital por meio de uma oferta pública inicial, vendendo ações para o mercado mais amplo. Os compradores não estão apenas comprando papel; eles estão comprando um portfólio de propriedades geradoras de renda. Este capital externo alimenta a capacidade do REIT de adquirir, desenvolver e gerir ativos imobiliários.
O objetivo é simples: gerar lucro. Os REITs obtêm receitas do aluguel, arrendamento ou venda dessas propriedades. Por lei, 90% do lucro tributável deve ser distribuído regularmente aos acionistas. Os investidores elegem um conselho de administração para selecionar os investimentos e contratar equipes de gestão. É uma cadeia de comando estruturada projetada para manter o fluxo de dinheiro.
Por que o FFO é mais importante que o lucro líquido
Os lucros no mundo REIT raramente são medidos pelo lucro líquido padrão. O padrão da indústria é FFO, ou fundos de operações. A Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (NAREIT) define esta métrica. Começa com o lucro líquido de aluguel ou vendas. Depois você deduz os custos de administração e financiamento.
Os princípios contábeis GAAP complicam o quadro. De acordo com os GAAP, a depreciação de ativos é tratada como um custo previsível. Este é um problema para os REITs. Os imóveis geralmente mantêm ou aumentam de valor com o tempo. A depreciação reduz artificialmente a receita reportada. Isso pinta um quadro pior do que a realidade.
O FFO corrige isso excluindo a depreciação. Dá uma noção mais verdadeira do fluxo de caixa. No entanto, a fórmula não é perfeita. Os investidores precisam olhar além do cálculo básico.
Investigando os números
Para obter um valor FFO preciso, você deve se aprofundar. Os relatórios trimestrais da empresa são a chave. As informações suplementares geralmente contêm dados reais. A fórmula padrão baseada no lucro líquido GAAP muitas vezes erra o alvo.
O verdadeiro fluxo de caixa operacional inclui outros custos. Os reparos são importantes. A manutenção é importante. Essas são despesas reais que impactam os resultados financeiros. Ignorá-los distorce a sua compreensão da saúde do REIT. Você está procurando fluxo de caixa, não apenas ajustes contábeis.
Perguntas comuns sobre ações REIT
O que é uma ação REIT?
Significa confiança de investimento imobiliário. Estas empresas possuem ou financiam propriedades geradoras de rendimento em vários setores. Os investidores ganham exposição através das bolsas de valores.
Um REIT é um bom investimento?
Eles oferecem diversificação. Eles permitem que você distribua o risco fora da volatilidade tradicional do mercado de ações.
Quais REITs apresentam melhor desempenho?
Nomes como Iron Mountain, Digital Realty Trust e aqueles destacados no Investing Outlook de Kiplinger geralmente aparecem no topo. O desempenho varia, então faça sua própria pesquisa.
Você pode perder dinheiro em um REIT?
Sim. Se as taxas de juro sobem, o capital muitas vezes transfere-se para obrigações. Isto pode drenar o capital de investimento dos REITs, fazendo com que os preços das ações caiam.
Quantos REITs existem?
Existem cerca de 1.100 REITs registrados nos EUA que apresentaram declarações fiscais. O mercado está lotado. Encontrar o caminho certo requer um exame minucioso.
Os números em uma página não contam toda a história. Você tem que ver o que está por trás deles. Os custos de manutenção corroem os lucros. As mudanças no mercado mudam tudo. O cálculo é uma ferramenta, não uma garantia.
