Kupno i sprzedaż domu to trudny proces, gdy rynek nieruchomości spada. Możesz nie mieć środków pieniężnych na zaliczkę. Twoja zdolność kredytowa może być zbyt niska, aby uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny. Sprzedawcy utknęli w martwym punkcie: nie mogą spłacić dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie. Muszą szybko sprzedać nieruchomość. Rynek się nie porusza. W tym miejscu wchodzą w grę umowy leasingu na zakup. Jest to kompromis korzystny dla obu stron.
W tym schemacie wynajmujesz nieruchomość na określony czas. Cena jest stała. Po zakończeniu okresu leasingu masz prawo do zakupu. Płacisz jednorazową opłatę za opcję. Płacisz także miesięczną składkę za wynajem. Te dodatkowe środki kumulują się. Jeśli kupisz dom, wliczają się one do Twojej zaliczki. Jeśli odstąpisz od umowy, stracisz ich.
Mechanizmy finansowe
Spójrzmy na liczby. Płacisz więcej niż tylko czynsz. Budujesz kapitał. Opłata za opcję jest jednorazową opłatą za prawo do odkupu w przyszłości. Do standardowego czynszu doliczana jest miesięczna opłata za wynajem.
„Pieniądze zgromadzone w ramach miesięcznej składki za wynajem i opłaty za opcję wliczają się do zaliczki, jeśli ostatecznie zdecyduje się on na zakup nieruchomości.”
Taka struktura pomaga sprzedającym pokryć koszty utrzymania nieruchomości. Pozostają na powierzchni, czekając na tradycyjnego nabywcę. Jeżeli nie kupisz domu, sprzedający zatrzyma opłatę za opcję. Nie odzyskasz tego.
Dlaczego kupujący wybierają tę trasę
Masz czas. Rynki nieruchomości się zmieniają. Twoja sytuacja finansowa może się poprawić. Opcja wynajmu na własność daje miesiące lub lata na naprawę historii kredytowej. Możesz zaoszczędzić gotówkę. Co więcej, możesz w nim zamieszkać, zanim staniesz się jego właścicielem.
Sprawdź wszystko. Sprawdź dach. Przetestuj swoją instalację wodno-kanalizacyjną. Oceń, jak teren zachowuje się zimą. Możesz wycofać się z umowy, jeśli znajdziesz poważne wady. Chroni to przed zakupem „samochodu z problemami” (przedmiot niespełniający norm).
Czy warto przepłacać?
Tak, na początku jest drożej. Płacisz więcej niż typowy najemca. Musisz uzasadnić te wydatki.
- Koszt początkowy: Opłatę za opcję płacisz natychmiast.
- Koszty miesięczne: Twój czynsz jest wyższy od rynkowego ze względu na premię.
- Ryzyko: Jeśli nie kupisz, stracisz wszystkie dodatkowe pieniądze.
Jeśli poważnie myślisz o zakupie, to działa. W razie wątpliwości jest to ryzykowne. Możesz w rezultacie zapłacić tysiące dolarów za nic.
Co się stanie, jeśli nie kupisz?
Umowa najmu wygasa. Decydujesz się nie kupować nieruchomości. Być może Twoja zdolność kredytowa nie uległa poprawie. Być może dom wymaga zbyt wielu napraw. Pieniądze, które wpłaciłeś na zaliczkę, zniknęły. Wychodzisz z niczym, mając jedynie doświadczenie.
To jest największe ryzyko. Musisz mieć plan zakupów. Ustal terminy. Poznaj swoje cele związane z historią kredytową. Nie zawieraj takiej umowy, jeśli nie jesteś gotowy się zaangażować.
Wniosek
Wynajem z opcją wykupu nie jest dla każdego. Jest odpowiedni dla tych, którzy chcą zostać właścicielem, ale jeszcze nie mogą. Pomaga sprzedawcom, którzy nie mogą się doczekać. Jeśli znajdziesz się w trudnej sytuacji, może to być Twój jedyny pomost do posiadania domu. Poznaj tylko cenę. I bądź gotowy do sfinalizowania transakcji.
