Publiczne fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) działają jak każda inna korporacja, jeśli chodzi o pozyskiwanie pieniędzy. Wchodzą na giełdę w drodze pierwszej oferty publicznej (IPO), sprzedając akcje szerokiemu gronu inwestorów. Kupujący nie tylko kupują papier; inwestują w portfel nieruchomości przynoszących dochód. Ten kapitał zewnętrzny zapewnia REITowi zdolność do nabywania, rozwijania i zarządzania aktywami w zakresie nieruchomości.
Cel jest prosty: generować zysk. REIT generują dochody z wynajmu, leasingu lub sprzedaży tych nieruchomości. Zgodnie z prawem 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu musi być regularnie przekazywane akcjonariuszom. Inwestorzy wybierają zarząd, który wybiera inwestycje i zatrudnia zespoły zarządzające. Jest to strukturalna struktura dowodzenia, której celem jest zapewnienie stałego przepływu środków pieniężnych.
Dlaczego FFO jest ważniejsze niż dochód netto
Zarobki w świecie REIT rzadko mierzy się standardowym miernikiem dochodu netto. Standardem branżowym jest FFO (Funds From Operations). Wskaźnik ten jest ustalany przez Krajowe Stowarzyszenie Funduszy Inwestycyjnych w Nieruchomości (NAREIT). Zaczyna się od dochodu netto z wynajmu lub sprzedaży. Następnie odejmuje się koszty administracyjne i finansowe.
Zasady rachunkowości GAAP komplikują obraz. Zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości amortyzacja aktywów jest traktowana jako przewidywalny wydatek. Stwarza to problem dla REIT-ów. Nieruchomości zazwyczaj utrzymują lub zwiększają swoją wartość w czasie. Amortyzacja sztucznie zaniża wykazywane przychody. Maluje ciemniejszy obraz niż jest w rzeczywistości.
FFO koryguje ten problem, eliminując amortyzację. Daje to dokładniejszy obraz przepływu środków pieniężnych. Jednak formuła nie jest pozbawiona wad. Inwestorzy muszą wyjść poza podstawowe obliczenia.
Zanurz się w liczbach
Aby uzyskać dokładny numer FFO, musisz kopać głębiej. Klucz tkwi w kwartalnych raportach spółek. Informacje dodatkowe często zawierają rzeczywiste dane. Standardowa formuła oparta na dochodzie netto GAAP często się załamuje.
Prawdziwy przepływ środków pieniężnych z działalności operacyjnej obejmuje inne wydatki. Naprawy są ważne. Konserwacja jest ważna. Są to realne koszty, które mają wpływ na efekt końcowy. Ignorowanie ich wypacza zrozumienie kondycji finansowej REIT-ów. Szukasz przepływu środków pieniężnych, a nie tylko korekt księgowych.
Często zadawane pytania dotyczące akcji REIT
Co to jest akcja REIT?
Jest to skrót od Trust Investment Investment. Spółki te posiadają lub finansują nieruchomości przynoszące dochód w różnych sektorach. Inwestorzy uzyskują do nich dostęp za pośrednictwem giełd.
Czy REIT to dobra inwestycja?
Zapewniają dywersyfikację. Umożliwiają rozłożenie ryzyka poza tradycyjną zmienność rynku akcji.
Które REITy radzą sobie najlepiej?
Firmy takie jak Iron Mountain, Digital Realty Trust i te, które wyróżniają się w prognozie inwestycyjnej Kiplingera, często znajdują się w czołówce wybieranych. Wyniki są różne, więc przeprowadź własne badania.
Czy na REIT-ach można stracić pieniądze?
Tak. Jeśli stopy procentowe wzrosną, kapitał często napływa do obligacji. Może to odciągnąć kapitał inwestycyjny z REIT-ów, prowadząc do spadku cen akcji.
Ile istnieje REITów?
W Stanach Zjednoczonych istnieje około 1100 zarejestrowanych REIT-ów, które złożyły zeznania podatkowe. Rynek jest przesycony. Znalezienie odpowiedniego wymaga dokładnej analizy.
Liczby na stronie nie mówią całej historii. Trzeba zobaczyć, co się za nimi kryje. Koszty utrzymania pochłaniają zyski. Zmiany na rynku zmieniają wszystko. Kalkulacja jest narzędziem, a nie gwarancją.
