Nákup a prodej domu je náročný proces, když trh s nemovitostmi klesá. Možná nemáte hotovost na zálohu. Vaše kreditní skóre může být příliš nízké na to, aby vám byla schválena hypotéka. Prodejci se zasekli: Nemohou platit dvě hypotéky současně. Potřebují rychle prodat nemovitost. Trh se nehýbe. Zde vstupují do hry smlouvy o pronájmu a koupě. Jde o kompromis, který je výhodný pro obě strany.
V tomto schématu si pronajímáte nemovitost na určitou dobu. Cena je pevná. Na konci doby pronájmu máte právo na koupi. Zaplatíte jednorázový opční poplatek. Platíte také měsíční nájemné. Tyto dodatečné prostředky se hromadí. Pokud si koupíte dům, započítávají se do vaší zálohy. Pokud odejdete od dohody, ztratíte je.
Finanční mechanismy
Podívejme se na čísla. Platíte víc než jen nájem. Budujete kapitál. Opční poplatek je jednorázová platba za právo na zpětný odkup k budoucímu datu. Ke standardnímu nájemnému se připočítává měsíční nájemné.
“Peníze nashromážděné prostřednictvím měsíčního nájemného a opčního poplatku se započítávají do zálohy, pokud se nakonec rozhodne nemovitost koupit.”
Tato struktura pomáhá prodávajícím pokrýt náklady na údržbu nemovitosti. Zůstávají nad vodou a čekají na tradičního kupce. Pokud dům nekoupíte, prodávající si ponechá opční poplatek. Nevrátíš to.
Proč kupující volí tuto cestu
Máte čas. Trhy s nemovitostmi se mění. Vaše finanční situace se může zlepšit. Možnost pronájmu na vlastní účet vám dává měsíce nebo roky na opravu vaší kreditní historie. Můžete ušetřit peníze. Navíc můžete bydlet v domě, než ho budete vlastnit.
Zkontrolujte vše. Zkontrolujte střechu. Otestujte si instalatérské práce. Posuďte, jak se oblast chová v zimě. Pokud zjistíte závažné nedostatky, můžete od smlouvy odstoupit. To vás chrání před nákupem „problémového auta“ (nekvalitní položka).
Vyplatí se ten přeplatek?
Ano, ze začátku je to dražší. Platíte více než běžný nájemce. Tyto výdaje musíte zdůvodnit.
- Počáteční cena: Opční poplatek zaplatíte okamžitě.
- Měsíční náklady: Vaše nájemné je vyšší než tržní díky prémii.
- Riziko: Pokud nekoupíte, přijdete o všechny peníze navíc.
Pokud to s nákupem myslíte vážně, funguje to. Když máte pochybnosti, je to hazard. Mohli byste nakonec zaplatit tisíce dolarů za nic.
Co se stane, když nekoupíte?
Nájemní smlouva končí. Rozhodnete se nekoupit nemovitost. Váš kredit se možná nezlepšil. Možná, že dům vyžaduje příliš mnoho oprav. Peníze, které jste vložili na zálohu, jsou pryč. Odcházíte s ničím, máte jen zkušenosti.
To je největší riziko. Musíte mít plán nákupu. Stanovte si termíny. Znát své cíle úvěrové historie. Neuzavírejte takovou dohodu, pokud nejste připraveni se zavázat.
Závěr
Pronájem s možností koupě není pro každého. Je vhodný pro ty, kteří se chtějí stát majitelem, ale zatím nemohou. Pomáhá prodejcům, kteří se nemohou dočkat. Pokud se ocitnete v obtížné situaci, může to být váš jediný most k vlastnictví domu. Stačí znát cenu. A buďte připraveni uzavřít obchod.
