Публічні інвестиційні трасти нерухомості (REIT) діють як будь-які інші корпорації, коли йдеться про залучення коштів. Вони виходять біржу у вигляді первинного громадського розміщення (IPO), продаючи акції широкому колу інвесторів. Покупці купують не просто папери; вони інвестують у портфель доходних об’єктів нерухомості. Цей зовнішній капітал забезпечує здатність REIT набувати, розвивати та керувати активами нерухомості.
Ціль проста: генерувати прибуток. REIT одержують дохід із оренди, лізингу чи продажу цих об’єктів. За законом 90% оподатковуваного доходу має регулярно розподілятися між акціонерами. Інвестори обирають раду директорів для вибору інвестицій та найму управлінських команд. Це структурований ланцюжок підпорядкування, призначений для забезпечення постійного потоку коштів.
Чому FFO важливіше чистого прибутку
Прибуток у світі REIT рідко вимірюється стандартним показником чистого прибутку. Галузевим стандартом є FFO (Funds From Operations – кошти від операційної діяльності). Цей метрик визначається Національною асоціацією інвестиційних трастів нерухомості (NAREIT). Він починається з чистого прибутку від оренди чи продажу. Потім віднімаються адміністративні та фінансові витрати.
Принципи бухгалтерського обліку з GAAP ускладнюють картину. Відповідно до GAAP, амортизація активів сприймається як передбачувана стаття витрат. Це створює проблему для REIT. Нерухомість зазвичай зберігає чи збільшує свою вартість з часом. Амортизація штучно занижує звітний виторг. Вона малює похмурішу картину, ніж є насправді.
FFO виправляє це, виключаючи амортизацію. Він дає більш точне уявлення про грошовий потік. Однак формула не позбавлена недоліків. Інвесторам необхідно виходити за межі базового розрахунку.
Занурення в цифри
Щоб отримати точний показник FFO, необхідно копнути глибше. Ключ криється у щоквартальних звітах компаній. Додаткова інформація часто містить реальні дані. Стандартна формула, заснована на чистий прибуток за GAAP, часто дає збій.
Справжній операційний грошовий потік включає інші витрати. Важливими є ремонти. Важливим є технічне обслуговування. Це реальні витрати, що впливають підсумковий результат. Їхнє ігнорування спотворює розуміння фінансового здоров’я REIT. Ви шукаєте грошового потоку, а не просто бухгалтерські коригування.
Часті питання про акції REIT
Що таке акція REIT?
Це абревіатура від “real estate investment trust” (інвестиційний траст нерухомості). Ці компанії володіють чи фінансують прибуткові об’єкти нерухомості у різних секторах. Інвестори одержують доступ до них через фондові біржі.
Чи є REIT гарною інвестицією?
Вони забезпечують диверсифікацію. Вони дозволяють розподіляти ризики поза традиційної волатильності ринку.
Які REIT показують найкращі результати?
Такі компанії, як Iron Mountain, Digital Realty Trust і ті, що виділяються в огляді Kiplinger’s Investing Outlook, часто опиняються серед лідерів. Результати змінюються, тому проводите власне дослідження.
Чи можна втратити гроші в REIT?
Так. Якщо відсоткові ставки зростають, капітал часто перетікає у облігації. Це може бути відтік інвестиційного капіталу з REIT, що призводить до зниження цін на акції.
Скільки існує REIT?
Існує приблизно 1100 зареєстрованих REIT у США, які подали податкові декларації. Ринок перенасичений. Пошук потрібного ретельного аналізу.
Цифри на сторінці не розповідають усю історію. Потрібно дивитися на те, що стоїть за ними. Витрати обслуговування з’їдають прибуток. Зрушення на ринку змінюють усі. Розрахунок – це інструмент, а не гарантія.
