I fondi comuni di investimento immobiliare pubblico operano come qualsiasi altra società quando si tratta di raccogliere liquidità. Diventano pubblici attraverso un’offerta pubblica iniziale, vendendo azioni al mercato più ampio. Gli acquirenti non acquistano solo carta; stanno acquistando un portafoglio di proprietà che generano reddito. Questo capitale esterno alimenta la capacità del REIT di acquisire, sviluppare e gestire asset immobiliari.
L’obiettivo è semplice: generare profitto. I REIT traggono reddito dall’affitto, dal leasing o dalla vendita di queste proprietà. Per legge, il 90% del reddito imponibile deve essere distribuito regolarmente agli azionisti. Gli investitori eleggono un consiglio di amministrazione per selezionare gli investimenti e assumere i team di gestione. È una catena di comando strutturata progettata per mantenere il flusso di denaro.
Perché il FFO conta più del reddito netto
I profitti nel mondo REIT sono raramente misurati dal reddito netto standard. Lo standard del settore è FFO, ovvero fondi derivanti dalle operazioni. La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) definisce questa metrica. Si inizia con il reddito netto derivante dall’affitto o dalle vendite. Quindi deduci i costi amministrativi e finanziari.
I principi contabili GAAP complicano il quadro. Secondo i GAAP, l’ammortamento dei beni è trattato come un costo prevedibile. Questo è un problema per i REIT. Gli immobili solitamente mantengono o aumentano di valore nel tempo. L’ammortamento riduce artificialmente le entrate dichiarate. Dipinge un quadro peggiore della realtà.
Il FFO risolve questo problema escludendo l’ammortamento. Dà un senso più vero del flusso di cassa. Tuttavia, la formula non è impeccabile. Gli investitori devono guardare oltre il calcolo di base.
Scavando nei numeri
Per ottenere una cifra FFO accurata, è necessario scavare più a fondo. I resoconti trimestrali aziendali sono la chiave. Le informazioni supplementari spesso contengono dati reali. La formula standard basata sull’utile netto GAAP spesso non riesce a raggiungere l’obiettivo.
Il vero flusso di cassa operativo include altri costi. Le riparazioni contano. La manutenzione è importante. Queste sono spese reali che incidono sui profitti. Ignorarli distorce la tua comprensione della salute del REIT. Stai cercando flusso di cassa, non solo aggiustamenti contabili.
Domande comuni sui titoli REIT
Cos’è un titolo REIT?
Sta per fondo di investimento immobiliare. Queste società possiedono o finanziano immobili che producono reddito in vari settori. Gli investitori ottengono esposizione attraverso le borse valori.
Un REIT è un buon investimento?
Offrono diversificazione. Ti consentono di distribuire il rischio al di fuori della tradizionale volatilità del mercato azionario.
Quali REIT ottengono i risultati migliori?
Nomi come Iron Mountain, Digital Realty Trust e quelli evidenziati nell’Investing Outlook di Kiplinger compaiono spesso in alto. Le prestazioni fluttuano, quindi fai le tue ricerche.
Si può perdere denaro con un REIT?
Sì. Se i tassi di interesse aumentano, il capitale spesso si sposta in obbligazioni. Ciò può drenare il capitale di investimento dai REIT, provocando un calo dei prezzi delle azioni.
Quanti REIT esistono?
Ci sono circa 1.100 REIT statunitensi registrati che hanno presentato dichiarazioni dei redditi. Il mercato è affollato. Trovare quello giusto richiede un esame accurato.
I numeri su una pagina non raccontano tutta la storia. Devi guardare cosa c’è dietro di loro. I costi di manutenzione incidono sui profitti. I cambiamenti del mercato cambiano tutto. Il calcolo è uno strumento, non una garanzia.
